物业没通过验收　业主要缴管理费？

　　中介的收费明明超过了政府的限额，但陈小姐输了官司；根据《广东省物业管理条例》，综合验收前的管理费由建设单位负责，但业主张先生被判支付管理费；合同约定发展商要支付升值保证金，但发展商却以建设部禁止为由拒绝……针对商品房买卖过程中诸多相冲突的规定，日前，广东法则明律师事务所李瑾律师向记者详解了如何适用法律。策划/刘海健　文/记者　焦向阳

　　中介收费超过限定标准

　　业主为何要按约定付费

　　案例：陈小姐通过某房产中介买了一套二手房，成交价为42万元，陈小姐给了中介2万元服务费。后来陈小姐了解到，根据政府部门的相关文件，中介费不能超过成交价格的3％，而她所交的服务费达到了4.76％。于是，陈小姐以中介公司收费超过限定为由将其告上法庭，但法院判她败诉。

　　律师点评：本案中存在两个法律关系，一个是民事法律关系，一个是行政法律关系。中介为陈小姐提供服务，陈小姐支付2万元中介费，这是双方协商的结果。除非陈小姐能证明该合同存在无效、可撤销或可变更的事由，否则就应按合同履行义务。

　　本案还存在一个行政法律关系，即物价检查机构与中介公司之间的法律关系。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》属于部门规章，中介公司向陈小姐收取的中介费高于部门规章的最高限额，属于行政违法行为，应当由价格检查机构依法对中介公司进行行政处罚。

　　物业没有通过综合验收

　　业主还要承担缴费义务

　　案例：2002年，张先生买了一套预售商品房，预售合同中约定的交楼条件是“该商品房经综合验收合格”。2003年3月张先生收楼入住，住了一段时间后，张先生和其他业主发现房子没有通过综合验收。

　　由于开发商一拖再拖，业主们了解到，《广东省物业管理条例》规定，物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，于是，张先生带头拒交管理费。物管公司将张先生告上法庭，张先生被判败诉。

　　律师点评：根据《民法通则》的等价有偿原则，物业公司向业主提供物业管理服务，就有权向业主收取物管费，业主享受了服务，就应当付费。《民法通则》是由全国人大制定的，属于法律；《广东省物业管理条例》是由广东省人大常委会制定的，属于地方性法规。法律的效力层级高于地方性法规。所以虽然物业没有通过综合验收，但业主享受了物业公司的服务，就应当承担缴费义务。

　　《商品房升值保证协议书》

　　遭遇建设部规章该怎么办？

　　案例：李先生在1995年用23万元买了一套房，并签订《商品房升值保证协议书》，约定在付清全部楼款之日起满8年后15日内，开发商一次性向李先生支付与楼价款相同的商品房升值保证金。按约定，开发商应当在2003年7月8日到23日之间向李先生支付保证金，但开发商以建设部已出台禁止还本销售的规定为由，拒绝支付升值保证金。

　　律师点评：在民事领域，法律遵循合同自由原则，除非合同存在无效、可撤销或可变更的事由，法律对当事人所签订合同的效力均予以认可。当合同违反法律、行政法规的强制性规定时，合同无效。而《商品房销售管理办法》是由建设部制定的，属于行政规章，开发商不得以合同违反《商品房销售管理办法》为由，拒绝支付升值保证金。（来源：广州日报）