广州房贷门槛提高一石千浪_新闻中心

广州房贷门槛提高一石千浪

http://www.sina.com.cn 2005年03月04日09:26 南方日报

核心提示 　　最高人民法院公布并自今年1月1日起正式开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条为：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这就意味着如果贷款人只有一套住房又无力还贷，那么银行不可以将该房产作为抵押物进行拍卖。　　显然，高院在强调“生存权高于债权”的同时，也带给银行危机感。降低房贷风险成为银行业重要课题。一些银行为防范风险，纷纷抬高房贷门槛，有的增加首付比例，有的要求提供两套房屋抵押等等。那么，房贷门槛的抬高究竟会产生多大的冲击波？购房者会否望而却步，房产按揭中介是否出现生存危机，整个房地产市场将呈现什么样的变局？就此，我们采访了相关部门，期望读者能从中对事件的来龙去脉有个清晰的了解。　　中介代理按揭服务公司注册资本金不得少于100万元；除与本支行有信贷关系的发展商或关联企业开发的房地产项房产外，其余交易房产转按业务须持有效房地产证；除转按外，不再受理阶段性担保提前放款业务…… 　　由于最高法院新的司法解释的正式实施，近日广州各家商业银行为了防范金融风险而着手研究制订并相继推出了收紧房贷的新措施，广州房贷门槛正在悄然提升。　　最高法院规定引发惜贷　　最高人民法院公布并自今年1月1日起正式开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条为：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”然而，以后贷款人停止还款银行该怎么处置？如何回避贷款人欠款的风险？各大商业银行为了保证资产质量，开始采用种种“惜贷”措施，同时提高房贷按揭门槛，最大限度地控制金融风险。　　事实上，各大商业银行“惜贷”心态早在去年便开始显现端倪。虽然房贷按揭贷款不良率并不高，而且在各大商业银行各项业务中还都算是“优质业务”，甚至是各家银行“新的利润增长点”，但据悉，随着近年来国内各商业银行个人房贷业务的迅速增长，个人房贷在各银行中所占比例也日益增大，相应扩大的住房不良贷款规模也开始引起了各大商业银行的高度忧虑。借此次最高院新规定的实施，各大商业银行“乘机发难”，提高房贷按揭门槛，既可以有效防范房贷风险转化为金融风险，更可以有效摆脱各方的谩骂，可以说确实有一箭双雕之效。　　房贷开始悄然收紧　　自雇人士应提供其它资产证明、银行对账单、财务报表及税单证明；任职个体工商户、私型企业或银行另有要求的借款人，除收入证明外，须补充提供其它资产证明或首期款由银行监控；交易房龄在20年(含)以上的贷款成数不超过50％，15年(含)以上20年以下的贷款成数不超过60％，交易房为混合结构或自建房贷款成数不超过50％；持预契按揭房产仅限于与广州X行建立按揭合作关系的房地产住宅项目并已交付使用，且房产之预售买卖合同须为2003年1月1日以后鉴证…… 　　有不愿透露姓名的某业界人士表示，不难发现，近期广州各大商业银行有关房贷按揭开始“收紧”了，门槛提高了，不仅仅要求提高首付款成数，降低按揭年限，对借款人资格与收入证明审查要求更为严格，同时对借款人的职业、房屋的属性、业务性质甚至对不同房地产企业开发的楼盘物业要求都会有所限制。更重要的是，对中介代理按揭公司的资格甚至业务流程也提出了更为严格的要求，例如需要提供更高的担保金，注册资本金必须达到规定额度等等。　　提高门槛引发争议　　广州银行提高房贷按揭门槛引发了业界的争议。光大花园房地产有限公司董事副总经理陈洪志表示，此举事实上是一件好事，虽然提高房贷按揭门槛确实会暂时抑制部分购房行为，但长远而言，房贷按揭市场不断走向规范，是广州房地产市场和谐健康长久发展之保障。　　不过广州房地产专家韩世同则认为，银行此举是“借故发难”“搭车涨价”。事实上，个人房贷业务至今还是各大银行的优质业务，而且最高院的《规定》也并没有保障恶意赖账行为。韩世同表示，最高院《规定》出台旨在保护中低收入者，但银行提高房贷按揭门槛，会将越来越多的中低收入群体拒之门外，结果可能不会如最高人民法院所愿——保护中低收入者的基本权利，实质上还损害了他们的利益。这不仅不会促进房地产市场的发展，更无助于社会的稳定。韩世同为此呼吁，各大商业银行审慎为之。　　【银行】　　门槛提高在所难免　　近期来，有关“银行将提高个人住房贷款门槛”的消息接连不断。昨天，记者就此问题向广州各家银行了解证实，目前广东各家银行的房贷的首付比例等相关要求还没有变，但接受采访的业内人士均表示，按照今年1月1日执行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的有关条款，提高房贷门槛是银行自行保护的措施之一，最快将在3月中旬实施。　　住房贷款风险加大　　据了解，住房贷款是近几年来，各家商业银行积极推广的重要业务之一。在各类信贷业务中，住房贷款特别是个人住房按揭贷款，由于风险性相对较低，已成为各家商业银行新的利润增长点。据民生银行广州分行个人银行部的梁先生称，该行的个人住房按揭业务非常好，贷款不良率仅为1％，是去年该行几大优质业务之一。其他大多数银行的住房贷款业务发展势头不错，贷款不良率也都在3％至5％之间，最差的也不超过10％。　　然而，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》今年1月1日开始执行之后，各家商业银行的住房贷款业务便开始收缩。有关人士戏称，此次的“业务收缩”行动比央行下发通知来得更为自觉。　　《规定》指出，“被执行人必需的居住房屋不得抵债”。这便意味着，该借款人由于种种原因又无法按时还清银行贷款，而借款人的住房被证明是惟一的居住所，银行便不得拍卖作抵押物的该住所。在此情况下，银行便只能自吃“贷款无能力偿还”的苦果了。　　据一位房贷业务员介绍，自新规定颁布及至实施近两个月来，他们对此事特别关注。目前虽然未接到总行通知，该项业务依然照办，其程序也没有变，但对个人按揭贷款申请的审批、放贷已是小心翼翼，感到压力正逐步加大。　　银行出招应对风险　　驻粤的四大国有商业银行接受采访时均称未接到总行的通知，称有关房贷的条款暂未作修改，但其实他们对提高贷款条件的有关工作正在紧锣密鼓进行着。消费者也感到“银行贷款的审核”越来越苛刻了，没有明确规定要把原来最低的二成首付提高，但业务员办理该项业务时会尽量动员客户交足首付三成以上。　　据悉，北京、上海、深圳等地的银行业协会负责人，相继就此问题向最高人民法院递交意见书，呼吁修改有关规定，并尽快出台既保护“借款人基本生存权”，也维护债权人合法权益的操作性较强的实施细则。　　一位国有商业银行人士称，总行对此事也较为重视，为防范可能出现的风险，目前正在积极修改房贷的规定，如没其他变化，提高首付成数、缩短供楼期限等措施将很快实行。有关媒体称，深圳市多家银行已明确提出，个人房贷首付比例从原来的二成提高至三成，有个别银行甚至提高到了五成。　　广州一位知情人士透露，广州有关房地产公司和律师事务所已接到工商银行某支行“关于二手按揭业务相关政策调整”的通知，从2月16日起，一方面提高了房地产中介公司、律师所在银行代办该业务时存入委托方(银行)的保证金，另一方面是全面提高了二手楼按揭贷款准入条件。　　本报记者　朱桂芳　　【买房者】　　投资购房遭受重创　　一铺养三代，广州人一向有投资商铺的爱好。近年来，伴随着广州经济的高速发展，广州人口袋里的余钱也开始丰盛起来，一些人便开始将投资购房尤其是购二手房出租纳入了理财计划。然而，银行按揭门槛的提高，却无情地打击了这些有意“入市”的投资者。　　刘先生近日相中了一套面积约70余平方米的二手房，总价为30万元，原计划申请7成20年按揭，首付3成加上交纳相关税费约11万后，手中还剩余4万多元，贷款21万元20年还贷每月供款1422元，而出租每月收入可达1600元，这样不仅可用租金还贷，每月还可纯收100多元。　　然而，日前刘先生去申请按揭时，却被要求将首付款提高至5成，而且按揭年限也需缩短为15年。刘表示，其手头仅有15万多元“余钱”，按照按揭门槛提高后的方式操作，其不仅手头“余钱”不存，而且每月供款也将大为增加。刘先生表示，没办法，只能忍痛割爱了。　　据从几大中介代理公司了解，近日起这类情况开始频频出现。　　门槛提高市场萎缩　　广州方圆地产顾问有限公司市场研究部总临邓小华透露，他了解到有银行已开始将每平方米售价低于3000元的房屋排斥在房贷按揭业务之外。邓表示，此举将令广州二手房交易市场的“繁荣”风光不再。　　据广州房地产交易中心提供的权威统计数据显示，2003年广州十区二手住宅成交均价为2631元／平方米，较2002年下降了2.79％。但从2004年开始，二手市场的成交均价迅速走出低谷。最新统计结果显示，2004年广州十区二手房屋成交均价为2709元／平方米，比2003年上升约3％；二手住宅交易均价为2759元／平方米，比2003年上升4.8％；二手房交易面积为847.2万平方米，同比增长43％。二手房交易的面积占楼市总体交易面积的43％，二手房已开始成为广州楼市的新增长点。统计数据表明，广州二手房均价多年来一直在每平方米3000元之下，每平方米3000元以上房屋不再受理，意味着将有一大部分的房屋被排斥在房贷按揭业务之外。　　邓小华表示，目前广州很多投资者购买的二手房价格都处于每平方米3000元左右，按揭门槛提高，不仅会打击这些二手房的投资者，更令广州二手房市场交易出现“萎缩”。　　连串“重拳”打击投资　　去年10月28日央行宣布加息，虽然幅度不大，每月还贷仅增加2％，但其所造成的影响，却已令广州投资购房热情备受打击。　　而去年开始在广州芳村实施的“购入物业未满一年出售需征收个人所得税”的政策更令广州广大投资购房者心有余悸。据悉，该政策规定，“购入房产物业未满一年，出售时增值需征收1.3％个人所得税，普通物业还需征收5.5％的营业税，商用物业征收5.63％的营业税。”虽然该政策只是在芳村试点，其它区域仅为“抽查性质”还没有真正实施，但诸多投资者却早已心存顾虑，投资购房热情已大受打击。　　邓小华表示，如今按揭门槛提高——提高首付款、缩短按揭年限，这一连串的“无情打击”，将令投资购房热情遭遇“重创”，近年来刚刚在广州兴起的投资购房行为有可能再度陷入“萎靡不振”之境地。　　【按揭中介】　　房贷按揭酝酿洗牌　　注册资本金不足30万元的中介公司，却可以代理数十万甚至上百万元的购房按揭业务，此况在目前广州房地产市场仍不乏其见。随着广州各大商业银行房贷按揭门槛的提高，众多实力不强、操作不规范的中介按揭公司将从此逐渐丧失按揭代理业务甚至被清洗出局，广州房贷按揭市场开始酝酿大洗牌。　　“招标”择优录用　　几年前，广州房地产市场最大的按揭代理公司首推建行属下的亿诚按揭与农行旗下的德赛按揭两家。然而，2003年由于建行业务调整，亿诚按揭开始取消；而德赛按揭也在去年开始收缩业务。正因此，近年来广州各家银行大都与数十家按揭公司或者律师所合作实施购房贷款按揭业务。不过，日前开始有银行对提供按揭代理服务的中介按揭公司与律师所进行择优选择，“招标”录用。　　今年2月初，广州某商业银行开始对代理其在广州购房(一二手)按揭服务的中介按揭公司与律师所进行重新“招标”，其所“指定”的合作对象开始从原先的十几家大幅缩减至五家，而要求则更趋严格：注册资本金要达到100万元以上；交纳一定量的保证金；甚至还对合作对象从业人员的执业资格甚至员工学历等做出严格要求；更重要的是，还设定了一个业务指标：每月代理放贷金额需要达到一定额度，等等。　　据悉，目前在广州按揭市场较具知名度的亿达按揭以及中原汇翰均参加了该行的“业务招标”。亿达按揭因各项指标评分均名列前茅而有望“入选”，最终结果也将在近日内公布。　　有业界人士表示，建行设置了较高的“门槛”，将有助于其更好地防范因不良房贷按揭所引发的金融风险，相信建行的做法其它银行随后也会效仿，银行按揭代理业务招标“择优”录用将会引发广州房贷按揭代理业务市场的大洗牌。　　扶持诚信中介　　今年2月3日，广州某银行公司业务部向广州多家房地产中介公司与律师所下发了一份《关于二手按揭业务相关政策调整的通知》。该通知除了对二手房贷按揭成数与按揭年限作了重新调整，除对转按与预契业务做出更趋严格要求以及对借款人资格证明要求更严格外，还有一点是提高中介公司、律师所向银行提供的阶段性担保以及扶持诚信中介按揭代理公司，规范按揭服务流程等。　　在转按业务一项，该通知上明确说明“除最新年度广州市十大诚信房地产中介公司及其相关联按揭公司以及XXX律师所外，其余送审的转按案件原则上不再受理。”同时，该通知还要求“中介公司、律师所向该行提供阶段性担保，担保人须在该行开立保证金专户，保证金比例不得低于担保放款额的20％，且保证金专户余额不少于30万元。”通知还要求相关公司“在取得涂销抵押登记证明后20个工作日内完成新的抵押登记手续，逾期未能完成者，期间若借款人违约的，该行将以200元／笔收取担保公司违约金；如借款人贷款有违约的，该行则按借款人违约金额收取担保人违约金。” 　　有业界人士表示，此前不少小型中介公司以低收费以及放松申请条件来竞逐市场，如今银行设置了较高的门槛，此举将会淘汰掉一大批原先活跃在广州房贷按揭市场的中介按揭公司以及律师所。估计不久后，目前活跃在广州房贷按揭服务市场的100多家相关公司机构会有大半因此而“寿终正寝”。