商业地产招商最关键

　　记者观察

　　广州市海珠区宝岗大道一带被视为广州黄金商圈之一，可该区总面积近万平方米的一临街裙楼商铺却空置了近一年，项目负责人称原因是“迟迟不敢轻易定位”。

　　在商业地产热潮正风起云涌的广州，为什么会出现这种情况呢？该物业项目经营者、由海珠区某公社集体改制后成立的公司负责人告诉记者，一直以来谈商业合作的商家其实多如牛毛，涉及娱乐、饮食、连锁以及专业市场等诸多领域，但正是如此多的选择反倒让企业患得患失。

　　据记者了解，这种业主“惜售”的情况在广州并不在少数。

　　商业地产项目讲究“先搞活，再理顺”，而这家企业的担心恰恰在于如何才能与附近的商业氛围匹配，并且在主业上体现差异性。另外，由于该区域商铺定位与定价较难把握，最贵的如江南西路临街旺铺租赁价格已经达到350－650元／平方米，而位置较偏的商铺却惨淡经营，稍有不慎就会深陷泥潭。

　　有人欢喜有人愁。目前广州不少商业物业选择了开发商与承租商“度身订做”商业物业的订单式经营模式，裙楼商铺零散招租的问题立刻迎刃而解。据一位广州地产咨询人士介绍，如果物业建成前即与目标商家谈妥合作，按照商家要求度身打造适合经营的商铺，则容易达到既方便业主生活，又保障买家回报，还可以使楼价得到提升，可谓一举多得。

　　广州商铺网执行董事陈智表示，商业地产成功的关键在于如何招商。他认为目前真正能够潜心研究商业地产规划的开发商并不多，所以时常被动地将商铺物业的运营空间拱手让给其他商家，无法将商业地产的价值最大化。

　　商业地产权威人士荀培路也提出，要想实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展，地产商和商业经营者要将自有资源充分整合，地产商借助商家的品牌效应，能有效地提高商业网点销售，而核心商家的加盟，则是商业地产的一大卖点。

　　如今，投资者对于商业地产项目的考察，地段只是他们考虑的一方面，而将来商场的主营业务、业态如何分布、如何运营同样是其关心的主题。广州不少商业地产项目就因为良好的招商收效明显，如广州国际玩具礼品城强推李嘉诚招牌而吸引大批投资者，而地处城乡结合区域的天河都市广场等也抓住寻求低投资合理回报的需求，利用员村区域缺乏大型商业购物场所，迅速得到商家追捧。

　　不少业内人士已经注意到，就在开发商大呼招商困难的同时，各个行业的商家同时也在为店面选址困难而发愁。即便在上下九、北京路这样的商业旺地，也有一些购物场所客流稀少，死气沉沉。

　　自去年以来，受CEPA刺激在广东多座城市兴起了“香港城”热潮，包括北京路“香港城”、康王路新光城市广场的CEPA香港产品名牌广场“YOHO新潮流”以及位于上下九步行街的“香港潮流新天地”、赛博数码生活广场与十甫名都的香港免税商品专营区纷纷兴起。

　　在几个创业区内，面向香港个体户推出的诸如首年租金折扣优惠和首年免管理费和推广费等优惠很是充满吸引力。然而，不到半年时间，所谓的“香港城”中出现的大量内地产品甚至是假冒伪劣商品就砸了自己的招牌，所剩无几的商家只得苦苦挣扎。

　　对于以项目成败论英雄的商业地产经营者而言，招商已经成为生死存亡的“胜负手”。商业地产项目的特殊性在于，并不是把商铺建起来就有钱赚。因此，在项目方、经营者与消费者(或采购商)之间，产生了一条微妙的食物链。

　　近来地产界商业项目投资风生水起，商业项目回报大大超过住宅开发已成为不争的事实。但许多靠住宅发家的大地产商依旧按“金”不动，在与记者接触的过程中，许多老板感慨并不是不想加入淘金队伍，而是商业项目所涉及的领域，所要调动的资源，特别是不确定因素实在难以把握。各地大量空置商铺的披露，兴起不久的“造MALL”热很快引起决策层的警觉，更让一度疯狂的商业项目投资如履薄冰。

　　如果说地产商介入商业地产还火候难料，那么小区商铺便成为他们小试牛刀的试验田，并且乘着业主消费需求的东风与之互相提携。有关人士分析称，社区消费力增强，商铺生意相对稳定，特别在较为成熟的大型社区，商铺价格更是一路看涨。如华景新城，丽江花园等10多年的老住宅区，高达数万的常住人口成为商铺经营的坚实根基。

　　从两三年前开始，合生、珠江等纷纷加大社区商铺、写字楼的招商推广力度，引起投资者和商家的极大关注。有不少业主在购买住宅后选择在小区内投资商业，如在逸景翠园等新兴住宅区，商铺投资者有90％以上是小区业主。社区商铺的兴起更是起到反哺售楼的作用，配套成熟的小区住宅也更好卖些。

　　随着越来越多开发商开始关注社区商铺的价值，目前小区商铺的租售价格也风云变幻，如华景新城社区商铺六年间租金上涨四倍的佳话已再难寻觅，丽江花园等成熟社区的不少商铺也由于种种原因关门转手，投资风险陡增。因此有专家表示，投资小区在考验眼光之余，还需要有守业的耐心。中小投资者即便手中有余钱，也最好做好三五年的心理准备。

　　王