创新：经营城市的一面旗帜

　　四川新闻网-成都日报讯

　　题记

　　2004年12月。岁末浓冬。成都的城市建设在这一季集中迎来了数件暖人心扉的大事。在市委、市政府的领导下，从2002年5月到2004年12月底，全市实施改造开工面积63552万平方米，累计拆除各类危旧房4839万平方米，拆迁安置单位和居民114万户，实现投资150亿元，旧城改造工程提前7个月完成城区410

　　万平方米危旧房屋拆迁改造目标任务！

　　一片片低洼的棚户区被一幢幢拔地而起的高楼所代替。道路宽了，大厦多了，老百姓居住的房子大了，被拆迁居民的户均住房面积从拆迁前的25平方米提高到76平方米……科学的决策，带来巨大的效益。有人说，正是这场成都建城史上史无前例的大规模旧城改造让30多万人搬进了新居，它不仅改善着百姓的居住条件，也显著地提升着一个城市的综合实力与核心竞争力。

　　而此时，一个由“市场运作———阳光拆迁———依法行政”三个动词缀连出的事件进程，则为我们清晰地勾勒出成都旧城改造各项举措的闪光节点，其成功的改造模式备受各方关注……

　　2004年，对家住成都市锦江区一心桥拆迁片区的80岁的汪发忠老人和老伴来说意味深长，这一年二老15平方米的小屋要拆迁了。按安置办法，两位老人可获得一套42平方米的新楼房（差价19000多元）。毫无积蓄的老人领取了廉租房补贴后，仍有近1万元的缺口。经过审批，成都市房管局从扶困备用金中支出1万元补差款，让老人住上了新楼房。负责片区拆迁的成都市统建办公室工作人员徐东说：“现在，这一片区除汪发忠老人外，还有几十户特困户也申请备用金了。这种保证金制度以增加拆迁成本的方式增加了拆迁单位实现‘平安拆迁’的压力，过去那种不管拆迁户有没有房子住，拆完后一走了之的作法再也不可能出现了……”

　　事实上，3年来与汪发忠老人一样圆了新居梦的还有很多。汪发忠仅仅只是享受成都规范化、人性化、制度化拆迁举措众多人中的一个。这些被全国专家亲切地喻为“成都模式”的旧城改造举措，在维护拆迁当事人双方合法利益的同时，成为推进旧城改造顺利实施的有力保障。

　　成都模式：

　　改造贴上“市场化”标签

　　解析旧城改造的“成都模式”，让我们把目光回转到2002年。

　　这一年春天，成都市委、市政府确定计划用三年时间，完成对成都市中心城区二环路以内410万平方米危旧房拆迁改造。这项工作同时被纳入市委、市政府为民办实事的重要项目，列入目标考核。

　　而就在同一天，从锦江河畔的低洼棚户区———与文里传出消息，片区内6．5万平方米的危旧房全面进入改造期，不久居住在这里的1000多户居民就可以彻底告别夏天漏雨、冬天漏风的危旧房了。然而，谁也没有想到的是，就是从这6．5万平方米的危旧房改造开始，一个贴着“市场化”标签、具有鲜明成都特色的旧城改造模式轮廓初显。

　　市危旧房屋改造指挥部副指挥长兼办公室主任、市房管局局长周鸿德在回忆起旧城改造之初时这样说道：“大规模危旧房改造工作存在着拆迁过程和开发地块两大风险，同时还面临着改造资金‘融资难’这个瓶颈问题。为了把城市资源的价值充分挖掘出来，避免过去那种通过减免土地出让金及规费等优惠政策来吸引开发商参与投资开发的做法，成都创造性提出了‘政府引导、市场化运作’的新思路！”

　　“按照经营城市的理念，通过成立市危旧房改造指挥部及其办公室，统筹协调推进全市危改工作，确定成都市住房保障中心等为改造项目业主，把410万平方米的危旧房划分为45个片区，拆迁完后土地进入拍卖中心拍卖，项目业主土地款收回后优先归还银行贷款本息、确保银行贷款资金安全等一系列举措来构建一个‘总体授信、项目贷款、专户管理、封闭运行’的操作模式，快速高效地实现土地资源向土地资本转变，推动城市建设良性循环。”

　　成都模式：

　　建立良好“资金链条”

　　用旧城改造工程来带动城市建设良性循环成为了所有人的美好心愿。然而，在有着鲜明市场化特征的成都改造模式中，改造资金运营的合理性、安全性和效益性成为了成都模式中不可忽略的重点，因为它是一个工程能否良性运转的关键所在。

　　成都市住房保障中心负责人李威告诉我们，3年来作为旧城改造业主之一的成都市住房保障中心从旧城改造伊始就担负着城市运营商的角色，直接参与与金融部门对接，获得银行授信，实施项目融资。“为了扩大改造资金来源，积极拓展融资渠道，旧城改造的业主在与多家银行进行沟通后，搭建起了一个崭新的银、企、政三方互惠合作平台，为危旧房改造工程建立起了一条良好的资金链条！”

　　而在改造过程中，市危旧房屋改造指挥部及办公室还制定出一系列配套方案为资金链条“保驾护航”。在项目公开招标中，在投标方案优、工作业绩优的同等条件下，业主要选择技术报价合理的单位作项目拆迁代办方，确保拆迁工作顺利进行；为了对评估价格进行监控，防止评估价格脱离实际过高或过低，还建立了对评估机构评估价格进行备案制度。

　　与此同时，为防范片区项目的资金风险，防范拆迁单位虚报、冒报和挪用片区项目改造资金等风险的发生，成都按照”总体授信、项目贷款、专户管理、封闭运行”的原则建立起一套有效的资金监管措施。拆迁户安置款则由经办银行负责监督、代办拆迁单位直接划至拆迁户开立的储蓄账户外，拆迁安置房的购买也必须由业主单位同意后（并委托银行监督管理），款项才能直接划入售房单位账户。

　　成都模式：

　　包装土地特色化营销

　　有专家指出，成都的旧城改造模式除了拥有“科学运营模式”和“良好资金链条”两大法宝之外，如何把拆迁后的地块又快又好地推销出去则成为成都旧城改造能顺利进行的又一个关键。

　　在成都，很多开发商、地产商一提起旧城改造，都会谈起成都强烈的土地包装意识。成都是如何把拆迁地块进行包装，更好地推销出去呢？作为旧城改造业主之一的市住房保障中心的有关负责人告诉笔者，通过3年的实践，成都的旧城改造已形成了一个“前瞻性规划、规模化改造、综合性经营、特色化营销”的营销理念。科学的营销理念，为每一个拆迁地块“定量包装”，让他们在拍卖场上更有“卖点”，是这一个营销理念的目标。

　　我们在市住房保障中心有关人员的工作日志上看到了他们对这一营销理念的解释。即：当改造地块正在进行拆迁的同时，项目业主就会按照市场化运作原则，强化项目的可行性论证和策划。“会同相关领域的专家进行专题研讨，引入专业策划公司，开展市场调研、地块资源整合、经济测算，尽量挖掘土地潜值……”

　　2002年年末，武侯区倒桑树、凉水井片区开始拆迁。为了把这块土地推销出去，在拆迁工程同步进行之时，武侯区旧城改造办公室便邀请国内著名的策划公司挖掘这一片区的历史文化底蕴。“经过近5个月的调查，策划公司发现倒桑树、凉水井片区不仅拥有很多历史文化传说，而在古时还是一个商业气氛浓郁的市场。”

　　此后，一个围绕三国文化与商业这两大定位的“蜀汉盛肆”策划首次亮相蓉城，立即引来了开发商、专家、市民的高度关注。2004年春，该地块被某地产公司拍得后，依据先期推出的“蜀汉盛肆”策划优化形成了“春江花月”方案。如今，在锦江河畔一个具有浓郁文化特色的“春江花月”商业地产正在诞生。

　　而对文殊院、大慈寺、水井坊等项目在改造前则组织了专家组和高级咨询策划机构对其进行专题研究。这些项目重新打造后，其原有的历史文化也会得到有效的保护和传承。

　　风采·旧城改造

　　旧城改造的顺利实施从整体上提升了成都城市发展的综合水平，全面改善了成都的城市功能和环境面貌，增强了城市的综合实力和核心竞争能力，为实现市第十次党代会提出的“将成都建设成为创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市”的奋斗目标做出了巨大贡献。

　　城市形象更美

　　通过旧城改造城市更美了，城市形象得到进一步提升，在旧城改造中全市拆除违规建筑300万平方米，新扩建道路60万平方米，新增绿地500多万平方米，为2005年2月18日成都获得西部首个“国家环境保护模范城市”的称号作出了贡献。

　　城市功能更好

　　通过旧城改造，城市功能改善了，可持续发展能力显著增强。在2004年央视举办的“最具经济活力城市”评选中，成都被评为西部唯一最具经济活力的城市。在2004年12月上海举办的中国住交会上，成都荣获“中国城市品牌营造大奖”，这是住交会唯一以城市为主题设立的大奖。

　　城市人居更佳

　　通过旧城改造老百姓得到了实惠，大批长期居住危旧房屋的市民通过拆迁补偿安置，改善了居住条件，从无房户成为了私有住房的拥有者，被拆迁居民的住房户均建筑面积从拆迁前的25平方米提高到76平方米，人均增加18．2平方米，住房成套率从拆迁前的35．6％提高到100％。2003年年末成都市城区人均住宅建筑面积便超过全国城镇人均住宅建筑面积23．67平方米，达到了27．1平方米。

　　通过旧城改造人居环境更佳了，成都成为来了就不想离开的城市。近两年，外地人在成都购房的比例达到了47．5％，这个数字是证明成都人居环境最佳的最好证据。

　　城市特色更浓

　　通过旧城改造城市更有特色了，历史文化得到有效保护和传承。成都市在旧城改造的工作中，十分重视历史文化的保护，坚持“开发中保护”和“保护重于开发”的原则。做到既有效地保护和传承了原有的历史文化，又让在这里的居民的居住生活条件得到切实的改善。本版采写康庆摄影张全能