春节前后,虽然贵阳楼市呈现一片平静,但平静之下却是春潮涌动,随着国家对土地市场以及房贷的收缩,房开公司战略合作和重组的氛围已经越来越浓。有资金的需要开发土地,有土地的渴求合作资金。但谈起找地找资金的过程,很多开发商苦笑而言:难!从中不难看出,“8．31大限”已经改变或者正在改变着2005年之后的房地产开发企业的生存方式和轨迹。
开发商不得闲 忙为土地资金找出路
正如某业内人士对“8．31”后的开发商状态所做的总结,过关活下来的土地正在急着找钱,落实项目,而手中握有资金却没有土地储备的开发商也是片刻不闲忙着找地。虽然8．31大限后,贵阳过关的土地超过了400万平方米,然而这400万平方米并非都如愿地迎来了2005年的一片新天地。据了解,虽然地已经拿到了,但不少开发商为交清土地出让金把资金全压在了土地上,却拿不出资金搞开发,而土地闲置使成本越来越高,因此土地出路也成了他们头痛的问题,而更有一些开发商,因未能交齐土地出让金的过关项目将被收回政策的压力,目前最急迫的是寻求合作资金补交齐土地款。有业内人士认为,现在已过关的项目并非高枕无忧,过了8．31大限关,但如果还过不了“钱关”,同样会面临死掉的危险。而手中有资金而无土地储备的开发商也是片刻不得闲,有些房开公司手中开发的项目快要完成了,并且完成了品牌创建,但因土地储备没有跟上而难以为继。一家房开公司老总告诉记者,他们原有的项目开发在今年上半年全部完成,如果再找不到地的话,下半年就将面临“放假”。这样的话,好不容易凝聚起来的专业开发团队也面临解体的危险,这是他们不愿意看到的,因此,公司专门成立了发展部寻地,并要求今年上半年必须完成。
各自都有难念的经 资金土地“联姻”遇尴尬
虽然房地产市场上为数不少的土地和资金都在各自寻找归宿,但记者最近从一些开发商中了解到,两者的“联姻”并非易事,各自的算盘始终算不到一处来。的确,现在有出让意愿的土地不少,但却都存在这样或那样的问题让开发商望而止步,一家房开公司老总向记者诉苦,春节前后他们考察了7块土地,但要么就是规模太小不符合公司发展需求,要么就是转让价格太高,要么就是权属不清存在纠纷隐患,还有就是拆迁问题无法解决导致开发风险过大,这其中一个因素的存在都让他们不敢轻易接手。由于“8．31大限”,一些开发商为了保留协议出让的土地,匆忙过关,也留下了一些遗留问题,如拆迁问题等,使自己陷入其中而不能作为,开发和转让都难成行。但相对来说,手中有地的开发商心中要稳得多。他们认为,贵阳的土地资源越来越稀缺,就今年来看,政府挂牌拍卖的土地并不多,而且门槛也相当高,并不是贵阳多数开发商所能承受的。既然是稀缺资源,土地竞争在房地产市场将越来越激烈,而现有的土地的增值空间也是不可忽视。而且有了土地,可以自己开发,也可以挂牌转让,回旋余地比较大。
中小房企拒绝“下课” 重新定位自己的角争
基于目前土地市场的现状,很多业内人士认为,能够在目前的房地产市场中生存和发展的房开公司有这么几类:一是有强大的资金储备;二是有丰富的土地储备;三是有很强的资本运作能力;四是具备良好的品牌,有专业的开发团队,有自己的特色化的经营之道。在这种情况下,作为贵阳房开公司中大多数的中小房开企业的去处就成了业界讨论较多的话题。在土地、金融等宏观调控下,业界对中小房地产企业的生存状态,持“下课论”观点者居多。然而中小开发商却在“淘汰式”的竞争中慢慢地成熟,希望最终能走出“下课”的阴影。扬升地产总经理朱琳认为,房地产企业确实要经历“洗牌阵痛”,但是中小房地产并非没有出路。具有鲜明企业特点的小发展商就不会被“洗牌”出局。由于这些中小发展商拥有自己独特的企业文化、运作理念、产品创新能力和忠实消费群,能够在房地产行业某些较小的细分市场中站住脚。比如,有些发展商注重创新产品的开发,每年开发量非常小,但其理念和产品都能在市场中成为亮点,因而效益也会很好。他认为,虽然中小开发商没有足够的大资金参与土地竞争,但灵活是中小房地产企业很大的优势。要想生存发展,办法很多,可以依托原来的公司品牌和专业团队搭建开发平台,为外来资金“借道”,也可以弱弱联合;甚至可以不直接从事开发工作,转做其他与房地产相关的行业。但是角色要重新定位,重新寻找自己的生存空间和落脚点,这是无可争议的。
房地产“地根”紧缩 2005楼市上涨冲动明显
一位不愿透露姓名的房开老总向记者透露,对于贵阳而言,土地供量紧缩已是不争的事实,需求大于供给的结构性矛盾将导致房价的持续攀升。目前,贵阳城区土地存在供应不足的隐忧让为数不少的开发商伤透了脑筋。一业内人士分析,贵阳的供地源头不外乎有三类:第一类是旧城改造,第二类是工厂搬迁,还有一类就是农业用地转成国有土地。从目前这几类土地来看,贵阳未来土地供应确实存在不足。城区或者城郊工厂在“8．31”以前协议性转让已经被消耗了绝大多数,目前这类工厂土地所剩无几。对于旧城改造,由于这类土地的拆迁难度非常大,新的拆迁政策使得这类土地的清理供应放缓。至于农转地块,倒还是仍有一些空间,但政府的口子一直很紧。现在虽说是政策解冻了,但是审批的难度再度加大。从种种迹象来看,2005年贵阳城区可供应土地资源确实不多。“由于目前土地的供给方式和供给总量变化很大,今明两年将面临土地供应不足导致的房价大幅上涨问题。”一位房开公司老总表示,有关统计数字显示,新的土地供给办法使土地的供给总量在急速下降,而价格在急速上升。比如三桥的一块9亩的土地,起拍价是900万元,而业内人士估计成交价最多不过1200万元,没想到10分钟没到,轻松超过1200万,最后以1670万成交,让业界大跌眼镜。因为按照此成交价,该块地建成的楼盘高层住宅成本价将达2400元/平方米,也就是说,要保持利润,该楼盘上市后价格将达到3000元/平方米左右,而目前该区域的房价多数都在2000元/平方米以下。对此,一位资深业内人士认为,由于土地稀缺,而一些房开公司为了维持正常发展,不惜成本采取“自杀式”拿地,造成土地价格非理性上涨,其直接后果就是带动房价水涨船高式上涨,受影响最大的还是消费者。 作者：刘仙水
