住宅楼里开公司住户烦烦烦

　　记者最近调查发现,随着越来越多新楼盘的落成使用,利用小区住宅开公司的情况屡见不鲜,这给其他住户、物业管理和城市管理带来了一系列的难题。

　　苦恼：住宅开公司三天两头装修

　　最近，有不少业主向记者反映他们的苦恼：本想接老人来居住，享享清福，没想到隔壁的公司三天两头易主装修，吵得老人血压升高；早晨急着去上班，可电梯上上下下被往来的公司业务员占得满满的，一等就是五六分钟；晚上10点多了想睡觉休息，可楼上美容院仍人来人往，吵得人心烦意乱；一些公司每天给员工做饭，弄得楼道里油烟乱窜……

　　记者在广州天河、海珠、东山、越秀等区的一些繁华地段的楼盘采访，发现利用住宅开公司的情况还真是不少。天河区某楼盘的5座楼，每座楼中都有公司，有的一家公司就占了半层甚至一层楼，有的公司在不同楼层都设有办公室。因为不堪忍受公司的侵扰，一些住户只好设法“逃离”。

　　王先生在东山区买了套房，离单位近，环境也不错，本来想自己住，可是楼里好多住户都把房子租给了公司，最终王先生也决定出租自己的房子，“他们好像总是夜里工作，人还不少，半夜里总是听到楼上有脚步声，受不了”。

　　提到住宅楼开公司的事，林先生就很气愤。他住的那栋楼楼上有三套房子被某眼镜店老板买来用作仓库，乘坐电梯时，林先生经常碰到那些来出货进货的人，有时候大大小小的箱子塞满了电梯，“电梯一占就是十多分钟。任凭你有多急的事，也无可奈何！”林先生觉得：“住宅楼里开公司，首先进进出出的闲杂人员多了，让住户们缺乏安全感；其次，电梯等公用设施的使用增加，住户分摊的电费、物业管理费也增加了。”林先生的想法代表了不少楼盘住户对住宅开公司的反对意见。

　　调查：在住宅楼办公成本低费用少

　　到底是什么原因令那些公司纷纷在住宅楼里办公呢？据一位在住宅楼里开书店的人士介绍，利用住宅办公司，最大的好处就是大大降低成本，减少费用，很少有管理部门来查，偷逃税也相对容易。随着市场经济的发展，民办中小型企业逐渐增多，在家办公的SOHU一族也增多。比如，在天河北一带租用一套100平方米的住宅办公司，每月租金约为4000元，而租用同等面积的写字楼，每月租金差不多要1万元，是前者的两倍半。所以，众多中小公司和商户喜欢利用住宅来搞经营。

　　据有关部门提供的数字，目前广州的在册企业中，约有70％左右的注册地址是住宅。在越秀、白云等区，在住宅楼或居民小区中办公的企业高达90％以上。这些公司大多数因为企业太小或处于创业阶段，花不起高昂的租金而无法进入富丽堂皇的写字楼。

　　难题：住宅楼里办公司如何管理？

　　记者调查发现，其实在广州市“住宅不得商用”的规定早已有之，但近年来除有关管理部门明确禁止的餐饮、娱乐、生产等严重扰民的行业外，各类经营性单位在部分住宅楼里已有蔓延之势，而随之产生的诸多问题却很难解决。

　　广州市工商局在2000年年底下发了《关于企业经营场所登记有关问题的通知》。该通知规定，凡没有产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的违章建筑及产权证注明用途为住宅的房屋，一律不准发照。该《通知》的公布一度在广州众多租不起写字楼的中小企业中炸开了锅。他们纷纷质疑：“是否如果租不起写字楼，公司就得宣布破产或被迫停业？”

　　记者采访中发现，其实目前摆在人们面前的主要问题不再是住宅小区能不能办公司的问题，而是住宅楼里办公司该如何管理的问题。如果严格执行“住宅不得商用”的规定，不仅企业没有准备好，基层政府也没有准备好。在老城区，由于区内写字楼少，很多公司只能迁往区外，这对老城区来讲意味着税源流失，财政收入的锐减。

　　某物业公司负责人杨先生告诉记者，由于业主对公司扰民情况反应强烈，他们采取了很多措施，比如给楼内的公司发倡议书，希望他们尽量不要扰民；与人员往来多的单位协商，在室内铺上地毯，减小对楼下住户的影响；在楼内增加保安巡视人员，加强对外来闲杂人员的管理等。但这些措施很难从根本上解决问题，业主不满，物业管理更是难上加难。首先，开公司会增大对住宅楼公共设备设施的维护难度。由于使用人员太多，一些设备只能超负荷运行。如电梯的运行次数成倍增加，致使故障频繁；有的公司在一套房内同时使用4部柜式空调机，超出设计容量，造成电源闸被烧；因陌生人穿梭往来，造成门禁对讲系统超负荷使用，故障频出。另外，不少公司的车辆频繁出入、装卸货物，长时间占用消防通道并造成道路堵塞，给其他业主造成不便，也给小区的消防和治安带来诸多隐患。

　　探讨：住宅改商用要多交管理费？

　　记者采访发现，不少楼盘在出售时都以“商住两用”为卖点，明确可以将住宅改为办公用房，以此来打动买楼者。海珠区某小区管理者韩先生认为，住宅及配套用房改变使用用途，具有很大的危害性，必须加以限制和管理，但目前尚缺乏相关的法律法规。

　　中山大学一位老师则认为，城市土地功能分开、避免彼此干扰的原则在国际规划界奉行了80多年，但目前是互联网时代，在家办公的人越来越多，这一“金科玉律”已有所松动，国外已经特许小型高新企业在住宅里办公。随着新经济的发展，住宅多功能化可能是发展趋势。

　　从事法律工作的张小姐建议，由于住宅物业用作商业用途成本较低，因此使用人多缴些物业管理费对其他住户相对来说是公平的，但在实际操作中有难度。（来源：广州日报）