为了上海房地产市场健康发展

　　——本市出台系列调控政策前前后后

　　日前，上海市人民政府发布《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，并出台相关财税政策，引起强烈反响。

　　“这既不是调控的开始，也不是调控的结束，而是近两年来上海楼市一系列调控举措的重要政策节点。上海市委、市政府一直把房价作为百姓的民生问题看待，这次系列政策的出台显示了上海市委、市政府将长期严厉打击楼市短期炒作、维护上海楼市健康平稳、保障最广大群众利益的决心。”这是业内人士对近日一揽子政策出台的基本评价。

　　时间节点：2003年－2004年6月7日

　　市场警钟敲响控制房价涨幅

　　随着我国经济进入新一轮上升周期，房地产市场成了经济热点。早在2003年，面对不断升温的上海房地产市场，调控的警钟已经敲响，一些权威统计数据引起上海市委、市政府的高度关注——

　　上海“投资性购房”比例正逐步接近国际公认的20％警戒线，达到16％。

　　市中心部分地区的高档楼盘中，“投资性购房”比例高达30％至40％。

　　有2.5％的购房者在商品房还处于期房状态时就抬高价格出手转让。

　　在5000多家工商登记的房地产中介商店铺内，期房挂牌量猛增，甚至不少房子在未获得“预售证”前，已经在楼市多次转手。

　　2003年11月13日，上海市委、市政府主要领导召开专题会议，听取市房地局关于上海商品住宅价格的情况汇报，专门研究上海楼市、房价问题，

　　2004年1月12日，市政府的《政府工作报告》中明确指出：“房地产市场的健康发展关系到上海经济的健康稳定，关系到广大人民群众的切身利益。要加强和改善房地产市场调控，努力实现供求总量基本平衡、结构基本合理，有效调控房价上涨过快的趋势，使广大普通市民能够改善住房，得到实惠。”

　　这是上海第一次把“房价上涨过快”写入《政府工作报告》。从中传递出一个信号：上海楼市调控的警钟将越敲越频密。而现在回头看，2004年的确是在国家宏观调控大背景下，上海楼市调控政策出台最为密集的一年，也是调控效果比较显著的一年。政府的调控手段从单一行政手段向行政、法律手段并用过渡，调控的目标是控制房价涨幅，同时打击已经冒头的投机炒作。

　　2004年上海“两会”结束两个月后，上海调控楼市的政策法规接连出台——

　　2004年3月24日，上海市政府批转有关文件，规定全市新建商品房的预、销售行为，都必须进行合同的网上备案登记。开发商申请办理预售许可证同时，必须申报所有楼盘信息，向市房地产交易中心办理网上公开手续。这一规定被外界评论为“点中了商品房销售中买卖双方信息不对称的穴道”。

　　2004年4月14日，市人大常委会表决通过关于修改《上海市房地产登记条例》的决定，授权市政府自2004年4月20日起根据本市房地产市场的实际情况，对期房转让问题作出规定。2004年4月26日，上海“期房限转”政策正式施行，投机炒作遭到迎头痛击。

　　2004年6月7日，上海市政府常务会议审议通过了《上海市土地储备办法》。同年8月1日，该办法正式施行，旨在建设规范、透明和受控的楼市供应“龙头”。

　　与此同时，重大工程配套商品房和中低价商品房大量建设和上市供应、廉租住房政策扩大受益面、中低收入家庭购房贴息等政策相互作用，使得上海楼市的供应结构矛盾得到缓解，房价涨幅回落。

　　权威统计数据显示，上海全年商品住房价格涨幅从2003年的24.8％下降到2004年的15.8％，商品住房价格涨幅排名从全国第二跌落至全国第八。市场上单价6000元以下的商品住房占55.6％。

　　时间节点：2004年二季度－2005年3月3日

　　广泛调查研究着手综合调控

　　从2004年第二季度开始，上海市委、市政府开展了大量深入细致的调研。广泛听取国务院有关部委，人大代表、政协委员，房地产、金融、财税等业界资深专家学者的意见，并通过各种媒体征集市民百姓的意见建议。上海市委、市政府主要领导多次召开会议，听取针对市场最新情况的专题汇报——

　　2004年4月13日，听取上海房地产市场调控工作汇报，分析研究当年第一季度市场运行情况，对政策效果进行评估。

　　2004年11月4日，听取上海房地产市场分析情况汇报。

　　2004年12月11日，听取境外资金投入上海房地产市场情况评估汇报。

　　2005年1月8日，听取加强调控、进一步完善广大群众居住条件、促进房地产市场持续健康发展的专题汇报……

　　在大量调研基础上，上海市委、市政府形成了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的楼市调控原则，其宗旨是通过科学谨慎的调控手段，保障本地居民消费，防止楼市出现大起大落，从而危害最广大群众的根本利益。

　　2005年1月18日，市政府的《政府工作报告》中，把“三个为主”的楼市调控原则纳入2005年工作计划。

　　2005年1月20日，市政府就上海经济社会发展中各方最为关注的五个热点问题，向出席上海“两会”的全体市人大代表和市政协委员作补充介绍。介绍中透露将以区别对待、分别指导的原则，将调控重点和政策支持重点投向改善本地居民、特别是本地中低收入居民的居住条件，同时采用行政、法律、财税、金融等综合手段，抑制投机、打击炒作，规范高端市场。

　　这份补充介绍获得了参加上海“两会”全体代表委员的一致认可。

　　2005年上海“两会”之后，市委、市政府的楼市调控原则立即化为各种具体政策相继出台——

　　全年约3000公顷供地计划中，2000公顷用于中低价普通商品住房和配套商品房建设。土地招标中，由政府控制地价和房价。预计到今年年底，上海市场上针对本地居民消费的中低价普通商品住房总量可达2000万平方米左右。

　　全年重大工程配套商品房开工建设量不少于900万平方米，远远超过去年的350万平方米，价格上将按照成本定价原则，以广大重大工程动迁居民购买为主，并逐步向普通市民消费过渡。

　　确保轨道交通、世博会、经认定的二级以下旧里改造等重大项目的动迁用房。重大公益性项目动迁基地房源配比确保不低于70％。动迁居民中最困难的家庭，将依靠政府“租售并举”政策中“租”的部分，以低于市场价的租金租住合适的商品房。

　　同时酝酿扩大配套商品房的销售对象，让非动迁的中低收入居民也能购买到配套商品房。配套商品房的规范性购销办法正在拟订中。

　　2005年2月18日，“网上二手房”开始试运转。上海楼市交易规范从新建商品房领域延伸至楼市全覆盖。

　　继2005年1月市房地资源局通过网上备案平台对万邦都市花园虚拟交易等违规预售行为亮“红牌”后，2005年3月1日起，上海楼市又刮“监管风暴”，连续3天内，7个“涉假”楼盘被封，4个合同撤消率畸高楼盘被调查待处。

　　时间节点：2005年3月6日——

　　科学民主决策调控继续完善

　　2005年3月6日，上海市人民政府发布《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，并出台两项相关的财税政策，以打击短期炒作，维护市场稳定。

　　一天后，上海市人民政府发布《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》，切实保障广大动迁居民权益。

　　“上海楼市调控是个系统工程，国家发展的大背景、上海建设的小环境、楼市出现的阶段性新情况和新问题，都需要综合分析、把握分寸、谨慎决策。”上海市房屋土地资源管理局有关专家在接受记者采访时表示，“房地产市场的大起和大落，都将伤害最广大普通市民的根本利益。”

　　就近一段时间上海楼市的调控重点来看，要实现房价的“软着陆”而不是“硬着陆”，综合性的调控手段将根据市场的实际效果继续深入完善。正是在为了上海房地产市场健康发展的进程中，人们越来越清晰地认识到，调控的关键在于科学民主决策，在于一切从实际出发。

　　本报记者杨俊