已抵押房产让投资者却步(图)

http://www.sina.com.cn 2005年03月10日11:12 广州日报大洋网

文/图/表　记者林琳　实习生王玉芬

　　在昨天下午举行的一场拍卖会中，3个引人注目的标的竟然不约而同地流拍。这3个标的分别是金碧花园、帝景苑和凤凰城的房产。

　　金碧花园的标的在拍卖前为行家一致看好。该标的为金碧二期碧水闲庭50号2806房，面积为70.68平方米，起拍价为28万元,即使加上佣金，价格也不过是4160元左右/平方米，比市场价稍低。

　　已抵押房产让投资者却步

　　据中原研究部何佩珊介绍，金碧花园近期成交案例中面积为108平方米的51号23楼某单元，成交价格在47.76万元左右，均价为4422元/平方米。目前金碧花园的租金可达到15元~20元/平方米。

　　这么好的标的，为何流拍？满堂红周峰分析说，标的说明中提及的“已抵押”，很可能是令买家却步的最大原因。

　　另两个流拍的标的一个是广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑93街2号（面积为228.33平方米），另一个是帝景苑D座13D（面积为121.79平方米），这两个标的的参考价（加佣金）都是6897元/平方米。

　　凤凰城该标的为别墅，2004年初发售初期价格在6500元/平方米，而该标的起拍价格已接近6900元/平方米。况且，按近期中原地产的成交案例，凤仪苑某184平方米的物业以32万元成交、凤翠苑某331平方米物业以89万元成交，可见该参考价明显过高。

　　而帝景苑物业的确适合长期投资，但近期该楼盘就有面积为112平方米的物业以80万元成交、122.3平方米物业以78.5万元成交的案例。

　　何佩珊表示，帝景苑目前市场价格在7200元/平方米左右的，该参考价不算便宜；况且目前二手市场有一定的货源供应。另外，目前帝景苑附近相似的楼盘比较多，削弱了其优势。

　　多次抵押标的风险大

　　满堂红周峰分析称，将在建房产抵押给银行和将抵押房产出售都是符合法律规定的，但必须通知抵押权人并经其同意并如实告知买受人。

　　抵押房产的出售，目前广州有两种现行的做法，一种是在发展商履行告知责任的前提下，签订房地产买卖合同后，由抵押人自筹资金按比例归还相应的款项后，办理抵押登记涂销，然后办理商品房买卖合同登记备案。另一种是买方和发展商签定房地产买卖合同后，买方、发展商和提供贷款的银行三方约定，由买受人将购房款归还存入银行指定的账户，专门用以归还卖方应支付给银行的贷款。银行为已订销售合同的商品房出具证明办理抵押涂销，以便发展商及时为买受人办理登记备案。

　　多次抵押无法涂销

　　因此周峰认为，买家在拍卖前需向拍卖行或者银行详细了解房产的情况，如果能够做涂销抵押，就可入货，无需对“已抵押”的标的一律作回避。

　　不过周峰表示，风险最大的是那种多次抵押的房产，此类房产的“名义”业主有多个，根本无法涂销，所以千万不要参与竞投。（林琳）

　　将拍热点标的点评

　　海珠区

　　标的:

　　江燕路保利红棉花园某4楼房产，面积58.48平方米，参考价约13.6万元；某7楼房产，面积63.38平方米，参考价14.6万元。

　　点评:

　　这2个标的价格都相当“笋”。该小区无电梯的低层房均价在3200元~3600元/平方米之间；有电梯的套房价格在3700元~4000元/平方米之间。不过，该小区附近住宅楼盘多，且地理位置稍差，不靠近地铁，因此投资客少。不过，其周边生活配套相对完善，且从价格上讲，该标的有一定的利润空间。

　　番禺区

　　标的:

　　大石镇迎宾路星河湾赏心园某4楼房产，面积为130平方米，参考价为60.7347万元。

　　点评:

　　该价格偏高了点，目前该楼盘均价在4200元~4400元/平方米之间，而该标的参考价却达4672元/平方米左右了。另外二手市场上该楼盘货源充裕。况且，该标的为大面积单位，又是低层，无明显优势。

　　白云区

　　标的:

　　机场西路翠逸家园映翠居某2楼房产，面积为79平方米，参考价为27.65万元。

　　点评:

　　该标的颇笋，目前机场路板块有升值趋势，该楼盘二手均价已达5800元左右/平方米，而且二手市场上货源比较少，有一定升值空间；况且目前有大量天河、东山的白领居住在该地段，租赁非常活跃，因此该标的适合投资。　(点评:满堂红)（来源：广州日报）