百十条“处方”，力治住宅质量通病

　　【南京日报报道】　新闻提示：为让搬进新居的市民住得安稳，我市从2002年起拉开了防治住宅工程质量通病的序幕。从起初的制定防治方案，到逐步扩大试点范围，再到相关《导则》的全面推行，我市防治住宅质量通病已走过了3年的历程。那么，3年下来，住宅质量通病的防治取得怎样的成果，工程建设中还存在哪些问题？请看市建筑工程质监站向本报独家提供的最新专项报告。

　　A 卫生间漏水，烦死人了

　　随着房价不断上涨，如今市民买一套房子动辄七八十万元，甚至100多万元。而花如此大的代价买的一套房子，要是楼上住户的卫生间漏水，那肯定要烦死人。记者的一位朋友家里就遇到过这样的烦心事。他说，楼上那家人的抽水马桶下水管道与地板之间，时不时有小水珠滴落下来，前前后后找过好多人修过不知多少次，就是弄不好。为这事，两家人闹得很不愉快。一谈起这件事，他就感到苦恼：“事情不大，却烦死人了。”像卫生间漏水这样的小毛病，虽然不会影响到房屋安全，却影响住户的生活，事后维修又十分困难。因此，建筑上称这些小毛病为建筑质量通病。据市建筑工程质量监督站调查，南京因特殊的地理环境和气候条件，住宅质量通病主要表现为裂缝和渗漏。据统计，在没有大规模展开防治质量通病以前，我市住宅工程的投诉量，要占到整个工程质量投诉总量的90％以上；而裂缝和渗漏问题，又占到了住宅工程质量投诉的80％以上。这些数字反映出两个带有倾向性的问题，即：居民投诉的住宅质量问题，大体上都属于建筑质量通病的范畴；住宅工程质量通病，已经成为制约南京建筑工程质量进一步提升的一个瓶颈。遇到这样的投诉，处理、协调起来更是相当困难。

　　B 813个住宅项目边施工边用“药”

　　据统计，到目前为止，全市六城区去年3月10日后新开工的813个、总建筑面积513万平方米的住宅工程项目，全部采取了质量通病防治措施，实施率达100％。从推广实施的程度上分析，这些住宅项目推广实施《导则》的程度可以分为三种情况。即：推广实施比较好的项目有73个，在813个项目中占9％的份额；一般的项目有699个，占86％；较差的项目有41个，占5％。从《导则》全面推行的效果来看，据统计，在2004年度，全市住宅工程质量问题的投诉量，较2003年下降了31％。而且对住宅工程质量问题投诉的减少，主要集中在墙体裂缝和屋面、卫生间的渗漏方面。其中，早先试点的28个住宅工程基本实现了零投诉，这个数字超出了预期的目标，比预想的还要好。但是，仍然有少数建设单位认识不足，重视不够。目前，约有10％的住宅项目，在推行《导则》的过程中不同程度地存在一些问题，比如：避重就轻，避难就简，使《导则》的贯彻打了折扣；片面强调质量通病防治的投入，有意抬高造价，将《导则》中有关设计、验收规范规定的要求和其他防治措施混为一谈，从而为减少防治项目，降低防治标准寻找借口。

　　C 直指裂缝漏水病兆，百余条“处方”开出

　　2002年初，我市选择了长阳花园小区3个住宅项目，进行防治住宅质量通病试点。次年又扩大试点范围，选择了25个住宅项目进行防治试点。在前两年试点的基础上，去年初正式出台《南京市住宅工程质量通病防治导则》，并要求当年3月10日起，所有新建住宅工程全部要推行这份《导则》。《导则》开出了100多项防治住宅质量通病的“处方”，从管理措施和技术措施两部分作了具体规定。相关的技术措施直接针对墙体裂缝、现浇楼板裂缝、楼地面渗漏、外墙渗漏、门窗渗漏、屋面渗漏和室内标高等七个方面的质量通病。比如在“防裂”方面，为了防止因南京昼夜、冬夏温差大而造成墙体裂缝，要求采用保温砂浆、复合保温材料等外墙保温措施，同时对屋面进行保温设计；为防止现浇楼板裂缝，要求楼板的厚度不得少于12厘米，在易出现裂缝处使用双层双向钢筋；为防止楼地面、外墙、门窗、屋面的渗漏，对厨卫地面设置防水隔离层，门窗设计要求具备抗风压、气密性和水密性的功能，同时要进一步推广屋面“平改坡”。为确保这些“处方”在盖房子的过程中全部落到实处，市相关方面专门行文，要求新开工的所有住宅工程，必须按照《导则》的要求进行设计、监理、施工；图纸审查机构要重视审查施工图中防治住宅工程质量通病的措施；已经过审查的施工图等设计文件应依照《导则》作出相应修改。在楼盘竣工后，如果不执行《导则》的要求，一律不予验收备案，房产部门也不发销售许可证。

　　D 用“处方”，每平方米仅花20多元

　　相关的专业统计数据显示，就住宅质量通病中最突出的裂缝和渗漏来说，南京的气候与温差就是罪魁祸首。因此，防治质量通病就要从材料受温差变化影响而收缩出现裂缝的根源着手。比如，《导则》中提出的给墙体“保温”的防治措施，让房屋“夏天不热，冬天不冷”，裂缝自然会大大减少。但是，采取措施防治质量通病固然很好，实施以后会不会因为成本过度增加，从而引起房价飞涨？而有些开发商也试图将质量通病的防治，作为其提高房价的理由。据这份报告介绍，要取得住宅工程通病防治的效果，肯定要有一定的投入作保证。最近，市建筑工程质量监督站专门组织了一些实施《导则》较好的建设单位和施工单位，对已竣工的不同结构类型的住宅项目中，涉及到《导则》规定的16项内容的实际支出分别进行了测算。测算结果表明，这些实施《导则》较好的住宅项目，其造价平均每平方米仅为44．07元，其中包括直接费、间接费、税金、保险、材差、利润等等。但经过分析发现，这个每平方米44．07元的平均造价，并不是防治质量通病带来的全部增加值。因为《导则》的规定内容中，有不少是国家设计规范中明确规定的条文，如外墙保温措施在《导则》中就仅仅是再一次重申。扣除国家设计规范中规定的条文所产生的费用后，《导则》的全面实施所增加的净支出基本在每平方米20元到30元之间。可以看出，全面实施质量通病防治措施，对工程总造价和商品房价格影响非常微小，相反对住宅工程的质量保证和社会效益的贡献极大。而如果不防治质量通病，当商品房交付后出现裂缝、漏水时，开发商不仅要保修，有些房屋结构的裂缝还要赔偿。有个小区的一户人家就因为墙体裂缝，让开发商付出了3万多元的赔偿。

　　E 2005，三大措施对准三大“难点”

　　这份报告指出，尽管南京的住宅质量通病防治初步取得成效，但《导则》的实施目前还存在三大难点。一是有关设计规范条文的落实问题，主要集中在房屋长度的控制和外墙保温层标准把握两个方面。前者由于住宅小区的规划、布局、地形、容积率等诸多因素，使之未能得到有效控制；后者则较多地受到了建设单位的左右，致使外墙保温在具体方案的选择上或多或少地降低了标准。二是在《导则》的实施过程中，施工工序的衔接与工程工期存在一定矛盾，客观上造成了一些单位压工期、赶进度、减措施的情况。三是一些施工单位对实施起来有一定难度的防治措施，存在畏难情绪，管理不严，措施落实不够，使防治措施打了折扣。2005年，我市将从三个方面解决三大难点，推进《导则》的全面落实。首先，依据相关法律、法规和文件要求，采取必要措施，加大监督力度，使实施《导则》的住宅项目达到100％，并促进执行较差的项目全面实施《导则》内容。其次，加强对各责任单位施工过程中的行为监督，严格防治过程中的质量管理，完善防治质量通病的评估标准，确保防治效果的实现。第三，不断总结、完善、推广各项防治措施中的新技术、新工艺，及时发现和处理防治工作中出现的倾向性问题，务求防治工作取得更好的实效。　南京日报记者　侯锦阳(编辑　丹妮)