上海高院昨日召开“房地产案件”专题通报会

　　没有房子好羡慕，有了房子好麻烦。

　　买套中意的房子是很多市民的梦想，但是辛苦凑够了买房子钱，不一定就能享受到买房的喜悦。目前房产市场上一些不规范操作行为，使得很多市民从买房子开始就得小心翼翼，步步为营，生怕落入什么陷阱，但是麻烦还是接踵而来。

　　昨天，市高院召开新闻发布会，专题通报了本市因商品房交易、预售以及装潢引起的纠纷案件的审判情况和典型案例，总结了前车之鉴，希望读者能从中得到启示，避免踩到房产交易中的“雷区”。

　　房产交易群体纠纷增多

　　近两年楼市升温迅速，一些“烂尾楼”工程被重新包装成小户型酒店式公寓出售，但由于这些房屋的设计存在“先天不足”，日照、间距、房屋功能等方面往往不可能达到普通住宅的标准。

　　如某房产商经规划批准，将一楼盘部分原设计为办公用房的房屋改为酒点式公寓出售，但房屋受最初设计的限制，在某些方面不能达到一般住宅的设计标准。尽管房产商在预售合同中已经对此予以示明，然而仍有部分业主对示明部分产生歧义，在入住后对房屋质量提起诉讼。法院经过审理，最终没有支持业主的诉讼请求。

　　据静安法院统计，上述案件是近来出现的新类型的房产案件。此外，还有因层高“缩水”、规划变更、全装修房交房与样板房不一致，公共设施使用情况约定不明等引发的纠纷。而售房者不讲诚信，“一女多嫁”，以及在二手房个人交易中缺乏规范而产生的纠纷，也已经成为法院诉讼的热点之一。

　　据悉，因延迟交房、规划变更、房屋质量等问题引起的纠纷，在一定范围内往往具有普遍性，情况类似的购房者往往会联合起来与房产商交涉，交涉不成则集体起诉，形成群体性的诉讼。两年来，静安法院受理的群体性房产纠纷占房产案件总数的54.1%。

　　在房屋的预售与买卖过程中，一些不规范、不明确之处，往往成为日后纠纷发生的主要原因，法院建议公民在处理房产事务尤其是购买房产时，要咨询了解有关的房产法律法规，做到“问清、理清、看清、写清”，谨慎把握购房的各个环节。

　　1、选择房产商，要看资金实力、品牌形象。房产商因土地出让金未缴清等原因导致不能交房，买房公民应尽可能对房产商的经济实力、资质优势、开发经验等有所了解。

　　2、“烂尾楼”住宅，务必了解缺陷，要求明示。前后房产商之间的利益冲突、公共设施等各种费用的承担、工程设计的变更等因素交织在一起，购房者合法权益容易受到侵害。

　　3、参观楼盘时，注意收集资料、保存证据。出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

　　4、购买二手房，必须摸清底细，及时过户。购房者到物业管理、房产交易等部门查询房屋是否可以自由转让，在支付定金或购房款后，及时办理过户手续，以免夜长梦多。

　　房屋预售合同履行难

　　徐汇法院去年以来受理商品房预售合同纠纷呈小幅度下降趋势，但是案件的复杂程度有增无减。随着房产市场的持续升温，房价大幅上扬，房产公司宁愿返还双倍定金或支付违约金的毁约，而不愿意履行合同的情况增多。开发商售房广告与实际情况明显不符，也成为纠纷的热点之一。

　　马先生看到全装修楼盘开发商荣峰公司的楼盘广告显示，“楼梯有雕花栏杆、分户门为木质防盗子母门，会所包括网球场、壁球馆、健身房、亲子乐园、琴房等”。他很中意这里的设计，于是买下了这里的物业，可没多久，就发现小区的公共设施布局与广告上有差异，房屋装修也有点走样。

　　马先生告到法院，法院经审理指出，被告在装修方面未按合同约定，属违约，原告可据此要求荣峰公司承担违约责任，请求差价补偿。

　　而对一房两卖的问题，根据《合同法》和有关的司法解释，作为消费者，完全可以依照“退一赔一”的条款，主张自身的权利。至于开发商销售商品房以广告形式向社会所作“说明和允诺”，消费者如有证据证明他的购买决定受重大影响的，即使该“说明和允诺”没有明确订立在合同中，也可以认定为合同内容。开发商一旦违反承诺，消费者可以要求其承担违约责任。

　　消费者合同意识有待加强

　　1、购房者要通过工商建设管理部门、房地产交易中心、网络等途径对开发商销售商的资质和信用尽可能作了解。

　　2、订立合同时，对开发商或销售商在售楼广告或其他形式作出的承诺要在合同中予以详细约定，同时要明确纠纷的处理方式及违约责任。

　　3、从订立合同到交房的各个环节都要注意对相关证据的收集和保存。此外，交易有风险，诉讼也有风险，在签定合同前，首先要熟悉相关的法律法规和政策。

　　房屋装潢无效合同多

　　购房后的业主都希望请价廉质优的装潢公司装修满意的居室，但由于装潢合同签订、履行过程中，装潢公司不讲诚信或由于业主自身原因，造成的装潢纠纷频频发生。闵行法院近年来呈明显上升趋势，其中无效合同占了相当大比例，以次充好的装潢欺诈也比较普遍。

　　一位业主原与装潢公司订合同，因价格未谈成，就请了一位“师傅”装修，在双方签订协议后的装修过程中，后发生矛盾起诉到法院，审理中经检测，竟发现，电气、墙地砖、木地板、吊壁橱、细木工板、清漆、涂料等七项工程不合格。法院经审理，认定合同无效，装潢“师傅”应支付相应的修复费用。

　　无效合同产生，主要缘于装潢公司没有取得装潢资质证书，其中有的装潢公司虽有营业执照，但在取得执照后，尚未取得资质证书前，就开始承揽房屋装潢工程。更有甚者，连营业执照都没有。一些业主为缩减开支，自行找装潢游击队，结果一无施工资质，二无施工设备，往往造成工程质量低劣。

　　房屋装修，一旦发生纠纷，往往需要进行审价、鉴定或评估，审理周期长，费用不菲，为避免房屋装潢纠纷，法院建议：

　　1、装修房屋一定请正规的装潢公司。

　　2、在装潢合同中，对装潢标准、装潢材料一定要有详细约定。

　　3、确认工程款，并索要收据或发票。一旦发生争议，法院可以此证据予以认定。

　　4、工程量变更，应及时对工期和价款进行重新约定，装潢结束后，及时验收。

　　5、一旦发生质量纠纷，应及时起诉，千万不能擅自入住，否则要承担相应的法律后果。（记者王凤梅 任国强）（来源：新闻晚报）