3.15楼市维权 专家点评案例支招购房

　　有人说,楼市维权是政府职能部门、开发商、购房者等市场各方的一场博弈,购房者“权益”能不能得到维护,是相关职能部门、开发商和购房者市场博弈、法制法规等多方互动的结果。要使自己合法权益免受侵害,就需要购房者成熟起来,理性起来。为了助购房者明明白白买房,记者特地从2004年以来贵阳楼市中出现的众多投诉以及法院诉讼案例中选出一些有代表性的个案,并配以相关专家的点评,为众多准备购房的人士提供“前车之鉴”。

　　案例一 现房与宣传有差异

　　投诉人:郑女士新闻回放:2003年,郑女士从广告获得信息在小河某楼盘购买了一套房子,但2004年6月交房之后她发现,原来承诺的35%的绿地率实际只有30%,原来的1．8的容积率变成了1．95,原规划中的300套房子变成了400多套房子,楼书上所说的中央花园、喷水池都不见踪影,而开发商宣传的小区业主专用小河到贵阳直达车更是没有,她认为开发商有欺诈嫌疑,于是与小区其他81户业主联名提请仲裁,要求恢复原有承诺并赔偿每户业主3000元。经贵阳市仲裁委仲裁,裁决开发商恢复绿地率达到35%,修建中央花园,因为小区容积率无法改变,于是要求开发商赔偿业主每户1000元。贵阳市仲裁委员会仲裁员何其荣点评:在房地产市场中,一些开发商出于追求利润最大化的动机,往往宣传与实际产品大有出入。但消费者对此却防不胜防,尤其是期房买卖中,只有等到房子交付使用后才会发现问题所在。有些楼盘在楼书或者广告中极力渲染自己的楼盘优势,然后在一个很不起眼的角落注明实际内容要“以规划部门批准为准”、“面积以测绘部门实测为准”等,有意淡化消费者的注意力,这是开发商在宣传中的一种技术处理,在解决纠纷中,仲裁机构和法院对此类说明不予采纳。另外,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条做了明确规定:出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。如果现房与开发商广告上的宣传不符,购房者可以以广告作为证据,按照以上规定要求开发商承担违约责任。

　　案例二 无产权交易要谨慎

　　投诉人：张先生新闻回放：张先生于2003年在市中心某楼盘购买了一套带屋顶花园的跃式住宅,建筑面积296平方米(其中屋顶花园为120平方米),销售价格为4860元/平方米,屋顶花园按2400元/平方米计算,为此,张先生为购买屋顶花园支付了288000元。但2004年入住半年后,售楼人员通知他屋顶花园不能办理产权。张先生认为,当初在购买屋顶花园时,售楼人员并未告知屋顶花园不能办理产权一事,事隔一年才通知,开发商有故意隐瞒嫌疑。同时他认为,既然不能办理产权,那么屋顶花园的价格就不应该这么高。于是他要求开发商对屋顶花园的价格重新进行评估,并退还多缴的购房款。贵阳市仲裁委员会仲裁员何其荣点评:这是一起典型的无产权交易案例。无产权交易一般存在于屋顶花园、露台、一楼花园等购买活动中。从严格意义上来说,屋顶花园、露台等建设成本已经摊入到房价之中去了,如果再出售给购房者,就是二次出售。在类似案子的裁决中,我们视其为无效买卖行为。但出于公平考虑,开发商在建设露台或者屋顶花园及其相关配套也有成本支出,如人工、材料、税收、利润等,单独使用的业主也应该支付相应的费用。但目前这类物业销售价格普遍偏高,而且扣除开发商应得的收益之外,其他收益应归小区全体业主所有,开发商全部占有该项收益是不当得利,没有法律依据。因此,遇到类似案例,消费者可以要求对屋顶花园重新进行评估,并按实际评估价格购买,也可以要求退还购房款并支付利息。

　　案例三：“一女二嫁”要重罚

　　投诉人:孙先生新闻回放:2003年12月27日,孙先生在某楼盘购买了一个建筑面积为21．6平方米的停车库,售价为2200元/平方米,并支付了总价款47520元。但去年孙先生要求开发商给予办理该车库的产权证时,方知该车库已由开发商抵押给了银行并已被贵阳市中级人民法院查封。为此,孙先生提请仲裁要求开发商赔偿损失。经贵阳市仲裁委裁决,孙先生与开发商签订的车库购买合同予以解除,开发商双倍返还孙先生购房款95040元。北斗星律师事务所贾亻京律师点评:商品房能否适用于“双倍赔偿”条款曾经争论了很久。就此案子,我们按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定,“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条,“商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”这个案例中,开发商已经将房子抵押给了银行,还要销售给消费者,这个买卖过程中明显存在恶意违约和欺诈,因此给予了双倍赔偿的裁决。

　　案例四 合同作假 因小失大

　　投诉人:于先生新闻回放:2001年10月,于先生在贵阳某房开公司购买了一个门面,面积为82．4平方米,实际购房总价为80万元,但为了逃避交纳契税及有关手续费,双方商定好在合同中的购房款只写为46万。开发商承诺在2002年10月31日前该门面要交付使用,双方并约定如果未按合同规定的期限交付,逾期不过90日的开发商从交付期限的第二天起按日向于先生支付房款的万分之三的违约金,逾期超过90日之后开发商从最后交付期限的第二天起按日向于先生支付已付房款的万分之六的违约金。但后来该门面到了2003年7月18日才交付,比约定交房期限延期近260天。于是,于先生要求开发商支付延期交房的违约金124320元,在多次交涉未果的情况下于2004年4月12日向法院提起诉讼,要求赔偿。经南明区人民法院一审以及贵阳市中级人民法院二审认定,于先生虽然实际支付的购房总款是80万元,但双方在合同中签订的购房款是46万元,而且合同中所约定的开发商逾期交房按已交房款的万分之六支付违约金,但已交房款是46万元还是80万元约定不明。于是判决开发商以80万元的中国人民银行同期贷款利率计支付违约金共计4万余元。北斗星律师事务所朱永勇律师点评:任何逃避法律法规的不规范行为都要付出代价。在这个案例中,于先生当初就是为了少交纳10000元左右的契税,在签订购房合同时少写了34万元购房款,竟为此付出了近8万元的代价,教训可谓是深刻的。因商品房买卖存在很多不确定因素,因此在签订购房合同中,必须如实填写相关项目,千万不可因贪恋小便宜在售楼人员建议下出现不规范行为,以免捡了芝麻丢了西瓜。

　　案例五 交房 没备案表

　　投诉人:何女士新闻回放:何女士去年在某楼盘选购了一套房子。今年2月份,售楼人员通知她去领取钥匙。此前她曾经咨询过行内人士,开发商交房应该出示竣工备案表,但她看到的仅仅是质检部门提供的一纸证明,而且住宅质量说明书、住宅质量保证书也没有。她觉得不踏实,于是拒绝收房。北斗星律师事务所贾亻京律师点评:一般来说,一般合同约定以该房屋取得贵阳市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。竣工备案表的取得意味着房屋通过了竣工验收,也意味着房屋具备交付使用的条件,可以进行交付,如开发商未取得,则属于开发商的逾期交付,其应承担违约责任。除竣工备案表外,交房时购房者还要审查包括住宅质量说明书、住宅质量保证书等几个证件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

　　案例六 产权证难办

　　投诉人:齐先生新闻回放:齐先生于2000年就在某楼盘购买了一套房子,当时在签订合同时约定一年以后拿到产权证,然而入住了4年后,却一直拿不到三证。住户们为此多次向有关部门反映,产权部门说开发商费用没缴全,而开发商说所有费用已经缴纳。至今,住户们的产权证都没有办出。由于当时与开发商约定的逾期办证违约金比例很低,仅为购房款的0．1%,使开发商的赔偿压力过轻,因此一拖再拖。2004年年底,齐先生与小区内其他有同样遭遇的20户业主提请仲裁,要求办理产权证。北斗星律师事务所贾亻京律师点评:关于好几年拿不到产权证的问题非常普遍。开发商由于土地出让金没缴清,或是一些审批手续还未完成,造成三证不能办理。事实上,房屋销售合同一般都约定了产权证的办理期限,开发商有办理三证的义务,如果不履行这个义务,购房者可通过法律手段强制开发商办理,并根据2003年6月1日生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定或合同约定,向开发商主张逾期办证的违约金。

　　案例七 房子开裂 心不安

　　投诉人:李先生新闻回放:李先生于2002年在小河买了一套房子,入住两年后发现房子多处出现裂缝,尤其是在没有吊顶的卧室、书房天花板和地面都有裂缝出现。李先生向房产质检部门反映后,房开公司提出了修补方案,但对裂缝产生的原因、以后可能产生的影响却闭口不提。为此,李先生要求做一个权威的鉴定,并给予一定的补偿。贵阳市仲裁委员会仲裁员何其荣点评:建筑质量一直是购房者担心却又在短时期内发现不了的问题。不少房子出现裂缝等问题都是一年之后或者更长。对于房屋质量问题,购房合同一般都约定了保修期,如果不涉及房屋安全性能,在保修期内可按合同约定的或法律规定的处理;如果涉及房屋安全性能,消费者有权选择退房,并要求开发商作出相应赔偿。　作者：刘仙水富壤　来源：金黔在线—贵州都市报