全国首个业委会协会厦门难产(图)

http://www.sina.com.cn 2005年03月15日10:14 东南快报

　　业主维权话题因业委会协会再度受关注。

　　建设部门称，该协会法律地位未明长期经费缺乏有律师称，公民有结社的自由，不存在法律障碍

　　截至上周，厦门市已经有30多个业主委员会将章子盖在了《成立厦门市业主委员会协会倡议书》上，比去年10月份向厦门市政府有关部门递交《倡议书》时增加了一倍多。

　　这个数字约占厦门300多个业主委员会的十分之一。

　　如果业委会协会得以成立，这将是全国首创。甚至有人士指出，现有的物业管理法律法规必将因此出现一番变革。

　　但是，来自厦门市建设部门的消息称，目前业委会本身的法人地位存在争议，在此基础上成立业委会协会，不太可能。

　　至此，厦门成立业委会协会的倡议受阻，面临难产。

　　近日，本报记者通过深入调查，试图揭开业委会协会这一新事物在厦门的酝酿、形成受阻的过程，并进一步探讨业委会与物业博弈的新趋向。缘起

　　业委会希望有个“娘家”

　　来自厦门市物业管理协会的数据显示，目前厦门共有1090个小区，几乎都有物业管理处，但只有350个小区有业主委员会，2／3小区没有成立业委会。

　　市物业协会副秘书长林昆明说，发生纠纷时，小区如果没有成立业委会，事情就更难解决。而有的小区业委会迟迟成立不起来，就是缺乏相关知识。

　　“如果有个业委会协会来指导，成立业委会就会容易得多。”康乐新村业委会主任张耀东说。

　　去年8月中旬，永升新城业主委员会和永升物业公司正式续订合同，双方约定，实行物业管理收费“佣金制”。

　　根据该制度，物业管理公司和业主双方按照协商预定的管理目标，按预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。

　　永升新城小区因此成了厦门市首个实行物业管理收费佣金制的住宅小区。

　　据悉，此前永升新城业委会与物业曾经多次发生纠纷，知名度在厦门都不小。实行“佣金制”后，双方的关系融洽了，也和谐了。

　　永升新城业委会主任侯刚顺对记者说，如果能有一个类似行业协会的业委会组织把这种经验推广一下，大家共同沟通，可能就不会出现这么多的物业和业主之间的纠纷了。

　　早在去年4月份，部分小区业委会主任就提出建议，组织成立一个全市性的行业组织，以便协调各方面的关系，引导业委会自我约束、自我管理、依法自治。

　　去年10月中旬，由天湖苑、永升新城、康乐新村、金枫园等9个业委会的主任或代表向厦门市建设与管理局递交了有15个业委会盖章的《关于成立厦门市业主委员会协会的报告》。

　　《报告》说：尽管业委会成员都是小区业主推荐出来的有识之士，但毕竟没受过这方面的专业学习与训练，业委会遇到问题需要请教时，有争议需要仲裁时，遇到困难需要帮助时，希望有一处地方像“娘家”一样，倾听他们诉说，替他们排忧解难，告诉他们何去何从。

　　成立协会有利小区安定

　　“最关心我们的人是我们选出来的业主委员会，一个业委会就像一只手指，十个业委会联合起来就像一双握紧的拳头，能打死一切苍蝇、蟑螂和臭虫。它保护着推选它的人们！”当在得知要成立业主委员会协会后，这是海景小区一名为“绿豆汤”的业主在厦门市房产网上的回帖。

　　“小区一出现纠纷就打官司，一来麻烦，二来官司一打就‘撕破脸皮’，以后双方将很难相处。况且官司打多了，其实也是公共资源的浪费。如果有个业委会协会出面来协调解决，将会更有效地化解纠纷。”业主委员会协会发起人之一、康乐新村业委会主任张耀东说，“业委会不仅仅维护了业主的合法权益，还可以在政府、业委会、开发商和物业公司中间起到很好的桥梁纽带作用，有利于维护小区的安定。”

　　永升新城业委会主任侯刚顺说，申请成立业委会协会，就是为了及时反映广大业主的心声。此外还可以相互之间推广一些成功经验。业委会协会作为全市性的行业组织一成立，就有个交流平台了。

　　一业委会主任说，目前大部分业委会成员都是凭着一股为业主服务的热情无偿工作的，一般都有自己的事业，对物业的规章制度不熟悉。遇到一些问题，比如一些物业不公布房屋公共维修金、业委会干部以权谋私等，这些问题该如何解决都不明了。因此希望有一个行业组织来指导、监督。业委会协会的成立可填补此空白。

　　成立协会动议可能受阻

　　按照目前的法律法规，要成立一个协会需要经过哪些程序呢？

　　厦门市英台律师事务所律师张双志说，厦门目前尚无成立行业协会的相关法规和暂行办法。按照惯例，成立一个协会，目前一般都是先起草成立该协会的申请，然后报相关政府职能部门审议，如果审议通过，再报送厦门市民政局备案。市民政局会按照《社团法》的相关规定给协会进行登记备案。张双志是此次成立业委会协会的法律顾问。

　　张双志说，目前厦门市成立的300多个协会中，绝大部分是先由政府部门发起并牵头，然后报民政局登记备案的，政府相关职能部门也有官员在协会中挂名。而此次的业委会协会据他所知是首个由民间组织发起成立的协会。

　　据悉，在成立程序上，相关报告已报厦门市建设与管理局审议，但最新传出的消息是，审议还未有结果，动议可能受阻。争议

　　法人地位存在争议

　　日前，厦门市建设与管理局相关负责人就此事接受了记者采访并作出了说明。

　　这位负责人表示，成立业委会协会是件好事，但是，目前尚欠缺一些条件。他说，业委会本身有没有法人地位存在争议，在这个基础上成立业委会协会，不太可能。

　　这位负责人认为，对业委会的法律主体地位，目前国家法律法规还没有进行明确规定。因为业委会不是经济实体，如果官司输了，谁来承担相应的经济赔偿责任？

　　但这位负责人承认，业主的自治工作单纯由业委会来做的确是不够的。他说，成立业委会协会能促进业主自治，有利于解决物业问题，并可以通过协会来沟通业主和政府的关系，对社会稳定也有好处。

　　针对建设部门对业委会法律地位的置疑，张双志认为，业主大会是没有法律地位，因此业主委员会便成为了业主大会的执行机构。虽然业主委员会的法律定位不是很清楚，但它是在市建设与管理局房地产开发与物业管理处备案的，因此可以认为它是具有法律资格的，所以业委会应该具备成立协会的条件。

　　身兼厦门市远大联盟律师事务所律师、厦门市仲裁员协会理事两职的颜云青说，业主委员会本身是没有法人地位的，但是它作为诉讼主体在近几年有过案例，在诉讼中它代表业主的利益。

　　经费问题成掣肘

　　“假如业委会协会成立的话，面临的主要问题就是如何解决长期的经费问题。”市建设与管理局一工作人员如是说。

　　他介绍说，厦门市目前有250多家物业公司，其中约150家参加了物业协会。物业协会一年所需费用约30万元。目前已经出现某些物业公司拖欠会费的现象。而厦门市业委会已达300多家，假如其中有70家加入业委会协会，分摊到每个会员单位上的会费仍旧不少。

　　这位工作人员还表示，若该协会具备成立所需的基本条件，市建设与管理局可以和民政局沟通，并且还可代为申请成立业委会协会所需的筹备费用。若获批准，即可成立业委会协会筹备处。

　　对于经费问题，康乐新村业委会主任张耀东这样来看，业委会都有各自的活动经费，可以从这些经费当中抽取一部分作为经费。平常听说业委会要组织活动之类的，都会有一些业主踊跃捐钱，这也是经费的来源之一。再者，希望政府能适当拨些款项支持协会。影响

　　成立协会可改变业主物业力量对比

　　有人士指出，业委会成立最大的意义可能是改变业主和物业博弈过程中的力量平衡，并带来相应变革。

　　谈起成立业委会协会的好处，厦门铭爵山庄业委会主任计正平深有体会，他觉得这个协会如果真的成立了，能有助于解决目前困扰该小区业委会的很多问题。他说，该小区9名业委会成员一致通过支持成立业委会协会的提议，并在向建设部门报送的材料上盖了业委会的章。

　　计是该小区业主选举产生的首任业委会主任，而且业委会成立后随即通过招投标的方式炒掉了旧的物业公司。但令业主和业委会尴尬的是，旧的物业炒而不走，业主和物业双方处于僵持状态。

　　计正平说，相对有着强大经济能力的物业公司以及一些物业公司背后所依托的开发商，业主委员会是个弱势群体，很多事情没法和物业公司沟通，也沟通不了。在他看来，业委会的法律地位本身存在争议，没有经济力量做依托，只是业主选出来替业主利益说些公道话的，说的公道话有没有影响还很难说。假如有个业委会协会存在，无疑对改变这种状态是有好处的。

　　对于该小区目前的僵持状态，假如有个强势的第三方力量介入推动，可能会打破僵局，但是目前没找到愿意充担这种力量的机构或组织。计说，假如业委会协会存在，对于加强双方沟通、促进事情的解决是有好处的。

　　计说，既然物业公司有物业协会的存在，业主委员会也该有业委会协会的存在，这是再正常不过的事情。

　　可能推动地方立法发展

　　重宇合众律师事务所律师程章毅对业主委员会协会的成立持积极看法，程曾因代理厦门香江花园业主与物业公司的纠纷而对业委会有过较多的了解。

　　程章毅认为，厦门目前有一个物业协会，但与之相对立的业主委员会却没有相应的协会予以管理，这种关系是不对称的。任何事物都存在矛盾，业委会和物业之间就是一对矛盾。如果总是一方处于强势，一方处于弱势，长期来讲是不合理的。应该提供一个平等对话的机会，而业委会协会的成立无疑是业委会争取平等话语权的一种体现，有助于推动双方的良好互动，也更有利于矛盾的解决。

　　程章毅律师提出，我国宪法明确规定，公民有结社的自由。因此，业主委员会成立协会从法律上来讲是有根据的。由于法律的规定不可能面面俱到，业委会协会的成立，实际上是由具有一定代表性的机构对法律没有具体规定的一些细节做出指导，形成公信力。假如业委会协会能够成立起来，就可以在业主中具有更广泛的代表性，代表更多的业主和业委会处理具体的问题，甚至可以推动地方立法的发展。其中也包括，小区内业主和业委会的矛盾，业委会委员之间的矛盾，都可以提交业委会协会进行协调解决。链接

　　成立业委会协会的好处

　　1．协会中心将由一些懂得相关法律法规并熟悉业委会工作的专家组成。业委会遇到难题可直接找协会请求给予培训、指导和帮助。

　　2．协会将是一座桥梁，可以加强业委会之间交流，互相取长补短共同提高。协会可以站在更高的层面上监督指导业委会工作，协调业委会与开发商及物业管理企业之间的关系，还可以向党和政府反映广大业主心声，同时也将党和政府的政策与关怀反馈给广大业主。

　　3．协会可以在业委会内部意见分歧较大时进行协调，必要时上报市相关部门进行处理，避免业委会出现不良后果。

　　4．协会可以协助监督各小区选举业委会或选聘物业管理企业。

　　5．协会可以制定行业标准，规范业委会的行为。

　　6．协会可以接受广大业主、开发商或物业管理企业对业委会在工作中存在问题的投诉，或业委会对开发商、物业管理企业的投诉，对协调解决不了的行为或重大事宜及时上报市相关部门处理，维护小区稳定。

　　来源：《关于成立厦门市业主委员会协会的报告》