征地用途悄然改变 要求补偿又难实现

　　十三行一带300多户居民永久迁出后发现“上当受骗”

　　征地用途悄然改变 要求补偿又难实现

　　“房地产公司明显违反协议，我们被骗了6年。”近日，一些原住在广州市十三行一带的居民向笔者反映了他们的遭遇。

　　原来，城启集团下属的项目公司——广州天诚房地产实业有限公司(以下简称天诚公司)于1996年将广州市十三行路39号至85号、文化公园北侧地段进行征用，与这一带的居民协议房屋拆迁。当时，天诚公司称地是用作兴建商业、商务大厦的，所以当地的居民包括有商铺的业主都必须永久迁出，不能回迁。天诚公司根据协议给予一定的补偿。于是，投诉者王先生和街坊们一共300来户居民，在1998年到1999年间先后迁出了十三行路。

　　但是，去年7月份，王先生和街坊们从报纸上看到，天诚公司所征用的土地并非如他们所称，是用来兴建商业、商务大厦的，而是很大部分被建成了豪华商品楼“城启十三行广场”，并在以每平方米8000元以上的高价出售。因为该楼盘面向珠江，闹中取静，且周边是广州市最繁华的商业区之一，所以已经成为广州市最热门的楼盘之一。

　　调查

　　用地性质已改

　　拆迁户蒙在鼓里

　　原来，早在1998年，城启集团就在原来的项目基础上增加了商用住宅的项目。根据《广州市城市规划条例》第二十条规定：“需要更改建设用地规划许可证核定的土地使用性质、位置、界址等内容，必须先向核发建设用地规划许可证的城市规划部门提出申请。经依法批准更改的，方可向土地行政主管部门申请办理变更建设用地批准文。”

　　对此，一位业内人士介绍，由于在审批开发商提出的更改用地性质的申请时，没有硬性的法律法规制约，而只存在一些原则性的规定，其空间很灵活。

　　城启集团的一位负责人解释：1996年前后，正是广州房地产市场大力投建商务、商业大厦之时，天城公司也是这个时候申请征地，计划投建商业、商用大厦的。但等到1998年动迁阶段，商务、商业楼市场就出现疲软，城启集团决定将原来的部分项目更改为商品住宅地项目，并向广州市城市规划局提出了申请。

　　笔者在广州市城市规划局发给天诚公司的一份《关于同意增加使用功能的复函》(穗规地复字［1998］第1010号)中看到：“根据你单位的实际情况，经研究，同意将上述用地功能(商业、商务办公功能)改为商业、商务办公、商品住宅用地。”

　　根据《广州市房屋拆迁管理条例》规定：除协议另行规定外，房屋拆迁后的土地全部或者部分是用于住宅建筑的，应当给予拆迁户回迁安置。用地性质的改变，直接影响着对搬迁户的安置方案。因此，在市规划局的复函上，还有这样的一句：“请你单位收此复文后到市国土房管局办理有关用地功能变更和重新办理拆迁通告等手续。”

　　按照复函的内容，变更用地性质后，应该将变更的消息通告给拆迁户。同时，根据天诚公司签订的《房屋拆迁安置协议》内容，如果房地产开发方变更土地的用途，应该在有关部门批准后7天之内告诉住户。但是，拆迁户们并未得到任何相关消息，他们按照永久搬迁的方案，迁出了十三行。

　　回应

　　私宅业主可有条件回迁

　　拆迁户多次向有关部门、荔湾区政府强烈反映自己的要求，有关部门先后组织了6次会议进行协商。最后，广州市房管局和市拆迁办指出，在拆迁户中私房业主可以回迁，其他住户由业主安排解决。

　　于是，城启集团决定：对于原来在十三行一带有私人住宅的业主，根据他们被拆迁住宅面积的大小，可以在城启集团所属的任何一个楼盘——包括新开发的楼盘城启十三行广场，选择同等面积的住宅。如果所选的住宅面积超过被拆迁的住宅面积，超过部分由业主按照商品房市场价格购买。对于商铺以及原来租住公家房屋的拆迁户，将不予考虑回迁。

　　分歧

　　居民要求赔偿现金

　　城启提出法律解决

　　目前，已经有近十户拆迁户接受城启集团的安置办法。但是，大部分拆迁户中的私房业主不愿回迁，他们认为，自己已经受骗了，十三行一带商业发达，生活设施非常配套，他们永迁出去后，虽然已经得到了每平方米4000多元相应的补偿，但不得不在广州一些房价较低的地段重新置业，如同德围、广州市区的城中村等地方。并且由于当时是永久迁出，他们已经花费了大量的人力物力在新房子的装修以及孩子的转学安置上，再回迁非常麻烦。因此，他们希望城启集团按照自己原来房子的补偿价与现在商品的售价之间的差价给予补偿。

　　另外，因为城启集团的补偿房大多面积比自己原来的私房大，如果拆迁户回迁，他们不仅面临着要出更多的钱购买超出的面积，而且还得重新耗费人力物力进行搬迁、装修、为孩子转学。既然城启集团能按照新旧楼1：1的面积来补偿，为什么不能将用于补偿的房子折换成现金进行补偿呢？

　　对此，城启集团接受记者采访时表示，他们原来是将这些拆迁户作为永迁安置的。在安置的过程中已经给予了一定的补偿，包括提供比原住房面积更大的安置房、搬迁费等。因此，他们不能再次给这些不愿回迁的业主进一步补偿了。他们还表示，如果拆迁户对他们的补偿方案不满的话可以通过法律途径来解决。

　　广州市拆迁办有关工作人员在接受记者电询时答复：他们同意城启集团关于拆迁户中私房业主可以回迁的意见，至于将回迁补偿房折成现金补偿的方案，下一步他们将进行考虑。

　　本报记者　赵南坚

　　实习生　李文洁

　　(报料人：王先生　奖金：100元)

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　　本报曾报道东山区共和苑小区业主因不满物业管理公司，通过组织业主大会，以82：1的绝对票数决定罢免该小区的物管公司宏威公司，成为广州市首宗房改房小区罢免原单位委派的物业管理公司的案例。(详见本报2004年11月16日C03版《房改房物管服务难改善　物管收费公共用地成拦路虎》，2005年3月2日B03版《82：1共和苑罢免物管》)近日，笔者获悉，被罢免的物业公司——宏威公司向业主们表示，愿意对业主不满意的地方进行整改，希望能与该小区续签物业管理合同。业主们则表示：是否续签还要看小区内公共用地的收费和物业公司的服务质量问题等方面的协商的结果如何。

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　　本报记者　赵南坚　实习生　李文洁