业委会物管抢收管理费

　　业委会物管抢收管理费

　　白云花园两机构发声明指责对方非法，并要求业主把管理费交给自己

　　核心提示

　　2月底，业主委员会的公开信和物业管理处的严正声明让白云花园的近千住户无所适从——业委会的“公开信”称管理处所属的“金港公司”没有物业管理资质，把小区搞得鸡犬不宁，业委会决定招标选聘物管企业，从现在起由业委会代收今年以后的管理费，届时再转交进驻的新物管公司；“金港公司”的“严正声明”则称“公开信”歪曲事实，小区业委会违反法定程序，最后提醒：业委会收取业主管理费的行为是非法的。

　　据了解，白云花园是广州白云区最早的小区之一。记者调查发现，围绕小区物业管理收益的控制权，物管处与业委会的矛盾凸显出白热化的对抗。

　　2月底，白云花园红棉阁林先生在自家门口收到一封信。这封落款为白云花园业委会的公开信声称，小区物业管理处所属的“金港公司”没有物业管理资质，业委会决定招标选聘新的物管企业，从现在起由业委会代收今年以后的管理费。

　　这让林先生非常为难，因为他刚向物业管理处交过今年的部分物业管理费近500元。

　　一周后他更加迷惑了。“金港公司”发出了“严正声明”，称业委会的“公开信”歪曲事实，业委会收管理费是非法的。十几天来，林先生不知该信谁，不知该把钱交给谁。

　　业委会称小区“鸡犬不宁”

　　在业委会的公开信中，称“金港公司”把小区当作一块肥猪肉，只是千方百计捞钱创收益。“金港公司”称，《公开信》恶意毁谤。

　　像林先生一样如坠雾中的有近千住户。在去年7月以前，广州白云区最早的小区之一、位于新市墟东侧的白云花园一直是由开发商代管，多数业主比较满意小区治安、卫生方面的管理。去年上半年，原开发商“华益公司”依法被撤销。撤销前，开发商将小区物业管理委托给“金港公司”承包经营。

　　短短半年之后，小区现状被业委会称为“鸡犬不宁”，业委会和“金港公司”势如水火。

　　在业委会的公开信中，业委会认为“金港公司”去年7月进入小区，7个多月以来的所作所为，完全证实他们不会管理，不是来为小区业主和物业使用人服务，而是把小区当作他们的“领地”，当作一块肥猪肉，只是千方百计捞钱创收益，他们颠倒主仆关系，把业主当作他们的管理对象，一切要服从他们。

　　业委会副主任彭先生对记者列举“金港公司”的问题时说，为逼迫一些业主和物业使用人交费，“金港公司”有关负责人采取语言恐吓，停水停电，不准业主汽车进入小区内，限制搬迁自由等非法手段。半年多来，大院多次发生入屋盗窃案件，物管处与业主不断发生冲突，致多次报警，搞得小区鸡犬不宁。

　　“金港公司”在一个多星期后对“公开信”作出了回应。3月5日，“金港公司”白云花园管理处挨家挨户递发“关于所谓‘业主委员会’《致白云花园业主和物业使用人的公开信》的严正声明”。严正声明称，《公开信》对管理处进行恶意毁谤，严重影响管理处声誉，管理处将对“业主委员会”追究法律责任，并向全体业主及住户作彻底的澄清。

　　“金港公司”非法入驻小区？

　　业委会认为“金港公司”进场时是买卖房屋的中介，不是专业的物业管理企业，没有物业管理资质证书。

　　在演变得越来越激烈的指责中，业委会和管理处互相质疑得最多的，是对方的合法性。

　　业委会副主任彭先生告诉记者，业委会认为“金港公司”进场时是买卖房屋的中介，不是专业的物业管理企业，没有物业管理资质证书，所以原“华益公司”将白云花园的物业管理发包给该企业，是非法的。广大业主和物业使用人可不予认可，可拒绝向其交管理费。

　　3月10日中午，来到管理处的“金港公司”老板何女士表示，公司进场肯定是有依据的。她向记者出示了一份协议，是原开发商“华益公司”2003年11月16日与之签订的，委托该公司承包白云花园物业管理经营。她表示，该协议内有多项具体条款涉及商业秘密，不便对外公布。

　　记者在管理处办公室墙上看到，企业名称是广州市金港物业顾问有限公司，广州市工商局去年10月28日发的营业执照，广州市房管局去年12月6日发的《物业管理企业资质证书》。但记者发现，签约时乙方名称是“广州市金港房地产代理有限公司”，而不是“广州市金港物业顾问有限公司”。对此，何氏兄妹没有明确答复，只说去年底公司忙着年检。

　　对业委会指责的管理不当行为，何女士在管理处工作的哥哥说，白云花园管理处从没有对业主进行语言恐吓，只是在通知业主缴纳拖欠的管理费未果，长期收不回水电费的情况下，管理处才进行停水停电处罚；要求业主在搬出大件物品时到管理处开具放行条是为保障业主财产安全，符合《物业管理条例》有关规定。

　　业委会违反法定程序？

　　金港公司称，业委会的成立应经有关政府机关审批，但经该公司调查，白云花园业主委员会没有召开全体业主大会。

　　如同业委会质疑“金港公司”进驻小区的合法性一样，“金港公司”对业委会是否合法也持否定态度。

　　何女士强调，目前成立的白云花园业主委员会是违反法定程序操作的。业委会的成立应经有关政府机关审批，但经该公司调查，白云花园业主委员会没有召开全体业主大会。

　　对此，业委会副主任彭先生向记者提供了三份白云区房管局的红头文件，分别是《关于白云花园筹备成立首次业主大会的通知》、《关于白云花园业主大会筹备小组的复函》和白云花园首届业主委员会备案回执。前两份文都抄送到街道办、派出所、广州市金港房地产代理有限公司等。

　　记者走访时，小区多名住户告诉记者，去年9月上旬，他在小区宣传栏看到了贴出来的白云区房管局《关于白云花园筹备成立首次业主大会的通知》，当时大家都很热烈、积极地议论此事。

　　居委会黄主任说，今年1月15日，白云花园首届业主代表大会进行投票选举，她与同事到场监督验票、记票、监票，结果王某、彭某、严某、杨某等7人当选业主委员会委员。房管局有关人士也表示，白云花园业主委员会在当地居委会指导和监督下依法定程序成立，是合法的。

　　对“金港公司”受托入驻小区进行管理的说法，彭先生称，即使“金港公司”有委托协议，但原开发商“华益公司”已被撤销，作为合同主体的甲方已不存在，合同终止，理应由业委会来组织选聘新的物管公司。

　　面对这样的局面，连元桥社区居委会黄主任感慨，“搞得这么大”，几十年来，辖下小区从没发生过如此公开对立的事件。事发后，居委会立即通知了当地派出所，并向新市街道办报告情况。近日，警方已界入调查“广州白云花园业主委员会”牌匾深夜遭撬失窃一事，业委会认为管理处对失窃一事有不可推卸的责任。

　　业委会副主任彭先生说，业委会准备以法律手段解决与“金港公司”间的问题。居委会黄主任则表示，目前街道办已上报情况，争取区房管部门出面处理。

　　敏感话题

　　物业收益如何分配

　　业委会和管理处各执一词，最无所适从的是小区内近千住户，他们不知该向谁交费。

　　管理处的何先生说，目前，管理处收上来的物业管理费仅占应收费用3－4成。记者在采访中了解到，很多住户尚未缴费的一个共同的原因便是，“芙蓉阁”等住宅楼的不少住户都表示，对目前的局势感到左右为难，只好观望事态进展，期待早日解决。

　　这一涉及到钱的问题，无疑是双方“对话”中最敏感的话题之一。

　　据介绍，白云花园占地面积28000多平方米，建筑面积95000多平方米，绿化面积9000多平方米，共有设施、设备、场地比较多，其中不少都能产生一定的收益。

　　业委会副主任严先生称，如三个地下停车场，白云大厦地下防空室，大院通道、场地等，停车费一年就有30多万元，幼儿园租金，大院内搞展销、洗车、广告等收益，按广州市政府规定，属全体业主所有，作为小区维修资金和建设之用。以前小区没有业委会，无法维护业主的合法权益，一年数十万元，通通被拿走。现在，广大业主要团结起来支持业委会，维护自身合法权益。

　　但“金港公司”老板何女士再三强调，她经营的是企业，“当然要赚钱”，她是按协议承包经营，“只要我有能力管理好白云花园，经营物业所带来的利润都是我的合法收益。”

　　为了改变目前现状，首届业主代表大会1月15日通过了《关于选聘物业管理企业的决定》，决定以招标形式选聘物业管理企业，如“金港公司”三证齐全，也可参加投标。届时，由业委会与中标企业签订服务合同，并监督实施。

　　对这一决定，“金港公司”老板何女士表示坚决反对，声言“我们坚决不会走的”。业委会有关负责人多次发函或致电想找“金港公司”对话，何女士表示不想理睬他们。

　　《广州市物业管理办法》：

　　第二十四条　物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招投标组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理服务的招投标组织工作。业主委员会组织招标活动的，应经业主大会或业主代表大会讨论决定。

　　《物业管理条例》：

　　第十二条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　(线索提供：林先生　200元)

　　本版采写：本报记者　张斌

　　本版漫画：吴山

　　图：

　　业主委员会和物业管理处本来都是为业主服务保障业主权益的，然而在白云花园，双方让住户们无所适从。