南京商务办公楼市场“春暖花开”

　　商务办公楼市场，一直被人们视为城市经济的“晴雨表”。随着老城改造的快速推进以及十运会的临近，我市城中商务办公楼市场逐步升温，展现出“春暖花开”的大好局面。

　　城中仍是供应、交易集中区域

　　南京网上房地产的统计数据显示，到目前为止，全市今年以来入网销售的办公用房可售面积为15万多平方米。其中，城中板块入网销售的办公用房可售面积8万多平方米，超过了全市可售面积的一半。从交易情况看，无论全市还是城中板块，办公用房的交易量并不是很大。今年以来，全市办公用房的认购量为1300多平方米，成交6000多平方米；其中，城中板块的认购量800多平方米，成交量4300多平方米。但是，城中板块办公用房的成交量，却占到了全市办公用房总成交量将近72％的份额。由此可见，城中板块商务办公楼，仍然是投资者和业主的首选。再从办公楼与商铺交易情况的对比来看，目前，全市入网销售的商业用房可售面积目前还有35万多平方米。其中，城中板块的商业用房的可售面积有12万多平方米。今年以来，全市商业用房的认购量为2．4万多平方米，成交量约1．4万平方米；其中，城中板块商业用房的认购量为2100多平方米，成交量4100多平方米。可以看出，城中板块商业用房的成交量仅占了全市商业房成交总量不到30％的份额，而城中板块商务办公用房的成交量却高于商业用房200多平方米。虽然高出的这个量并不算太大，但足以说明，城中板块的商铺在售价极其昂贵的背景下，投资者更愿意进入商务办公楼市场。

　　新楼盘纷纷酝酿涨价

　　尽管“写字楼卖不过住宅楼”早就是南京楼市的一个见怪不怪的现象，但是，目前这种现象正在逐步转变，城中不少开发商仍然信心百倍，一些高档写字楼所确定的销售价格纷纷接近甚至突破万元大关。比如，大行宫地区近期即将推出的长发中心CFC写字楼挑高5米，均价预计在1．2万元／平方米。其附近的新世纪广场去年底就透出风声，表示开盘后将把位于52层的顶层写字楼售价定在每平方米4000美元左右；其余楼层的写字楼均价也计划冲“万”。位于鼓楼区中心黄金地段的益来国际广场经过内部改造之后，准备在今年5月份之前正式发售写字楼部分，其中可远眺玄武湖和紫金山景观的36－46楼售价将达到1．1万元—1．2万元／平方米，而较低的楼层每平方米也要9500元－1万元左右。当然，这些“天价”写字楼能不能真正卖出“天价”还很难说。但有业内人士认为，近来城中板块的写字楼动不动就喊出“天价”来，开发商的用意无非是通过“天价”推动营销，并且以此帮助投资者树立投资升值的信心。还有业内人士指出，从去年开始，主城区特别是城中板块新建写字楼的销售报价上升幅度比较快，主要是因为土地升值和住宅价格一涨再涨，使得写字楼的销售报价不得不“水涨船高”。与此同时，写字楼品质不断提高，各种智能化设施和高档建材的使用也使其成本有所增加。

　　今年全市办公楼上市量预计翻番

　　统计部门的最新数据表明，去年全市房地产开发投资继续保持强劲的增长势头，全年完成开发投资292亿余元，同比增长59．3％。其中，办公用房的开发投资额约为1．86亿元，同比增长了40．11％。这显示，南京办公用房的开发投资仍然迅猛。根据市土地市场管理办公室的最新市场报告，虽然去年主城区明城墙范围内的土地供应量只占到当年全市本级供应量的2％，但是这个范围内的地块并没有纯作住宅用地，而主要是商业和办公用地。按照目前老城区商业、办公用地的平均容积率5．67计算，这些土地开发出来后，可建成近15万平方米的商业和办公用房。另外，在去年国家再次重申闲置两年以上的经营性用地将被坚决收回以后，主城区一些闲置多年的地块也纷纷上马。这其中的商务办公用房，多数都将在今年上市。房产部门相关人士测算，根据2002年－2004年12月末已上市土地但仍未进行楼盘开发的未来商品房上市量，以及土地储备中心公示的近期预上市土地在2005年可能的上市量，2005年我市商务办公用房预计新上市面积可达写字楼95万平方米。这个预测数字，相当于去年43万平方米上市量的两倍多。

　　城中商务办公楼仍具优势

　　纵观全市房地产的开发格局，老城改造和“一城三区”建设的推进，今后我市的商务办公楼市场基本上是“三分天下”，即以城中为主的主城区板块、以奥体中心为依托的河西板块和以仙林大学城为核心的仙西板块。对于奥体板块，由于这是一个全新的新城区，开发建设虽然如火如荼，但无论居住人气还是商业气氛还正在聚集，所以商务办公楼市场的升温还需时日。仙西板块因为去年土地出让只有1幅，商务办公楼市场还没有形成一定的开发规模。而城中板块虽然其交通可能会越来越拥堵，但其优势是其他两个板块无法比拟的。它不仅现在而且将来都是南京行政、商业、商务活动的绝对中心。因此，这个板块仍将长期成为整个南京商务办公楼市场最能聚集人气的区域。当然，城中商务办公楼市场的升温，关键还有赖于南京经济总量的进一步放大。相关的研究成果告诉人们，在珠三角、长三角、环渤海以及近来崛起的东北几大经济圈中，长三角已成为一个最有活力的经济圈。随着长三角经济圈的快速腾飞，南京无疑要跟着受益。根据市统计局公布的数据，2004年全市生产总值预计1910亿元，按可比价格计算，比上年增长17．3％；全年新增就业岗位12万个，为解决下岗人员就业难的问题，全年创办非正规劳动就业组织2300个，帮扶就业困难人员上岗1．36万人。所有这些，都是商务办公楼市场持续稳定发展的良好基础。　南京日报记者侯锦阳(编辑　丹妮)