社区商铺成亮点

　　2005年国内的商业地产走势如何？业内人士认为，2005年，一些开发实力不济的小公司将逐渐被挤出市场；外资商业对商铺的需求将会有大幅增加；社区商业将呈现出较大发展潜力；开发商将越来越注重长期收益。

　　商业地产公司“洗牌”加剧

　　2005年，随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高，将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。在投资渠道方面，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，中外基金是否能进入将对商业地产的开发产生很大的影响，这是2005年市场发展的不确定因素之一。

　　外资商业对商铺的需求将增加

　　随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。据了解，仅沃尔玛、家乐福、麦德龙、易初莲花在未来5年内，总共要在中国开出200多个卖场，其中南京要开出近20家洋卖场。消息显示，南京虽然不及北京、上海、广州等大城市受到洋卖场的“紧盯”，但也颇受洋卖场的瞩目。家乐福的总盘子中，南京的店铺总数要达到4家，目前集庆门、三山街分店项目正在拆迁当中。按照麦德龙的策略，在一般地区，他们店与店之间的距离要在百公里之外，而在南京，他们计划再开一个店，这种同城多店的情况目前仅出现在上海。胃口最大的是易初莲花，他们三年内要在南京开12家店，目前已经拥有建宁路店和大厂店，江宁区的两个店已经签约。

　　社区商业成为商业地产新亮点

　　从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级、各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，要把社区商业作为规划的重点；在业态上，要体现便利性、实用性；在功能上，要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能。这些精神将对各地商业网点的建设产生重要指导意义。可以预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。

　　开发商越来越注重长期收益

　　从近几年的发展状况来看，由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程问题将逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点，尤其是重点城市中的标志性项目的成败将会起到强力的调控效果。随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场发展更趋于有序。　南京日报记者许见梅(编辑　丹妮)