三大因素推高上海房市

　　三大因素推高上海房市

　　选稿:上官贤 来源:东方网 作者:蒋元明 2005年3月20日 9:46

　　3月17日，央行正式上调商业银行住房信贷利率。这一举措也使人们的目光再次聚焦到“房价”这一重矢之地。

　　可以肯定的是，涨价是所有精打细算过日子的百姓最不愿看到的。小至柴米油盐如此，更不要说房子这样的“特大件”。可恰恰是这“特大件”，近几年像吃了兴奋剂，价格一路狂飚猛涨。这能不引起非议甚至公愤吗？在众多指责中，中国第一大都市上海似乎成了“典型”、“焦点”。不少地区更乐得拿上海充当本地区房价大涨的“挡箭牌”。那么，全国房价现状究竟如何？上海是否真起了“领头羊”的作用？购房者心态、“泡沫论”等等问题该怎样看？

　　国家统计局数据显示，2004年4季度，35个大中城市中，有9个城市房屋销售价格涨幅超过10％。其中，青岛同比上涨19.8％，南京15.2％，济南13.7％，杭州13.4％，沈阳12.0％，成都11.4％，宁波11.1％，上海10.4％，重庆10.3％。2004年全年新建商品房平均售价上涨14.4%，远高于其它各类物价涨幅。回顾近几年涨价历程，上海房价自2000年开始上涨，4年翻番。杭州更惊人，3年涨一倍。北京也“不甘示弱”，在奥运、中央商务区等概念推动下，连通州、大兴等远郊区房价也近翻番。重庆一些几年前仅为500－600元/平米的地段，如今也狂飚至1000多元。照这样看来，全国同时“普涨”已是不争的事实，不存在谁领头不领头的问题，而是都在争先恐后地涨。问题的关键是，房价为什么会普涨？又为何“选在”近几年大涨？仔细分析一下就不难理解了。

　　首先，刚刚结束没几年的福利分房，使得亿万中国百姓必须从“无产者”转为自行购房的“有产者”。私人购买力的迅速形成无疑是商品房销售的最基础条件。而随着经济高速发展，生活水平大幅提高，公众对改善居住条件的渴望也越加迫切。不仅众多已有旧房者要重新购买、更换更大更舒适住房，每年约800万对结婚新人中相当部分也将过起“二人世界”。广阔的市场空间、强大的需求无疑为房价上扬提供了巨大源动力。

　　而90年代以后职工工资普遍出现较大上调，人们腰包渐鼓，不少家庭都有了余钱。与此同时，“积极储蓄支援国家建设”不再时兴，银行利率9年8次下调，早成负利率。国家提倡消费拉动内需，投资、保值、增值开始成为议论焦点。但期货不是一般人“玩”的，炒汇太专业、也没那么多外汇，股市连续4年“大熊”，保险理赔难、业务员高提成，感觉一点不“保险”。买房投资、拥有一笔能“流传”的不动产成为相当多人的共识。加之银行1998年起对个人贷款购房实施鼓励政策，城镇居民一户购买多套住房的情况已相当普遍。仅上海市统计局最新抽样调查，21.7％的上海城镇家庭已拥有两套以上房屋，三套以上也达到2％。央行3月18日公布的2005年1季度、对全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查结果也显示，有22%的居民准备在未来三个月购买住房。

　　此外，“大城市效应”在房价上涨中同样起着不可估量的作用。比如上海凭借雄厚基础实力成为中国经济领头羊。申办世博会、承办APEC峰会等大型活动，使之在国际和地区间地位有了显著提高。天然优质深水港更使其在贸易航运方面拥有得天独厚的优势。而北京本已是首善之区，又乘奥运东风、海淀IT和高新技术，得到了迅速发展。诸如杭州、天津等许多城市也都有着各自的优势或优惠政策。各城市兴旺繁荣除引来众多投资、诸多国际著名企业，当然也吸引了大量“北漂族”、海归派、留学生、民营企业家和外商。这些新“移民”往往充满活力，具有较高学历与收入，为房价上涨做出的“贡献”着实惊人。

　　大城市房地产投资的广阔“钱”景，当然逃不过奸商的眼睛。房地产公司、楼盘如雨后春笋的同时，诸如虚假按揭、囤积哄抬楼价、买空卖空制造虚假繁荣等黑幕也被陆续曝光。温州炒房团等投机炒家更四面出击，把各地楼价炒了个乌烟瘴气。这些人钻政策空子，仗着“投资”之名大搞“投机”。种种劣迹严重扰乱了正常楼市和经济秩序。令人不齿而深恶痛绝。

　　上述诸多交织盘错的合理与不合理，理性与非理性，合法与不合法是房价狂奔的根源。也使各方在楼市是否存在“泡沫”、哪些地区存在“泡沫”、“泡沫”大小等一系列问题上难以形成一致。而上海以它的中国第一大都市、“金融中心”、“东方明珠”等身分，使其“寸土寸金”，它的绝对房价和涨价名列全国大城市的前茅也就不难理解了。

　　但面对房价之高、居民难以承受之痛、及客观存在的炒家、黑幕，高层和各地政府早已给予了高度关注，也在积极着手出台措施，严打炒楼，力图减缓遏制楼价无序疯涨。如上海市房地局近日透露，将对网上备案房源超过200套、撤销排行榜位列前三名的楼盘展开调查。“富海商务苑”、“耀江花园”等7家楼盘已因涉嫌网上虚构合同被勒令停牌。上海财政局、地税局也宣布除调整上海市中低收入家庭住房购房贴息外，将对居住不满一年出售的二手房征收5%营业税。根据上海经验，北京市房屋交易信息公示和预售合同网上签约系统也已正式运行。也将对合同撤销率过高或恶意退房给予充分曝光，严打虚假繁荣、哄抬房价。而本次央行上调房贷利率，目的也很明确。就是对市场发出一个信号，撇开争议“泡沫”不谈，单说这么个涨法不行，必须警惕！而提高贷款成本，增大炒房风险则是在警告炒房团、黑心地产商该歇歇了！

　　市场经济一切应市场说了算。房价根据经济规律、市场需求涨或跌，像上海、北京这样在资源、地位、人才各方面优势明显的大城市楼价高一些，这都是合情合理的。世界许多大城市的情况也都是如此。但任何国家和政府都不会允许大肆投机、胡乱涨价！尽管中国的政令对市场还有着相当作用，但政府也要考虑稳定与各方利益。一味干预、高压大棒既可能违反市场经济规律，也很可能事与愿违。上述措施或出于地方严打、或是宏观调控，已摆明地方政府和高层警惕楼市无序乱涨，坚决打击恶意投机的态度。当然，也不排除“上有政策下有对策”，黑心地产商、炒家、某些机构会联手“硬扛”，继续提价将风险转嫁给消费者。这种博弈并不可怕，根据市场变化与形式，相信政府有能力有信心采取进一步行动。

　　应当看到，楼市的火爆从一个侧面反正出我国经济高速增长和市场强劲需求。藉此，开发商、银行赚钱，居民改善居住条件，国家、地方从税收到拉动内需都能得到极大促进，这本是一件好事。但经济规律就是十分微妙，既不能太萧条，也不能过分火爆投机。否则，不管是通货紧缩还是通过膨胀都是棘手难题。我们所遇到的楼价问题，实际是经济高速增长、各方面大发展、社会前进的问题。前进中的问题，只有在继续前进中解决。改革开放的巨大成果已充分证明了政府驾驭市场的能力，人们应相信政府有能力解决好楼价问题。而政府也应勇于面对，心中时刻揣着人民，做好宏观调控，完善各种制度措施，切实解决好楼价之类的焦点问题，给老百姓一个满意的答卷。

　　(作者是人民日报文艺部副主任、著名评论家)东方网，未经授权禁止复制或建立镜像