(济南)房产市场传出两股"冷风" 济南市房贷"口袋"扎紧

　　日前，两项新政开始影响房地产业。一是央行自3月17日起，单独对房贷加息和提高首付比例，二是最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》也已经全面实施。最高法院和人民银行的两项政策无疑给房产市场吹来了两股“冷风”。

　　在这两项政策的作用下，上海、深圳等火热的房地产市场已经感到阵阵“寒意”，上海、深圳、重庆等地银行正在酝酿大幅提高个人房贷门槛，首付比例最高提至五成至六成。济南的个人房贷市场有何变化，为此本报记者展开调查。

　　据生活日报报道，由于此前济南各银行普遍采取的是七成按揭的内部规定，因此目前各银行尚未进一步提高房贷首付比例。但是，各银行均已开始着手加强贷款的审核。

　　一些银行为了规避该司法解释，甚至向房地产公司提出，个人申请房贷时必须同时提交一个名叫“容留证明”的新法律文件。

　　一房地产公司老总不无担忧地说，济南个人房贷“口袋扎紧”的趋势目前已显露征兆。

　　“禁拍”震动省城楼市　银行祭起“容留证明”

　　最高法院一纸关于执行方面的规定促使众房地产公司和银行如此紧张的真正原因是该解释第六条的规定。

　　最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第6条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵押。”

　　这意味着，如果贷款人未能如约还贷，银行也不能将其居住的房屋拍卖、变卖以收回贷款。银行个人房贷的风险由此增加。

　　正因为如此，不少房地产公司认为，这一“禁拍”规定将严重影响当前的房地产市场，各地火热的房地产市场将因此走软。

　　据了解，京沪渝等地银行目前正在抬高门槛设法自保，各大银行不约而同地收紧了按揭贷款的审批。为降低风险，有的将首付比例提高至50%；有的要求贷款买房者必须已拥有一套住房，以确保其如果违约也有房抵债。

　　而在济南，目前各大银行虽然还没有提高“门槛”，但省城一房地产公司负责人在接受采访时告诉记者，个人房贷的审核相较以前明显严格，个人房贷“口袋”其实是扎紧了。

　　据这位负责人介绍，在司法解释刚开始施行的时候，就有银行向他们提出，贷款买房者必须有一套住房，后来又提出，个人申请房贷时必须同时提交一份“容留证明”。

　　所谓“容留证明”，就是贷款者在贷款之前，必须找亲戚朋友出具一份证明：一旦贷款人未能如约还贷，保证人愿意收留贷款者以及所抚养的家属。这样，银行就可以规避司法解释的规定，在收不回贷款时，可以通过拍卖贷款人居住的房屋以收回贷款。

　　据介绍，目前不少银行内部都制定了一套审核规定，规定只能对公务员、教师等行政事业单位的人员提供房贷，并要求家庭中至少有一方为济南户口。如果是外地户口、学历不高、收入不稳定的，银行将提高首付比例，或要求出具资产证明(如在银行拥有10万元存款)等限制。

　　“虽然没有提高门槛，但实际上对个人房贷的要求更高，相当于口袋扎紧了。”这位负责人说。

　　新政左右为难银行　既想发展又怕风险

　　工行住房金融业务部总经理刘巍告诉记者，按照人行的要求，房贷的首付比例是否提高可根据各地的具体情况决定，由于此前工行在实际操作中，基本上是按照30%的首付比例运作，因此该政策对工行影响不大。“目前工行的住房贷款普遍还是七成按揭，也没有要求借款人提供第二套房产证明等硬性附加条件，只不过房贷的利率水平要严格按照人行的新规定执行。”

　　“不可否认，高院的司法解释公布之后，银行的风险比以前增大了，但工行不会擅自抬高‘门槛’。”刘巍告诉记者，如同其他贷款项目一样，房贷虽然存在一定的风险，但其不良率一直在千分之二以内，远远低于法人贷款。对于工行来说，个人房贷依然是不可多得的“优质资产”，况且目前房贷业务只占银行总业务的10%，远低于国外30%-40%的比例，工行正在全力发展这一业务，当然不可能提高门槛限制它的发展。

　　记者又从建行、农行等国有银行和招行、交行等股份制银行了解到，目前省城各大银行都没有抬高房贷的首付比例。“现在大家还处在观望阶段，即使有‘想法’，但谁都不愿第一个吃螃蟹。”招商银行济南分行个人银行部总经理蔡其根如是说。

　　虽然“门槛”没有提高，但各大银行正在紧锣密鼓地酝酿一些应对措施，以抵御可能带来的风险。据工行刘巍总经理介绍，现在工行正在考虑化解风险的方法，而且已经初步形成了三种方案：一是在今后的贷款合同中，增加一个附加条款。贷款人一旦出现重大疾病、意外伤害等不可抗拒的因素而失去还款能力后，应同意接受银行提供的“安置房”，同时将其按揭房交付银行处理。二是银行与保险公司共同开发一种新险种，贷款人在签订合同时，可自愿选择这种保险。如果贷款人无法正常还款，保险公司将承担相应的负担。三是贷款人可自愿选择担保公司，为自己担保。

　　除此之外，记者还了解到，其实今年以来各银行都心照不宣地增加了房贷审批的程序，在调查贷款人的还款能力时，也比以前更加详细了。“这其实已经在客观上增加了办理房贷的难度。”一位股份制银行负责人说。

　　“10年没有遇到一起”　解释影响被人夸大

　　利率提高对房贷市场的影响是显而易见的，但最高法院的一纸司法解释果真就能让房地产市场的风险剧增吗？

　　据记者了解，目前房地产公司和银行对司法解释的争议都集中在第六条“禁拍”规定上。某国有银行房贷部经理认为，虽然目前还无法判断解释对房贷市场的影响有多大，但有一个事实无法回避：银行对房贷抵押物的处置权被悬置了，这就难保不会出现有人恶意骗贷的现象。因此，高院在处理类似的问题时，不能够“一刀切”，而应当具体问题具体分析。

　　另一家股份制银行的负责人则认为，解释应当对“生活所必需的居住房屋”的规定进行明确定义。“如果贷款人的确失去了还款能力，但他还一直住着200平方米的房子，银行能不能强行置换？”

　　对于银行的这些担心，法律界人士则表达了不同的观点。天桥区法院执行局的一位负责人告诉记者，司法解释出台的目的是保护弱势群体，确保居者有其所。其实，在该司法解释出台之前，法院在执行时也是这样掌握的。现在只不过以司法解释的形式对此进行明确，不可能对房地产市场造成重大影响。

　　“其实，解释规定得很清楚，那就是必须保证‘被执行人生活所必需的居住房屋’。如果贷款人的确失去了还款能力却还住着200平方米的房子，这显然超出‘生活所需’的规定，法院也会要求他进行置换。”

　　“我干了近10年的执行工作，还没有碰到一起因还不起贷款而被拍卖住房的。由此可见个人房贷的风险很低，司法解释对房地产市场的影响有被夸大之嫌。”

　　中低收入买房更难　住房保障体系待建

　　虽然，省城济南各大银行目前尚未计划提高房贷首付比例，但个人房贷“口袋扎紧”，无疑令不少中低收入者想通过贷款来买房的理想更难实现。

　　一个正准备贷款买房的市民给记者算了一笔账：若购房的总房款为100万元，首付比例为30%，贷款本金为70万元，分15年还清，新旧利率月还款相差74.05元。同时自己需要提供的各种证明材料也比以前明显增多了。该市民感叹道：“房贷真的比以前更累了！”

　　对此，山东师范大学政法学院教授王朝增认为，从整体情况来看，人行的新决定有利于抑制房价的过度增长，而高院《规定》的出台也符合以人为本的理念，两项政策都是利大于弊的，但如何在具体操作中调和各大银行与部分贷款人可能产生的利益纠纷，的确是一个非常棘手的问题。

　　王教授认为，如果仅从字面来分析高院的新《规定》，有可能导致一个结果：在缺乏公共住房保障制度的前提下，可能会客观上导致由商业银行来承担公共住房保障的职能。因此，伴随着这条司法解释的出台，完善我国的公共住房保障制度建设的迫切性应当更加强烈了。

　　据介绍，从国际经验看，和该项制度相配套的制度应是完善的个人破产制度和公共住房保障制度。在完善的公共住房保障制度下，收入非常低的人不需要从银行按揭贷款买房，使银行的住房按揭贷款的风险大大降低。而使用了住房贷款的人，万一出现住房抵押贷款的违约情况，因为有完善的住房保障制度，可以在违约人不至于流落街头的前提下保全银行资产。（记者　田连锋　魏传强）

　　房贷链中的N个角色

　　央行新政，一石激起千层浪。

　　从普通老百姓到专家学者，由于站在不同角度上，大家对新政的理解和预期结果相差甚远。而央行新政的颁布，是在前期很长时间里，大家围绕目前房地产市场是否存在泡沫而进行的激烈争论后出台的，这无疑更增加了政策的影响力。

　　央行新政，到底能起到什么效果，省城市民对它的反应如何？本报记者在济南采访了受房贷影响的不同角色的几个人，他们的观点可能带有一定的片面性，但却是他们现在的真实想法。

　　买房者——我想打退堂鼓

　　[角色一]普通市民杨健

　　角色速描：杨健，43岁，济南某机床厂的在岗职工，具有大专文化，自称家庭月收入2800元，现有住房56平方米，为了改善居住条件，准备卖掉现有住房，购买一套100-130平方米的房子。

　　采访地点：阳光100售楼处

　　采访时间：2005年3月19日10：10

　　央行新政出台了，杨健还是趁周末在省城几家售楼处看房。杨健告诉记者：“目前市场中还没有出现加息恐慌症，真的和媒体上描述的那样，我也该打退堂鼓了。”

　　杨健的升级置业计划从一年前就有了，自己现在居住的56平方米住房，是单位的房改房，没花几个钱就买下了。随着孩子年龄的增长，现有的小两室房子实在难以安排，孩子晚上要学习，大人也不能常年不看电视，如果老人再来凑热闹，那就更麻烦了。杨健的升级置业计划不奢侈，只要是个三室带厅的房子就行。一年来，杨健在离单位较近的十二马路一带不知转了多少圈，这周围的房价整天在涨，越看越没谱，越涨越不敢买，一耽搁就是一年。“一年前，房价低，贷款利率也低，早知道这样早买好了。”杨健有些后悔。

　　谈到央行连续加息对真实购房者的影响，站在阳光100沙盘前的杨健有些犹豫。一年来，真实买房者已经被连续上涨的高房价所折磨，看着自己兜里的钱所能买到的面积越来越小，指望着的贷款利率也在加息，真不知道如何决策。最让杨健担心的是，央行的调控政策指向炒房者和暴利的开发商，如果没有其他措施的配合，单纯的利率调整不但没有平抑房价，甚至可能在原有的高房价上，平白地又增加一笔贷款成本。如果真的这样，像杨健这样的真实买房者，除了在不买房与多付利息之间作出所谓“选择”之外，就再没什么办法可想了。“果真如此，我真想打退堂鼓了，先住着旧房子再说吧。”杨健如此说。

　　炒房客——对我影响不大

　　[角色二]业余炒房客迟强

　　角色速描：迟强，35岁，济南某证券公司职员，曾参与过1996年和1999年中国最大的两波股市暴涨行情，在股市中完成了自己的原始资本积累，自称对投资有较深研究。从2001年股市走下坡路开始，将股市中资金转移出来，投向房地产市场。

　　采访地点：经十路名典咖啡馆

　　采访时间：2005年3月19日12：30

　　迟强很低调，就在他驰骋股市的时候，他身边的同事都很少知道他在操盘炒股。3年来的炒房经历，更是少有人知道。

　　迟强没有向记者透露他如何炒房，但他告诉记者，阳光舜城、绿景嘉园、数码港、富翔天地、阳光100等这几年省城出来的大盘子，他都参与过，只是有的楼盘炒的多一点，有的少一点而已。“炒房越来越难了。”迟强告诉记者，最早炒房的时候，可以不交一分钱，就能炒。2000年某楼盘实行内部认购，由于市民当时对这个楼盘的自然环境不感冒，内部认购很冷清，开发商只好将价格再次压低，向关系单位推销，迟强通过单位团购，没交一分钱，一下子拿下了26套期房。半年后开发商正式开盘，迟强仅靠一纸合同，转手就赚了200万元。

　　“现在炒房客多了，炒房的门槛也高了，炒房难了。”迟强向记者唠叨道。谈到央行新政，这位炒房大户说要回家好好研究一下，估计影响不会太大。加息对炒房者来说，影响可以忽略不计，因为炒房客大多以短线炒作为主，以新楼盘炒作为主，更多的炒作在正式签合同之前就已经完成，即使银行签署了分期付款协议，也是短期的，利息所构成比重极低，炒房客一般不把利息计算在内。迟强对提高首付比例意见较大，炒房客最不愿付出的是现金，这就像炒房客的子弹，一旦子弹没了，自己就要被动挨打。首付比例高了，一旦遇到好项目，自己炒房的能力就要下降，赚钱能力也低了。两成到三成的变化影响不大，如果首付门槛继续抬高至40%到50%，炒房客的资金链会感觉到断裂的危险。但愿济南的银行不要朝这个方向努力。

　　迟强最遗憾的是，当年炒股没到上海，自己的资本积累少了好几成；这几年炒房没到上海，自己的利润大打折扣。

　　策划人——别一棒子打趴下了

　　[角色三]策划专家朱曙东

　　角色速描：朱曙东，38岁，瑞尔特房地产顾问机构董事长，经济学硕士，长期活跃在中国房地产营销产业中，是中国房地产全程营销理论体系首创者，瑞尔特思想库丛书主编。济南的齐鲁花园、东营的清风湖社区的营销策划，均是朱曙东的杰作。

　　采访方式：电话采访

　　采访时间：2005年3月18日15：30

　　朱曙东接到记者电话时，汽车正要驶入深圳市区。健谈的他没有挂断记者的来电，而是很激情地跟记者交流起来，这一谈就是半个小时。

　　朱曙东的观点，更多的代表了房地产界的观点。他认为，此次央行二次祭起镇压大棒，一方面是为了降低银行的风险，另一方面是为了迎合两会期间传出来的房地产过热论的注脚。从市场上看，国内的几家大银行自己也吃不准，到底房贷风险有多大，国内的上海、北京、深圳可能感觉房贷风险大一些，而一些二级城市却感觉房贷是贷款中最好的部分。总之，银行自己要有一个经得起市场检验的结论。

　　朱曙东一直认为，近几年全国各地房地产市场的销量大增，是需求带动的结果。市场经济规律一直在起作用，近几年来，老百姓对改善居住条件的欲望很强，这一欲望拉动了市民的消费能力。可以说，市民消费能力的释放，造成了房地产热，是需求内因在起作用，而不是炒房外因在起作用。朱曙东一直担心，如果政策大棒打得过急，刚刚起步的房地产业会不会重走1997年的历史，一棒子把房地产业打趴下了。如果政策对商业房产、别墅等设置高门槛，还说得过去；如果政策对住宅产业妄加打压，最终受害的还是老百姓，那时老百姓改善居住条件的愿望不能实现。朱曙东认为，特别是像济南这样的二级城市，房地产业刚刚起步，二环以内的房源少，一环以内几乎没有房源，市民很难买到合意的房子，这时再增加买房人的负担，抑制房地产业发展，不是一个明智的选择。

　　专家学者——重视政策风向

　　[角色四]房产教授程道平

　　角色速描：程道平，43岁，山东师范大学房地产经营管理系、房地产研究中心主任，近年致力于城市规划与开发、房地产市场研究、房地产策划、房地产信息学领域的研究。

　　采访地点：皇冠假日大酒店

　　采访时间：2005年3月18日11：00

　　程教授当天是前来参加“省城中心商务区高层论坛”的，在做完有关论述后，记者单独采访了他。

　　程教授首先肯定了央行新政是为了保持房地产市场持续健康发展的积极意义，因为单纯从0.2个百分点来说，对贷款者的负担影响较少，新政更多的用意是为了抑制炒房客，稳定房地产市场。但由于该政策是行业政策，不免带有行业特征，那就是对金融行业有利，对房地产行业和消费者提高门槛。加息和提高首付比例，抑制了楼市各方面的需求，其中包括投机者、炒房客，同时也有真实买房者。该政策出台后，真实消费者购房成本要增加，深远意义在于打压了这些人的消费欲望，有可能引发整个市场消费需求降低，从而引发房地产市场全面疲软。

　　程教授建议，央行在下达这种行业性宏观指导政策时，最好给各家商业银行以宽松的地区决策权，商业银行针对不同地区制定详细的贷款政策。另外，房价的涨跌，主要还是供需关系在起作用，房价的调整也是一个系统工程，不能头疼医头、脚疼医脚，除了金融政策外，政府有关部门还要从土地政策、保障体系、担保政策等方面进行完善和修正，以利于房地产业健康快速发展。（记者　李克新）责任编辑:刘家昌（来源：生活日报）