房贷利率再涨 央行新规震荡贵阳楼市

　　3月17日央行开始调高房贷利率,调整后五年以上房贷利率下限也要5．51%,而调整前仅为5．31%。这个消息在不少市民心里掀起了波澜,房贷利率提高了,还贷的负担增加了多少,房价会不会因此下降,现在该不该买房,自己能不能承受来自房价上涨和加息的双重压力,成了众多购房者心头的疑问。央行突然调整住房贷款利率的政策,无疑将对普通市民的生活产生影响,引起了百姓强烈关注!

　　新利率本周见分晓

　　有报道称,由于没有接到总行有关房贷利率调整的具体通知,一些地方的银行已经暂停办理个人住房贷款业务。记者日前在采访我省各家银行房贷部门负责人时获悉,照常受理贷款,但办理期限将略有延迟,或者是在总行贷款利率标准还没确定之前,先将贷款合同中利率那一栏空上。据解释,由于银行执行的是下限管理,至于今后执行多高的利率,这需要各商业银行制定新规后才能确定。据了解,目前多数银行只接收贷款申请,不签合同放贷。但这样的情形不会维持多久,一家商业银行房贷部人士对记者说,分行都在等总行做决定,最晚本周会定出来。但无论哪一天定出来,起算时间都是3月17日。据有关消息,中国农业银行已于3月17日晚上确定新的利率水平全部执行下限利率,即相应期限档次贷款基准利率打九折。但该行贵州省分行有关人士告诉记者,目前还没有接到总部的正式文件,详细情况将于本周见分晓。记者还从其他各大商业银行信贷部了解到,这些银行也将于本周出台有关的政策。按照央行的新政策,新的房贷利率不会低于5．51%。但消息人士透露,各大银行会在严格按照央行新的房贷政策执行基础上,根据客户的资质和贷款成数自行制定利率。这意味着会出现同一个城市中不同银行推出不同利率,或者同一个银行在不同城市的分行推出不同利率的局面。对于贵州市场,各大银行对风险相对较小的居民自住性购房,可能实行下限利率,但对风险较大的住房贷款,可能将向上浮动利率。

　　房价下降 难度大

　　央行有关负责人在解释新政策出台的意图时说,调整房贷是为了平抑房价。此次加息对贵阳房价会不会产生影响,有业内人士认为,房价走势与房屋供求关系、房屋成本等多种因素有关。就目前贵阳市场情况看,房地产泡沫成分少,各项指标都在正常区间运行,而消费需求一直呈增长趋势,其中某些市民追捧的住宅产品一直呈价升量减的发展态势。如市区即将开盘的几个楼盘,自今年以来价格就涨了两次以上,涨幅达到了10%以上。加息虽然增加了还款成本的压力,但房价的上涨幅度远大于利率的上涨幅度。在这种情况下,不少持币待购者也不得不提前实施购房计划,也加大了市场的需求量。一些业内人士认为,目前贵阳购房需求的释放还将持续较长一段时间。从供求关系来看,有效供应还不能满足需求,价格下降的可能性很小。而且,从成本的角度看,房屋建设的材料成本、人工成本、贷款利率成本都在不断提高等,新开发的房屋价格有可能因成本的提高而水涨船高。虽说央行提高住房贷款利率调节、抑制房地产投入的意向很明显,但首当其冲受影响的是普通购房者,还没有买房供房的人,将面临房价上涨和利息增加的双重压力。

　　百姓购房再算细账

　　此次调息对贷款者来说到底增加多少?一位银行人士告诉记者:按照调整后商业性个人住房贷款利率计算,5年以上贷款利率由此前的5．31%,提高到6．12%,银行可下浮10%为5．51%。分别比原利率增加0．81%和0．2%,加上去年10月上调0．27%,央行在不到半年时间内商业性个人住房贷款利率上调了1．08%和0．47%。假如一位购房者贷款10万元,年限为10年,利率5．31%,按等额本息还贷,那么每月还款额为242．54元,当利率调整为5．51%之后,每月还款额为252．43元,多出9．89元。同样如果是贷款20万元,贷款年限为10年,调整后比原来每月多还款19．77元。从还款总额来看,10万元贷款10年还清,按5．31%算还款总额为129104．68元,按5．51%算还款总额为130291元,两者相差1186．32元。该专业人士还向记者提供了一组数据:以吴先生购买的一套120平方米的房子为例,总房款为321000元,贷款7成为210000元,贷款20年。若按等额本息法还贷,以原利率计算,每月还贷额为1422．12元。调息后,若以下浮10%后5．51%计算,每月还贷额约为1445元。比调息前每月增加23元。若与去年10月调息前每月还贷1391元相比,两次调息最低上调了54元。

　　公积金房贷将成首选

　　“由于此次央行对商业银行房贷的加息幅度较大,而公积金贷款利率只微升0．18个百分点,使得原来在房贷市场充当配角的公积金贷款更受关注。”当听到商业房贷加息的消息时,省房改资金管理中心有关人士表示,房贷再次加息后,银行按揭和公积金贷款间的利差进一步扩大。以五年期以上贷款为例,两者间的最大利差由1．08个百分点(5．31%—4．23%)扩大到1．71个百分点(6．12%—4．41%)。即使对商业银行按揭利率实行央行规定的九折优惠,两者利差也由1．08个百分点扩大到1．1个百分点。业内人士分析,一方面银行贷款的门槛提高,另一方面,公积金贷款升息不大,必然使得利差扩大,将会有更多的市民青睐于申请公积金贷款。据悉,从去年10月央行加息以来,我省住房公积金贷款需求旺盛,贷款金额无论是放贷人数和贷款金额都呈放量增长趋势。

　　专家支招应对之策

　　虽说这次央行调整商业银行住房信贷政策动作比较温和,并且没有搞“一刀切”,留有一定的浮动空间,执行弹性比较大,但对购房者来说月供支出无疑会增加。有关专家提醒,还未购房者或已贷款购房者,对于房产现状一定要清楚认识,因人而异,选择最佳方案。对于已贷款购房者,按照个人住房贷款利率“逐年调整”的原则,从明年1月1日起才实行新利率,大半年的缓期,已贷款者可仔细计算一下以目前的收入和投资收益是否能承担得起0．2%的上调利率,可选择部分或全部提前还贷。未购房者在购房时首先要根据自己的收入状况量力而行,在买房之前一定要确定购房的首付款金额和贷款比例。贷款额度越高,期限越长,你要付出的利息就越多;其次,在选择贷款方式上,如果可以申请公积金贷款,尽量选公积金贷款方式,“贷足额、贷足期”,可以较大程度减轻负担;值得提醒的是,一定要合理预期家庭未来的收入及支出,不要把手头的现金用尽。对于手中有一定闲余资金的购房者,如果没有其它合适的投资渠道,可适当选择提前还款。　作者：刘仙水　来源：金黔在线—贵州都市报