陕西省房贷新利率敲定(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年03月23日06:56 华商网-华商报

　　利率标准

　　中行、建行、农行执行下限，五年期以上为5.51％

　　放贷政策

　　买第二套以上住房，五年以上贷款利率执行6.12％

　　精打细算

　　利率调整后买房策略调息后要多掏多少钱

本报记者　王井　摄

　　贷款购买第一套住房，执行央行的下限利率，5年期以上为5.51％；购买第二套以上的住房，5年期以上贷款利率将按照同档次基准利率执行,即6.12％

　　帮您算账

　　调息后你要多掏多少钱

　　以分别申请10万元、20万元、30万元的个人住房贷款，贷款期限均为20年、采取等额本息还款法为例。（单位：元）

　　若能享受到银行下限利率5.51％，数据对比如下

若享受不到下限利率，按调整后的基准利率6.12％计算

最新消息

　　本地银行多执行下限利率

　　本报讯（记者　刘莉　王美丁）央行住房信贷政策调整给了各商业银行一定的自主权，那么我省银行在执行新房贷政策时采取什么样的利率水平和首付比例？记者昨日采访了四大国有银行的陕西省分行以及部分股份制银行，不少银行表示，原则上执行央行的下限利率，即相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，也就是5.51％（五年期以上贷款利率）。

　　中国银行

　　利率：中行陕西分行个人金融业务部的秦先生说，对优质客户可按5.51％的利率水平发放贷款，对符合中行准入条件的客户，将根据借款人的资信状况确定发放贷款的利率水平，这个利率可以是同档次贷款基准利率，也可以在基准利率基础上下浮5％或1％。总之客户的资信状况、还款能力是银行确定利率水平的重要依据。

　　首付：比例可为20％。

　　购第二套以上住房：根据政策，对确认是购买第二套以上住房的借款人，将执行同档次贷款基准利率，不能享受利率下浮政策。

　　建设银行

　　利率：建行陕西分行房信处负责人周先生表示，建行将根据借款人的守约程度、贷款年限确定新利率；此外，借款人的职业、学历、收入是否稳定等因素都会跟借款人所享受的利率水平挂钩。对于符合优质条件的客户（如教师等行业的客户，将享受利率优惠），执行5.51％的贷款下限利率政策。

　　首付：将执行20％的比例。

　　农业银行

　　利率：记者从中国农业银行陕西省分行营业部了解到，他们已经接到上级部门的通知，原则上也是对借款人贷款购买第一套住房，贷款利率按照同档次基准利率下浮约10％执行，也就是贷款利率为5.51％。

　　首付：目前还没有明确规定涨或不涨。

　　购第二套以上住房：而对于能够识别的同一借款人贷款购买第二套以上的住房，贷款利率将按照同档次基准利率执行，也就是贷款利率为6.12％。

　　工行暂未表态

　　四大国有银行中，省工行相关人士以未见到通知和房贷部门负责人在外为由，没有透露房贷利率的调整措施。截至记者发稿时，仍未得到明确答复。

　　中信、光大银行

　　在记者采访到的几家股份制银行中，中信、光大也都答复，新贷款执行下限利率。

　　招行西安分行

　　招商银行西安分行个人银行部的杨先生则表示，该行对优质客户、优质楼盘的客户执行下限利率即5.51％。

　　外埠政策

　　买房越多利率越高

　　对购买高档住房、第二套房甚至别墅的贷款人，大多数银行表示将按照6.12％的基准利率执行。北京一些银行还同时将购买高档住房、第二套房的首付比例提高到30％至40％。有关人士为此解释说，央行对个人商业房贷利率实行下限管理，并赋予商业银行一定的自主浮动权力。“对购买第一套房的个人实行下限利率，我们是希望大多数购房者，尽量减少利率对还款的影响；对购买高档住房、写字楼、别墅、第二套房的人实行基准利率，并提高首付款比例，同样是为了有效防止少数人的炒楼投机行为。”

　　读者提问

　　住房贷款我听谁的

　　继北京之后，我省农、中、建等各大银行的房贷调整方案昨日也已基本确定，由此我省各家银行在住房贷款方面已划分为“两个阵营”，执行0.9倍的房贷下限（即5.51％）和同期贷款利率水平（即6.12％）。按理说，消费者在住房贷款的选择上有了更大自由度。但实际情况是不是这样呢？

　　消费者无选择权

　　凡是买过房子或者是看过房子的人大概都知道，买哪个开发商的房子就得选择开发商所指定的银行办理贷款。因此消费者只有选择开发商的权利而没有选择银行的权利。许多人都对这种现象表示不解，如果是从前银行住房贷款利率“一碗水端平”的情况，大家应该还可以接受，但如今各家银行在贷款利率和首付款方面的政策各不相同，强行给消费者指定一家“不合算”的银行，岂不是给购房者造成了经济负担？

　　有消费者指出，这种行为完全是“霸王条款”，是银行和开发商共同制造的，作为实际购买者却不能充分享受选择权，是违背市场规律的做法。

　　开发商也是身不由己

　　为什么开发商要指定购房者的住房贷款银行呢？西安某房地产公司的负责人道出了其中的缘由，商业银行房贷调整后，作为开发商当然愿意选择“首付款要求低，贷款利率低”的商业银行进行合作，这样才能更好地促进销售，毕竟消费者才是真正“买单”的人。但对众多开发商来说，最重要的一点就是房产项目开发过程中的银行贷款，由于开发商资金有限，所以大多数房地产项目都需要银行贷款支持，而给开发商提供贷款的银行往往都会要求项目楼盘的购房贷款必须由开发商指定购房者在该行办理。

　　房贷还得精打细算

　　既然贷款人无法选择银行，那么就得依靠自己的精打细算节约开支。首先，购房者可以缩短贷款期限，以避免支付更多的利息。其次，最近个别银行又推出了新的还款方式“等额递减还款”，据了解，这种还款方式是所有还款方式中最省钱的。此外，购房者还可以选择公积金贷款，央行房贷调整后，公积金贷款的增长幅度只有0.18个百分点，目前，5年以上贷款利率为4.41％。另外，争取做一个优质客户，也是现时下的选择之一，至于你是否属于优质客户，那就去各家商业银行评估一下吧！本报记者　剧澜

　　网上调查

　　普通买房者受影响最大

　　记者在新浪网上看到，网民就房贷利率话题进行了热烈讨论。有网民认为本次政策出台及时，能够有效抑制房价过快上涨，但也有网民表示这项政策过于一刀切，控制房价不应单纯从买方入手。房贷新政的出发点是抑制投机炒作，但对炒房者影响不大，风险和损失都转移到真正需要住房的购房者一方，最终伤害的是普通购房者的利益。

　　新浪网的调查显示，近六成的网民认为，央行调整房贷政策会影响自己的购房计划。近八成网民认为，央行调整利率受影响最大的是普通买房人而不是开发商。只有三成的人认为利率政策会使得房价下跌。

　　对于网民们的忧虑，一家著名的房地产咨询机构分析后认为，国家对房地产市场进行温和的调整，对整个市场的影响力相对较小。主要是为了抑制投资，控制房价过高；相对应的银行的存款利率还会上调。这次调整度对于高端、低端购房者的影响都较小,而对普通的购房者会有影响。有可能会打击部分购房者的积极性，形成持币待购的心理。

　　给您支招

　　三类人提前还贷不划算

　　房贷“新政”实施后，提前还贷成为不少市民的选择。不过，专门办理房贷的律师提醒市民，一方面，老贷款要到明年1月1日之后再提高利率，还有9个多月的时间可以还贷，贷款人不必“扎堆儿”选择在同一时间提前还贷；另一方面，如果考虑物价上涨、办理房贷所缴纳的各种费用等因素，提前还贷是否划算也将因人而异。这位人士解释，目前有三大类人并不适合提前还贷。

　　手头比较紧，但可能近期还需要用钱的人因为如果按照央行的预测，大多数银行5年以上的商业房贷利率将为5.51％，比目前同期贷款利率低10％，房贷资金仍称得上是“最便宜”的资金来源。

　　手里有资金，但有其他投资渠道的人根据央行的调查报告，目前通货膨胀的压力仍在加大。在物价上涨并不低的情况下，贷款显然比存款要划算。对于手头有充裕资金的市民来说，选择收益更高的投资产品显然更划算。

　　工作不久，收入水平正处于上升期的贷款人这类贷款人工资水平目前并不高，如果提前还贷就得四处借款甚至向父母伸手。有关专家分析说，对于工作、收入处于快速上升通道的年轻人来说，收入上升的速度将远远高于贷款利率，月供在收入构成中的比例会逐渐降低。享受贷款买房给个人带来的快乐可能更为重要。

　　利率调整后如何买房

　　银行专家建议，还未购房者或已贷款购房者，对于房产现状一定要清楚认识，因人而异，选择最佳方案。

　　专家认为，房贷利率的不断上调，对于上世纪80年代初期出生的这一批人购房影响比较大。目前，上世纪70年代末和80年代初期出生的年轻一代相继进入结婚年龄，这使收入佳，但工作时间尚短、尚无积蓄的他们成为了买房的“困难群体”。对于此部分欲购房者，建议转换思路“以租代买”，等到时机成熟再买房也不迟。同时，也建议此部分购房者可依靠双方父母资助购买小房。对于持币待购的市民，专家建议，购买房产首先考虑地理位置，在贷款组合中尽量选择商业性和公积金贷款组合贷款，可以较大程度减轻负担，同时，对于公积金和补充公积金的贷款一定要做到“贷足额、贷足期”。

　　签合同没放款咋算利率

　　近日，市民王先生打来热线电话称，自己是本月10日和银行签订的贷款合同，合同中说“贷款期限在一年以上的，在贷款期限内遇利率调整，于下年初开始执行新的利率规定”，但现在银行却通知他重新签合同，并马上执行新的利率规定，不知银行这种行为是否合理？

　　银行操作

　　央行无规定　做法各不同

　　记者随后从银行方面了解到，因为签了合同没有放款的客户属于少数，所以央行并没有对这部分客户作出特别规定，由此各家商业银行对此的解释并不一致。

　　而记者在一家商业银行的个人住房贷款合同中看到：“如果贷款期限在一年以上的，在贷款期限内，遇利率调整，于下年初开始执行新的利率规定。”而对于贷款期限的说法，在贷款合同中约定：“贷款期限的放款日以放款的实际日期为准。”所以没有放款的客户，也就不能按照“在贷款期限内，遇利率调整，于下年初开始执行新的利率”的约定来执行。按照央行从17日起调整利率的通知，这家银行的理解就是，没有放款的就要马上调整。

　　律师说法

　　除非明确约定　银行做法欠妥

　　记者随后采访了某律师事务所的刘律师。他认为，除非银行和贷款人的合同中对此有专门约定，否则银行在签订合同后单方面提出要调整利率的做法是不妥的。因为贷款没有发生，就没有进入贷款期，利率变更的条件就还不成熟。只有进入贷款期后才能够按照双方约定进行利率变更，所以合同签了没放款就应按照明年年初才能调整利率的约定来执行。刘律师认为，合同中如果明确约定，合同签订后放款前遇到利率变更马上更改合同，就应该按照合同约定执行。如果没有明确约定，建议银行和贷款人协商解决。

　　专家观点

　　调息有利百姓和银行

　　西北大学西部经济发展研究中心主任韦苇:这次调整，从长远来看还是利大于弊的。这次调息的目的是国家为了从宏观调控的角度来抑制炒作房地产的行为。很多投机商用贷款买房，再以房养房，出租或出售，这样房价就炒上去了。因为容易贷款，炒房人实际上是将贷款的危机转移到金融机构去了，从而影响到银行的利益。调息政策对银行来说是有利的，虽然目前可能会减少贷款的客户量，但实际上是减少了金融风险。当然一旦将炒房的行为遏制下来，供求关系趋于平衡，房价就自然会降下来了。对于老百姓来说，目前买经济适用房似乎很吃亏，但是一旦“房地产泡沫”得到遏制，得实惠的还是老百姓。本报记者　王美丁　赵航

　　房贷向正常利率靠拢

　　建设部政策研究中心主任陈淮:央行此次不只是简单提高利率，而是把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限往上调整了0.2个百分点，向正常利率水平适当靠拢，从鼓励买房到向正常利率靠拢，应该说仍然是优惠鼓励政策，而不是一个收紧地限制老百姓买房的政策，只是比原来鼓励的程度减弱了一点。

　　以现在的利率水平，房价每年不涨7％，买房人实际是吃亏的。因为房产的利息成本大致在4％左右，而持有一年的物业费、取暖费等成本在1.5％左右，此外交易税收在1.5％左右，如果再算上未来可能征收的税收等相关成本，可能7％还打不住。而实际上，房价每年涨7％是不可能的，老百姓一定要注意购房持有成本的风险。

　　房价高根源是炒地皮

　　中央财经大学博导李炳炎:单靠房贷利率上调一项政策无法有效控制房价。房价高的根源在于炒地皮。房贷利率是一个经济杠杆，一方面能抑制炒房，另一方面工薪阶层将更加承受不了买房重负。所以政府应该出台相关配套政策，比如规范土地使用，严格批地，对城市规划进行立法，规范建房制度等等。房价高的另一个原因是分配问题，目前我国的收入分配呈两极化趋势，有房的拥有几套，没房的一套都住不上。他呼吁，在住房政策上，政府应该多关注弱势群体，平衡各收入阶层利益，这对构建和谐社会至关重要。

　　房产市场短期会有调整

　　首创集团总经理刘晓光：就目前房地产供需形势看，供给量依然偏小，而需求持续旺盛，并且这种情况仍将维持一段不短的时间。短期内房地产市场可能略有调整，但长期向上趋势不会改变。

　　提高个贷首付、加息是央行紧缩房地产需求的信号，抑制需求有利于使房地产热降温。但如果只是抑制住房购买需求，不增加商品房的供应，也很难从根本上解决房价继续上涨的问题。另外，此次房贷政策调整，受影响相对较大的是中低端购房者，而中高端购房者由于经济实力较强，对利息和首付款变化的承受能力强，其购房意愿及行为几乎不受影响。