全球房地产市场周期之中的上海楼市

　　最近几年，上海的房地产成为全世界关注的话题，房地产价格空前上涨，到了今天，这种涨势依然不减。实际上，从长远来看，这一轮房地产的上涨是必然的，不必担心。回顾美国以前几十年的历史，房地产都是根据经济成长速度呈涨势成长，这也使得房地产成为除股票之外的第二大风险投资项目的原因，而且在不动产的稳固性方面，它的投资回报比股票更加安全。

　　当然，从一般市场规律来讲，有回报就有风险，就有它一定的成长规律，简言之，有涨就有跌。具体从房地产成长规律来说，每年平均成长10％应该是正常的成长趋势。现在回顾美国一些地区的房地产价格，二十年以来涨了两倍是非常普遍的。但是这一过程是不平均的，也就是说它不可能每年以这种比例成长，而要在投资人心理预期和经济的成长环境中产生波浪型的成长。有时候是暴涨，有时候可能是暴跌，有时候又是平缓成长，这都很正常。那种认为房地产只会升不会降的投资愿望是非常幼稚的，同样认为房地产一旦下跌之后就一蹶不振也不符合房地产的成长规律。

　　例如美国的大都会地区纽约、洛杉矶最近几年房价成倍上涨，一个普普通通的公寓住房，两三年前只有20万美元左右，今天都在40万美元以上。几年中竟然成长100％。人们怀疑这样的房价是否有泡沫，会不会像1990年前后的美国房市大泡沫，升到高价位之后一下子犹如云霄飞车般下滑？美国在1989年前房地产大涨，到了那年的年底就开始下跌，到1994年跌到谷底，然后才慢慢反弹。最近三年成为反弹最有力的时候。经济专家们从两三年之前开始预测房地产泡沫，但是到现在各地房地产还在不断成长，甚至还供不应求。原因是美国这一波房地产上涨在补课，要补上十多年前的那场大跌势，所以现在要它跌也难。从1990年开始房地产一落千丈之后，美国的房地产就没有顺着经济发展而上涨，这是不符合美国的房地产增长规律的。以我所居住的地区亚凯迪亚为例，一座25年前建造的公寓，建成成交的价格是16万美元左右。十年之后，大概在1990年曾经涨到了25万美元左右。这种成长速度是健康的。但是由于当时形成的第一波房地产泡沫使之在1994年跌到了17万美元，也就是说十四年中的房地产只上涨了10%，几乎持平。这种趋势看上去反常，却使第二波投资者进场。例如我就是在看到1993年的价格时进场了。从此之后，房地产开始慢慢反弹，自1998年进入全面复苏阶段，到了2000年之后开始飙升，直到今年的1月份，这幢房子的价格在45万美元左右，虽然从这几年来看这种涨价有点离谱，3年中上涨了150%，但是考虑到十多年中没有上涨只有下跌的情况，那么，25年涨到今天的价位也是正常的，每年的成长率在10％左右，这十几年的涨价实际上是补了前十多年的缺课。这也就是长远的房地产成长趋势。

　　从这一角度来看，上海乃至全国的这一波房地产热是与国际房地产的“大循环”相符合的，特别是在全球化的时代，中国经济已经高度卷入世界经济之中，所以上海的房地产到了今天，从长远来说，应该还会有成长的空间。同样地，从洛杉矶等国际大都市房地产市场的成长规律及历史经验来看，上海房地产需要经历适当的调控。这一个调整的时机，就在现在。越晚调整，可能引起的震荡越大，将来反弹的时间也越长。

　　在减少房地产风险方面，美国的房地产资料透明度非常高，投资者可以很容易地获得本地的房地产购买资料，包括第一次购房者比例，第二次购房者比例，这是人们对于目前房地产市场上究竟是购房自己居住的还是作为投资用的一个重要参考数据。此外还有出租率、租金与房价的比例、贷款者情况、土地价格和购买的比例、破产被银行收回拍卖的比例、中间房价以及高低房价的比例等等，这些都是美国投资者判断房地产投资风险的重要资料，只有这些资料透明化了，房地产的风险也就减少了。

　　（作者系美国圣塔莫尼克学院教授、美国上海人联谊会理事长）