对一种流行的房地产税思路的思考

　　财政部副部长肖捷日前在“中国发展高层论坛”上明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

　　目前中国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2．36％，占地方财政收入的比重也仅为8．12％；而西方国家的房地产税或财产税则是税收的重要来源，占基层政府财政收入的比重甚至达71％。从这一点看，开征房地产税确有必要。

　　我想很多人都不反对开征房地产税，大家更关心的是怎样开征的问题。毕竟比起央行的提高房贷利率来，开征房地产税是一项涉及面更广、利益关系也更错综复杂的公共事件。如果制度设计者的设计思路有所偏差，根据个人所得税的实施经验，房地产税最终有可能还是要并非高收入的百姓来承担。

　　有鉴于此，我对目前流行于学界的一种开征房地产税的思路表示担心。这个思路就是，在目前房价持续上涨的情况下，如果开征房地产税，应该加大流通环节税收比重，抑制房产投机，平抑房价。

　　上述思路的依据是，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多且重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，这一做法刺激了房地产投机行为，因此需要提高交易环节的税负水平。

　　我认为，这一依据中，有关交易环节相对偏轻的判断与现实是不相符的。恰恰相反，我国房产流转方面的税种税率不仅比较高，而且层层征，不规范。比如契税，特别是大中城市的房产交易环节上的契税税率明显偏高。以北京市为例，目前在商品房销售环节规定购买者要负担房款2％的契税，其中超过120平方米的部分契税税率高达4％。

　　流转环节的税负偏高，不利于房地产市场存量资源的重新优化配置。据统计，目前我国城镇人均住房面积已达25平方米以上，但城镇住房困难群体的比重也高达20％。造成这一现象的原因，很大部分就在于：一方面城市中低档住房供给严重不足，另一方面存量的中低档住宅所占比重又过大；此外，还有相当大量的闲置存量资源。而这背后的因素，又是流转环节税赋过重而保有环节税赋过轻，从而导致二级市场和租赁市场发育严重不足。

　　因此，要解决这20％困难群体的住房问题，我认为正确的做法应该是，在提高持有环节税赋的同时，降低流转环节税赋，而不是一些专家主张的加大流通环节的税收比重。如此，将对发展二级市场和租赁市场具有非常重要的意义。

　　事实上，房地产税费虽然主要集中在开发投资环节，但分析其结构可知，占据这一环节的主要是土地税费。调查表明，在土地成本中，收费项目占30％，土地出让金占50％，税只占20％。毫无疑问，这加大了开发成本，提高了百姓购房的门槛，同时也不利于政府均衡取得财政收入。另一方面，房产价格畸高，等于人为抬高房产税税基，难免造成房产税负担不合理。所以，改革房地产税首先应理顺土地的收费和课税。除了在土地买卖方面严厉打击腐败和哄抬物价行为外，各级政府应清理土地流转方面的不合理收费，同时降低土地交易方面的一些税种的税率。

　　应该看到，房地产投资中的投机行为毕竟是少数，更主要的是，房产市场的健康发展需要一级、二级市场的互动。以北京为例，二级市场本来就不太活跃，如果一刀切地加大流通环节的税收，将会提高房产交易的成本，阻碍二级市场发展，从而损害一个人数更多的困难群体的利益。这应该不是有关部门开征房地产税的目的。

　　作者：邓聿文