(新闻调查)莱山区体味商业“孤独” 呼唤“次商圈”

　　水母网3月24日讯

　　就在港城中心商区硝烟四起、群雄争斗的时候，近几年迅速崛起的新区———莱山区却在体味着商业的“孤独”，在这里定居的市民，享受着良好人居环境，有着巨大的消费能力，却要忍受着购物、消费、生活上极大的不便利———

　　近10多年来，我市人口总量变化不大，1992年全市人口629万人，2002年647万人。但在市区，不论是人口总数还是非农业人口数量均翻了一番。至2002年底，五区总人口数量达到168万余人，比10年前增长了103%，非农业人口100万人左右，增长132%。

　　其中莱山区10年间的人口由2万多人增加到19万人，已成为一个人口高速增长的地区，并形成一个非常巨大的潜在消费市场。

　　莱山新区蕴藏消费“火山”

　　家住莱山埠岚小区的郑女士说，当初买房时，看好的就是莱山的环境，没有考虑到其它方面，可真到住过来，才有了种说不出的感觉。一些平常的生活用品还可以在附近购买，可像衣服、家用电器等贵重物品，就只好到芝罘区购买了，因为附近没有像样的商场。郑女士的儿子春节期间结婚，想起筹备结婚的那段时间，她感触颇深：“为了给他置办家用电器、家具等结婚物品，我们老两口一趟趟往芝罘区跑，腿都快累断了，要是莱山区也有一个大型的生活、家具之类的商场就省事多了！”

　　烟台大学的小张是成都人，在烟台生活了3年多，提起购物这事，就让她懊恼不已。“每次要买东西，我都要乘17路车到火车站，然后再转车到商场，那感觉就像农民进城一样！”她忿忿地说。

　　“新区，就像一座即将喷发的火山，蕴藏着惊天动地的能量！”一位业内人士这样形容莱山区的商业前景。

　　旧城商业群雄混战竞争激烈

　　去年，全市实现社会消费品零售总额440多亿元，比上年同期增长16.7%，其中，城市消费品零售额314.3亿元，比上年增长17.9%。这块巨大的商业蛋糕诱来群雄逐鹿港城中心区。

　　业内人士分析说，市区大中型零售网点主要分布在老市区内。尤其集中在南大街、西大街等中心地段。南大街两侧有华联商厦、振华购物中心、南大街购物城等，营业面积约17万平方米。西大街周边有振华商厦、大润发、百盛、国美等等，营业面积共计22万余平方米。另外，该地段还在规划建设海港购物中心12万平方米、德胜商城12万平方米。相对于这里的炙手可热，市区其它地段商业网点以及新区显得异常“孤独”。

　　大中型零售网点过于集中，给烟台的商业带来了“一站式”便利的同时，也有不利影响。市财贸办一位负责人认为，大中型零售网点过于集中，不仅影响了周围中小型网点的发展和城市交通，还导致局部地区市场竞争加剧，使得不少大型零售网点的经济效益下滑，甚至很难维持继续经营的状态，而薄弱地段因商业不发达，也会影响整个地段的经济发展。

　　事实证明，这方面的忧虑并不是多余的。去年6月份，为烟台商品零售业创下无数辉煌的良友广场，发生了“抢购风波”。不仅个别的商场遇到了这样的问题，根据山东省贸易办公室的统计资料，2002年至2003年上半年，我市流通企业实现利润总额出现连续下滑局面，而周边城市青岛、潍坊、威海等均是增长。

　　莱山新商圈占尽天时地利人和

　　不久前，我国著名的房地产策划人曾宪斌，应烟台日樱花园房地产开发有限公司之邀，在莱山区进行了为期近3个月的市场调查，最终得出一个结论：“莱山区迫切需要一个商业中心！从烟台市区城市结构、城市的发展以及人口分布和交通条件来看，莱山区将是未来烟台市区的最重要组成部分，将成为全市最繁华、商业设施最发达的区域。”

　　目前，市体育中心已在莱山区建成，市世贸中心已立项建设。烟台大学3期、外国专家公寓、绿色家园对面90万平米大型住宅以及韩国休闲广场等工程建设都开始持续上马。随着城市的开发和大学城的进一步建设，莱山区的人口也将迅速增加，正向30万人口的规模迈进。有理由相信，依托近百万平米住宅规划，吸纳着30万常驻人口的庞大消费力，莱山商业掘金时代必将来临！

　　从目前的城市布局看，莱山区的商业职能目前仅仅是为本区服务，作为区级商业功能区，其规模、档次都比较落后，距离市级商业功能区较远。

　　从发展的眼光来看，在莱山区居住的人口中，高收入的人群占主流，购买力强盛。针对这些客观条件，莱山区已经预留了大量的商业设施用地，为将来提升、发展为市级商业功能区做好了储备。

　　烟台大学经济与工商管理学院徐盛岩教授介绍，考察一个地区的商业网点是否合理，首先要从理论上搞清商业网点的分布受那些因素的制约和影响，其次要进行深入的调研，看现有商业网点的分布情况，考虑有无增加的必要。莱山区现有的商业网点，比较繁荣的地段仅限于烟台大学附近，虽然这里的网点已够丰富，但高质量、上档次的却寥寥无几，和振华、百盛相比，其差距用天上地下形容并不为过。烟大附近的商业主要以满足食品、日常用品为主，服装、家电、家居、批发类则没形成规模，这些大宗的消费都发生在市中心区，不但增加消费者的支出成本，也给消费者带来了极大的不便。

　　莱山区迫切需要一个商业中心，这不仅针对于消费者，对于广大的投资者来说，更是一个无限的商机。近两年内，莱山区域内房地产发展形式趋直线上升趋势，更跃至烟台市住宅售价首位。截止到2005年，区内住宅售价最高达每平米7000元，均价每平米约4000元。据有关人士预测，莱山不动产投资在一、两年内将成为烟台最炙手可热的投资项目。

　　迎春大街第二条“南大街”

　　次商圈，是近年来在沿海大中城市出现的一个新名词。

　　顾名思义，这个概念主要是针对中心商圈的提出的。以上海为例，最初淮海路、南京路是这里最为繁华的地段，可谓是寸土寸金，是商家必争之地。但随着经济的迅速发展，人口的急剧增长，中心商圈已经没有一点闲余空地。从而，外滩等一些人口密集的地段，在强烈的需求刺激下，形成了新的商业中心。

　　过去的一年里，随着百盛、家世界、铜锣湾百货、国美等商业巨头的入驻以及沃尔玛等即将挺进的消息传开，港城商业风生水起、硝烟弥漫。而家世界、铜锣湾百货等已敏锐地嗅到了这种大战前的火药味，纷纷避实就虚，选择入驻拥有30万人口的幸福以及11.5万人口的开发区等地。这些人口密集、商业落后的地点，吸引了烟台商业中心西移的局面。

　　莱山新区是否能形成“次商圈”？

　　迎春大街是莱山区的交通枢纽，从地理位置上看，这里的道路四通八达，南可以直接到莱山机场和青岛，往东与威海相连。北端集中了烟台行政中心、大学城、广电中心、汽车东站等重要设施，形成了政治中心，南端以迎春大街为轴，其辐射的范围人口密度非常高，聚集了绿色家园、曹家小区、午台小区、三滩小区、凤凰小区、大学城生活区等。仅绿色家园，就能容纳3500户、上万人口，这里3万平方米的易美家家居生活广场已捷足先登，准备大手笔投入，建设烟台高档的家具广场。据悉，伊力诺依、屈臣氏、家家悦、上海华联等正在酝酿挺进莱山。可见，迎春大街已经具备了形成“次商圈”的各种条件。

　　莱山，这里的黎明静悄悄，但我们不难感受到她体内澎湃不已的热量。业内人士预测，不久的将来，这里必将崛起烟台的又一条“南大街”！

　　(本报记者王晓实习记者李元)责任编辑：姜莉（来源：水母网--烟台晚报）