老小区管理难：江东对症开方

　　郭靖 吴国兴

　　和物业管理差不多，但收费比物业费低，江东区物业办把这种独创的老小区管理模式称为准物业管理。针对现在普遍存在的老小区物业管理难，江东区物业办最近专程赴上海、南京等城市考察，并根据本区实际，提出了求解之道。

　　对症开方

　　有统计表明，在江东区22个老小区的734幢房屋里，居住着31822户居民。现在，这些小区里仍有60%没有物业管理。

　　老小区大多是上世纪八九十年代的产物，如今房屋已陈旧，公共部位设施多有破损，雨、污管道更是三天两头阻塞。由于当时规划落后，小区口子多，治安情况复杂；违章搭建多，平均绿化率只有9%，还有不少绿地被毁被占。近几年，经济条件比较好的住户大部分已迁入新房，老小区成了老年人和低收入群体比较集中的地方。

　　老小区的管理和服务一定要做好，但老小区偏偏又让物业公司望而生畏。怎么办？江东物业办对症开出了4个方子：

　　对1996年以后造的、相对比较新的老小区引入正规物业管理；对规模比较大的，基础比较差的整治后采用准物业管理；对住户没多少，物业管理无法体现规模效应的实行平安小区管理；对物业费长期收不上，物业公司退出后没人接手的，试点由业主自己出钱出人自定管理标准和工资的自治管理。

　　准物业雏形

　　江东区东胜街道有40多万平方米的老小区列入了今年的整治计划。这些小区整治后将全面推行准物业管理。之所以在这里推行，是因为这些小区此前已具有了准物业管理雏形。

　　2001年底，东胜街道成立了保洁中心，代替物业公司为老小区提供管理和服务，内容除保洁外，还有绿化养护、保安、下水道疏通。但向居民收的只是卫生费，封闭式小区年收费60元，开放式小区还要便宜，和最低物业费标准相比，一套70余平方米的房子，1年少收七八十元，大部分居民都能接受，收费率可达98%以上。

　　虽然准物业不负责房屋和道路等公共设施维护，但光靠卫生费还是入不敷出。所以，保洁中心还对外开展清卫、家政、有害生物防治等有偿服务，赚来的钱用来贴补老小区管理。去年底，保洁中心又挂上了东胜物业发展公司的牌子，为实行准物业管理作好了准备。

　　尽管江东区开出了几个方子，但这也只能看作是在现有体制和政策下为解决老小区管理难而作的探索，用东胜街道办事处副主任胡国鹏的话来说，“是没有办法的办法”。因为物业公司的生存环境依然不好。