房贷新政 各方仍旧“唱多”上海楼市

　　据上海网上房地产的数据，3月21日上海市推出位于内环以内新开盘商品房85套，面积1.02万平方米，该区域商品房2005年至今的累计均价为16076元/平方米。位于内中环间的61套，面积0.60万平方米，该区域商品房2005年至今的累计均价为11330元/平方米；位于中外环间的83套，面积0.97万平方米，本区域商品房2005年至今的累计均价为8016元/平方米。

　　开发商非逼政府降地价

　　在上海复地集团企业发展部总经理王海江看来，由于土地转让价格居高不下，房价是不会随着央行新政策的出台而有明显调整的。“除非政府把土地价压下来。”某外资银行上海分行的人士告诉记者，央行房贷利率的调整对外籍人士贷款买房基本没有影响，美元持有者仍然希望投资买房。

　　上海也不是上海人的上海

　　“市政府不是说，这些政策用于降低房价涨幅吗？那就是说，还是涨，不过慢点而已。”上海市某房地局工作人员告诉记者。房地产开发商的看法与上述政府人士不谋而合。

　　“就像纽约不是纽约人的纽约，东京不是东京人的东京一样，上海也不是上海人的上海。在我看来，不是上海人在买上海的房子。再看看上海的GDP，几年来都是两位数增长，在全国名列前茅。从这个方面看，上海的房价高是可以理解的，不高才是奇怪的。”这是原中海发展（上海）有限公司副董事长总经理杨小平给上海楼市的总体定位。“上海楼市值得关注的问题是：一、普通市民有跟风之嫌；二、投资渠道过窄，涌入楼市的闲置资金过多。”杨小平认为。所以他觉得央行出台针对房贷的新政策是件好事，可以使上海的房价不像过去几年那样“疯涨”。

　　在他看来，央行的调控措施不会使房价下降，最多使房价“平稳”上升。“只有我国经济出现不景气，房价才有可能下降。而这种情况至少在最近几年内是不会出现的。”一位拥有两套住房的上海本地人告诉记者，他目前正在观望，等到有合适的时机就把其中的一套“脱手。”“据我观察，上海的楼市目前在‘高位盘整’，但现在我并不急着要卖，因为上海的房价是不可能下降的———至少有世博会这样一个刺激因素嘛。”

　　外资银行：对外籍人士买房基本没影响

　　据上海银行同业公会介绍，央行关于取消房贷优惠利率的通知下发后，沪上大多数银行都将按照央行确定的基准利率6.12%来执行。而此前在个人房贷市场所占份额比较小的兴业、中信等银行表示，一手房一律执行5.51%的利率。

　　上海复地集团企业发展部总经理王海江认为，央行这次出台的房贷新政策是把负担加在了购房者身上，对开发商的影响不大。“最多是打消了一些购房欲望，使原本计划买一百万元的房子的人转而买七、八十万的房子了。打击了购房者的消费心理，但成本增加不多。”虽然记者看到前往银行办理房贷业务的市民仍然有一定数量，但工作人员分析，新政策出台后，房贷利率调高，但房价还是居高不下，办理贷款的人预计会减少。

　　某外资银行上海分行的人士告诉记者，央行房贷利率的调整对外籍人士贷款买房基本没有影响。因为外籍人士一般都从外资行使用外币贷款，尽管美元也在不断升息，但外籍人士买房热情至今未减。此外，即便在中资行贷款，他认为，外籍人士对这部分贷款成本提高也可以轻松承受。有关资料显示，尽管上海楼市去年上涨幅度高达15%，但美元相对其他货币的贬值幅度却达到38%，相比之下，美元持有者仍然希望投资买房。此前已有市场人士把上海“疯涨”的房价归咎于海外热钱的投机炒作。

　　“外资贷款利率比人民币低2个百分点左右，美元又在贬值，去年上海的房价就是这么涨上去的。”某外资银行工作人员私下对记者说。

　　海外基金：投资上海并非热钱炒作

　　央行此举是否会加剧海外资金的投资炒房行为？

　　为客户提供房地产投资银行服务的基强联行投资管理（中国）有限公司副总裁陈咏东介绍，2004年，海外基金对中国市场的总投资额为3-4亿美元,而预计在2005年及未来两三年内，这一数字将有更大的增幅，增加至10-20亿美元，几乎达到去年投资额的5倍。上海作为中国房地产市场开发的龙头必将成为海外基金的投资重点。

　　2005年一开始，海外基金就“纷纷现身”上海楼市。继2004年底摩根士丹利悄然购入锦麟天地雅苑项目中的酒店式公寓后，前不久，嘉德置地（Capita-Land）宣布将旗下甲级办公楼新茂大厦95%的权益，出让与来自澳洲麦格理集团旗下的联胜（LendLeaseGlobal Properties）公司；差不多同一时间，摩根士丹利联手上海盛融投资有限公司收购世界贸易大厦。

　　对于海外基金投资内地市场多为热钱炒作的观点，陈咏东有不同看法：目前在国内市场的海外基金大多以购买持有物业3-5年的中长期投资为目标，期间每年的租金给房产基金带来稳定的回报，此种情况下并非热钱炒作所为。（高改芳）（来源：中国证券报）