规范、发展上海租房市场

　　规范、发展上海租房市场

　　选稿:上官贤 来源:东方网 作者:陈云发 2005年3月24日 9:52

　　近期，上海房价问题经常成为媒体的话题，市政府为保证房产销售市场健康运转动足脑筋，包括大力发展廉价房、增加土地供应量、出台税收政策抑制炒房等，这些都是在为民做实事，让上海的老百姓能通过购房改善居住条件。但是，这仅是解决居民住房问题的一个方面，另一个问题也不容忽视，就是如何进一步加大力度，规范、发展上海的住房租赁问题。

　　不论是发展中国家还是发达国家，不论是上海还是外地任何一个城市，租房居住都是一直存在的事实，没有哪一个国家或哪一座城市的老百姓能达到人人都拥有自己的私房。所以，鼓励暂时没有经济能力购房的老百姓和不一定马上需要购房的老百姓去租房住，应该是一个城市解决住房向题的重要方向。就是在当今的欧美发达国家，租房现象也极为普遍，它并不影响一个城市的发展形象。

　　上海的租房市场从上世纪90年代初政府出台公房可售政策以来，经历了一个大的变化，从原先的单一的“国家当房东老板”租房，到现时的公有房租賃、私人房东租赁两种租房形式并存的局面，这无疑是一个进步。但是，上海的房屋租赁市场目前还有一些不足，总起来说有以下一些表现形式：一是私房出租管理秩序尚较混乱，目前招租方式主要通过中介公司来进行，少量的为房东与房客直接交易，基本上是“纯市场”行为。这样，操作过程中常常发生治安方面的问题。二是因为不论是中介租赁形式还是个人招租形式，都不与税务监管部门发生联系，税收的漏失情况较为普遍严重，月租金为上万元的私房，国家很可能成年累月收不到一分钱的税。三是公有出租房目前虽名为租赁房，但实际上变成了房客的私房，因为租赁期是无限的、租赁权也是无限的（即可由直系亲属继承），而且动迁时，房客还可获得几乎等同于私房权利的拆迁补偿。四是政府对全市的可租赁住房的潜力掌握不够，难以摸清可租赁房的房源准确数量。

　　毫无疑问，住房租赁事业必须提倡和发展，目前若能出台一些政策，加强对房屋租赁的管理，这对缓解上海房市，平抑房价、改善老百姓居住条件，是很有意义的。总起来说，我以为应做到统筹、完善、发展六个字。

　　统筹，是指政府要对住房租赁市场提高两个掌控能力，即：对中介公司加强监管的能力，掌控可出租私房数量的能力，这样做的好处是可以了解私有租赁房在滿足市民住房消费需求中所能起到的地位和作用，规范中介公司的操作行为。

　　第二个是完善问题，即公私租赁住房，应制订更完善的管理条例，对房屋的初租、转租都能掌控，避免税收的漏失。目前公有租赁房中的高档房屋，其租赁价格延续过去的老办法，普遍过低，这就值得研究。

　　第三个方面，我以为像上海这样的国际性大都市，外来流动人口很多，有相当部分人员是被派来工作的，或他们并不准备永远以上海为家，这一部分人在上海生活期间只需要租房；还有一些是刚进上海创业、就业的人员，他们暂时也无力买房，也需要租房过渡；再加上上海居民中的需要租房者，这几个方面的人员数量大，所以，发展住房租赁业大有可为。政府或公有制的房产商不妨大量发展租赁住房的房源，形成一定规摸。但是，公有住房租赁不能走老公房租赁摸式的老路，要完全市场化管理，租房应有租期，而且不能继承租权，动拆迁时不能享受任何权利。当然，对过去的租赁老公房，是历史遗漏现象，恐怕其永租权和继承权尚须保留，不宜作改变，一方面是为了维护老居民的居住权，同时，也是为了社会稳定。当前，还要鼓励民营房产商发展大规模租赁住房，同样，租赁的房客也不享受永久租住权和承继租权。其实，在上世纪前期，上海的私营租房业是很兴旺的，其老板中相当一部分是海外来的“淘金者”，如房地产大王哈同等，也有像滑稽戏《七十二家房客》中的二房东那样的现象。我们今天发展上海的住房租赁，其性质与旧上海有根本的不同，应当做得更好，完全是为了适应市场经济的发展需要，造福于民。东方网，未经授权禁止复制或建立镜像