会所要变酒楼业主懵了(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年03月25日14:57 信息时报

　　本版撰文　时报记者薛冰　成小珍　魏黎明　见习记者胡非非

　　花“天价”买来豪华住宅，开发商却要将之前承诺的高级会所出售改做酒楼；原本作为空间花园的平台放了十几台空调机，热气和噪音扰得四邻不安……诸如此类，停车场、公共绿地、公共天台等小区公共物权的维权问题受到两会代表的关注。有人大代表为此提交议案建议，业主委员有权申请确认公共物权，有关职能部门应全力配合。

昨天是人大会议第二天，人大代表们进行分组讨论。

　　天翔花园业主在将被开发商改做酒楼的会所楼上挂横幅表示抗议。时报记者巢晓摄

　　维权案例

　　小区公共物权不清屡起纠纷

　　1　会所将被出售做酒楼产权不清业主维权难

　　3月23日晚上8时多，天河区天科路，天翔花园数十名业主围坐在小区会所内，抗议开发商私自变卖会所改建酒楼。会所内悬挂的“严厉谴责无良发展商非法变卖会所改建成酒楼”、“无良发展商还我会所和房产证”等横幅表明了他们的气愤。

　　据业主们反映，他们于1999年以“每平方米近万元的高价”购买天翔花园的物业时，在广州市天翔地产发展有限公司（以下简称天翔地产）的广告、小区的规划图，小区的公约、合同上，都注明小区内设会所，而且发展商在售楼和交楼时也讲明该会所是天翔花园的会所。但3月初，业主们突然被告知：发展商要将会所卖掉。此消息一出，即引起业主的强烈反应。业主们从房管部门的资料上看到，天翔地产并未将会所的资料申报给房管部门，而只是作为一个临建的售楼部存在，这与此前开发商宣传和承诺的并不相符。

　　据说，开发商要将这个“售楼部”卖给商家用来经营酒楼。就在业主与开发商争执不下时，3月15日，天翔花园会所的买家请来施工队突然进驻会所开始装修，遭到了业主的阻止。

　　针对业主的不满，天翔地产于3月22日曾致函业主，对会所的权属和使用问题作了澄清。记者从这封信上看到的解释是：“天翔花园会所是发展商的自有物业”，因此才“合法进行转让”。天翔地产称天翔花园第二期项目开发中，并预留了正式的会所场地。但这种承诺明显不能让业主满意，因此才出现23日晚业主聚会抗议的一幕。

　　当晚，小区业主们还全票通过成立业主委员会，要拿起法律武器维权。但当晚，开发商方面无人出席会议。业主委员会一名代表告诉记者，到目前为止，开发商的有关负责人一直没现身，也联系不上。当初通知业主要变卖会所的人只是天翔地产工程部的一名刘姓先生。

　　昨日上午，记者在会所见到了这名工程部的刘先生，刘称“出售会所是合法的，开发商拥有会所的产权证，根据产权所属问题，开发商卖会所并无错”。业主如有疑问，“可到国土资源和房屋管理局去查”。但据记者了解，开发商一直未向业主出示过任何能证明会所属开发商物业的材料。

　　2　平台本是“空中花园”如今却成空调安装地

　　刘先生是天河区中山大道某小区的住户，据他介绍，当初买房子时，开发商提供的规划图上将小区花园设置在5楼平台。就冲着这个“空中花园”，他特意挑选了5楼的一套房子，没想到入住后却要面临诸多问题。

　　刘先生说，开发商将小区的1~4楼出租成写字楼小商铺等商用物业，本来这样对住户也没什么影响。但由于开发商没有给相关房屋安装中央空调，再加上设计原因，导致商户使用时不得不把空调的外挂机安装在5楼平台上，而且一装就是十几台。这样，5楼的住户每天都要面临热气和巨大噪音的问题，住户们到“空中花园”休息玩乐也深受影响。不仅如此，6~11楼的住户也逐渐受到热气干扰。

　　刘先生说，几十名业主联合反映到业主委员会，并多次找物业管理处投诉，要求撤掉有关空调外挂机或给予相应的经济赔偿，但没有任何结果。

　　3　公共用地私自建房出售缺少凭证业主难定产权

　　广州市恒福路某小区最近关于公共物业产权的问题也是闹得沸沸扬扬。据小区一名业主介绍，该小区一梯、八梯住房及二至七梯的七楼住房均有问题。小区业主委员会专门做了调查，发现以上住房是开发商和建筑商违反规划，占用业主们的公共用地而私建的。据说建筑商拥有这些住房的产权，但因其是违章建筑需交罚款，而建筑商未交罚款，因此产权一直没有确定。

　　小区的业主对此十分气愤，认为建筑商严重侵犯了小区的公共物权，其产权应属小区全体合法业主所有，其发生的经济效益（如租金）等也应为全体业主共有。但由于业主没法获得相关凭证，此事一直悬而未决。

市人大代表梁小明提交议案关注小区公共物权问题。（资料图片）

　　代表议案

　　业主委员会有权申请确认公共物权

　　小区公共物权问题也引起了人大代表的关注。在本次两会上，广州市人大代表梁小明就小区业主确认公共物权问题提交议案。

　　梁小明代表说，目前，小区业主委员会在管理小区工作中，确认小区公共物权成了一大难题，其中包括小区的广场、绿地、会所、管理用房、一楼车库及相关未确认产权的房屋。当前，小区开发商、物业管理公司擅自、随意占用小区公共用地做他用，借此收取一定数额的租金、管理费的情况十分常见，对住户的生活环境带来一定影响。更有甚者，有的小区还占用原本规划中的公共用地，建违章建筑。而在接到住户的反映或投诉后，业主委员会与开发商或物业管理公司进行协商时，对方往往采取不合作态度，不肯出示有关产权证明，或者能拖就拖，最后往往是不了了之。

　　梁小明代表认为，相对于开发商、建筑商，业主们在购房时对公共产权绝大多数不知情，只有等问题出现后才认识到问题的严重性。但在业主维护其合法权益，取证的难度却非常大。

　　梁小明建议，在开发商及有关当事人不能或拒绝提供物权证明时，小区业主委员会有权向规划及房屋管理部门提出申请，有关部门须尽力、尽快提供相关证明，协助小区业主委员会确认其公共物权。

　　各方说法

　　房管局：小区会所产权应在合同中约定

　　广州市国土资源房屋管理局有关人士指出，会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预售合同中约定明确；合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。在会所所有权属全体业主共有的情况下，房地产管理部门只作登记而不发放房地产权证，且会所出租所得的收益归全体业主所有，并纳入物业维修基金。

　　如果业主在购房合同中没有就“会所”的所有权作出约定，那么该小区的“会所”为开发商所有，开发商有权处分这部分的产权。如果约定“会所”的产权归全体业主所有，那么开发商将其出售，就是一种侵权行为。

　　消委会：开发商承诺宣传写进合同好维权

　　广州市消委会有关负责人对此表示，正是因为小区会所作为公共物业的特殊性，购房者在签订商品房预（出）售合同时，要看清商品住宅销售广告、售楼书等宣传资料中，有无对会所的经营服务方式和服务功能作明确具体承诺或宣传；如果没有的话，则要与开发商协商将此写入商品房预（出）售合同中，以切实维护自己的合法权益。

　　至于公共设施所有权归谁的问题，关键是小区在向规划部门报建时，有无将小区土地面积全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权是否完全归业主所享用。倘若如此，开发商便不再享有小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上的建筑物的所有权和支配权。

　　专家：小区公共物权须有法律保障

　　中山大学政治与公共事务管理学院教授赵过渡一针见血地指出，公共空间所有权必须成为法律契约关系，但事实上众多小区楼盘子在法律契约上存在漏洞，公共所有权在法律认可上还存在欠缺。因此，社会必须尽快完善公共物权法律保障体系。

　　消费者在购房时，公共绿地，公共停车场、公共会所等都是开发商作为宣传亮点重点介绍的，是促成消费者与开发商形成购房契约的重要因素之一，因此，开发商为了个人利益私自减少绿地面积，或将会所变为商用，实际上都构成违约性质。既然做了市场宣传，就算是有了承诺，私自改变公共设施用途是否经过批准，就应该受到有关部门调查。

　　因此，规划部门和房管部门必须监管开发商宣传材料是否真实，是否违背土地用途。对于改变用途的开发商，不应仅仅以“同意改建”了事，而是要责令开发商对小区居民进行公告，并征得业委会同意。（来源：信息时报）