小区新观察：都市"花园"里几多不和谐

　　南京河西一家名叫金信花园的小区，近来成为南京城里知名度最高的小区。因为小区业委会与物管公司的矛盾逐步升级，这家小区形成了新选管家接管一期物业与原来物管继续管理二期物业的尴尬局面。在本报南京地方新闻版见报后，在广大读者中引起较强反响。数十位业主打来电话表示，金信花园的问题集中反映了目前小区建设中存在的一些带有共性的矛盾，真可谓“家”事难调。

　　中国住房制度改革以来，给市民带来了“社区”的概念，而“物业管理”进入中国也为时不长。基于对“家”的利益的维护，业主与还不成熟的物管便频发矛盾。一项资料显示，南京市有物业管理的小区内，首届物管有九成被“炒了鱿鱼”。据分析，业主与物管的主要矛盾集中在收费、服务以及共有财产的使用等方面。

　　南京下关区张先生投诉，他所在的小区内，物管为了增加物业费的开支，将小区一栋楼的部分小高层出租，此举引起业主的强烈反对，但物管依然我行我素，主管部门多次协调都无结果。为了合法“炒掉”物管，部分业主集聚一起，筹备成立业主大会，但业主方面这项工作在物管干预下，迟迟没有取得进展。南京市某区房产局初步统计显示，2004年全年该局受理的房产纠纷中，有将近六成以上为业主与物管的纠纷。

　　在镇江市，甚至出现业主炒了物管，然后“自治”的新鲜事。这家名为环球花苑的小区2002年就开始“自治”了。小区居民到社会上找了4个人，4人中两人负责门卫和绿化，另两人就负责小区的卫生清扫，后者每人每月支付400元。至于物管缘何被炒，业主奚善英说主要是物管闲人多，有主任、副主任、助理主任，加上出纳和保安，有近20个人，而小区一共不过近200户居民。而物管方则说，撤出实在是因为收费太困难了。物管处之所以能支撑了几年，都是买房时一次性收了3年的物管费，但之后再收费就非常困难了。

　　另据记者了解，在镇江，居民“自治”的小区不止这一家，京河小区和凤鸣新村等都是居民“自治”。但京河小区的部分居民接受采访时说，物管撤出、特别是门口保安撤离后，小区的治安确实难以保证。在小区内，记者看到该小区一个牛奶箱上竟加了4把锁。

　　2001年，南京某房地产公司“叫卖”某小区时，着力为自己规划中的高规格绿化公园造势，而当业主入住四年后，许诺的公园成了件没影子的事，业主由此与开发商闹得不可开交。据相关人士介绍，开发商遗留问题也是导致小区纠纷的一大方面，业主的投诉主要集中在房屋质量、装修问题以及规划变更三个方面；而业主与物管发生的矛盾，不少也是因为开发商遗留的问题导致。

　　业主大会及业主委员会的不规范运作也是造成小区纠纷的原因之一。南京市物业管理办公室一负责人表示，从近年来涉及到物业管理的投诉情况看，该市物业管理中的纠纷，已从业主对物管企业的收费、服务不满意等，开始转向业主大会及业主委员会的运作。

　　南京市白下区宁女士致电本报，认为目前政府有关业主大会及业委会的管理制度方面还不健全，主观的因素太多，监管的措施很少，以致业主大会及业委会工作不规范，进而导致小区混乱局面的出现。据其介绍，她所在的小区，业委会个别委员因为和开发商的利益矛盾，发动整个业委会与开发商闹，结果小区越闹越乱，弄得大家都不得“安生”。宁女士表示，政府应尽快制定相关制度，规范目前日益突出的业主大会运作问题。本报记者岳飞　凌云　致同