房地产税全面开征尚不现实

　　财政部副部长肖捷日前出席“中国发展高层论坛”时明确表示，开征房地产税已成定局，更有消息称今年年底国家将开始大范围实际征收“房地产税”。此信息一经发布立刻引起社会各界高度关注，因为“房地产税”的开征和每个老百姓息息相关，此举是否意味着今后每个有房子的普通百姓都不得不每年为自己的住所交纳一大笔税？很多人甚至还没弄清楚什么是房地产税？那么，政府为什么要征税？什么样的房子需要征税？究竟什么时候开始交税？一旦开征究竟每年要交多少钱？一系列问题“困惑”着老百姓。

　　为了回答上述问题，本报记者昨天在北京专访了两位权威专家。其中一位是中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓教授，他还有另外一重特殊身份即北京市地税局局长助理，曾数次参与房地产税前期论证和调研，目前正参与北京市房地产税“空转”实验工作。另外一位是首都经贸大学城市经济研究系主任丁芸教授，潜心研究国家税收政策10余年，对房地产税征收的理论和实践都非常熟悉。

　　困惑一　什么叫房地产税?

　　昨天,刘桓接受记者专访时指出,中国现阶段针对房地产征收的税种有7项内容,除了在交易环节中由买房者支付的契税、印花税外,还有房地产税、城市房地产税、土地使用税、土地使用费、土地增值税等,这些税费先由开发商投资时垫付,然后分摊到房价中。

　　刘桓说,我国征收房地产税是借鉴香港地区征收楼宇税的做法,将土地和地面以上的砖瓦建筑物等不动产分开征收,承租人或者所有者每年缴纳一定税款,税的多少随不动产市场价值的升高而提高。早在2003年,中央就在十六届三中全会上提出要对不动产开征统一规范的物业税,取消有关收费。但关于“物业税”的提法遭到一些专家质疑,很多人认为所谓的物业税就是物业公司征收的税,这个说法是不准确的。因此,许多专家认为这个税更严谨的称呼应该是“房地产税”或“不动产税”。

　　丁芸则告诉记者,关于房地产税的开征模式目前国内有两种说法,一种主张对居民自己居住的房屋,采取一家人拥有第一套房屋免税,第二套房屋开始交税的做法。另一种说法是,将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金等合并,改为在房地产保有阶段统一收房地产税。她认为第一种方式具有较强的可行性,第二种则操作难度很大。

　　困惑二　为什么要征收房地产税?

　　刘桓认为,税费过重是目前房地产价格居高不下的重要原因,在许多地方税收占房价的比重达到了30%以上,更高的甚至达到42%。而且这些税费的征收全部集中在房地产买卖过程中,尤其对私人业主来说,基本是集中在买房的一次性交易中,业主占用和保有房屋时税费很轻。因此,很多人把炒房当成一种相对低风险的投资手段,有钱人购买多套住房投资或等待升值,或出租赚钱,房地产市场由于需求大所以房价高,没房的老百姓只能“望房兴叹”。

　　刘桓表示,政府开征房地产税最主要目的是降低房屋购买环节的税赋,取消一次性缴纳的土地出让金减轻开发商的资金压力,让房产开发商不必投入太多钱就能开发房产,相关税费由购买者在50年或者70年保有房屋的时间中分批缴纳给政府。同时,增加业主在保有房屋时的费用,炒房者考虑到要花大价钱养房子,就不会再存着房子等升值,相应会减少对房屋的持有量,这样就等于缩小了房屋需求,房价自然回落,或至少不再上涨那么快。

　　他认为,政府在操作过程中应该把握好收取这个税的导向,只有真正以抑制房价为目的,才能保证房地产税的征收不“变质”。

　　困惑三　对什么房子征税?

　　刘桓说,实际上要想真正开征房地产税并不那么容易。由于目前我国房地产资产记录差、政府的转手、转包等行为,许多房屋的权属确定变得很困难,很难确定一些房屋的原始价值,要想按照不动产的市场价值征税,就必须对大量房屋进行评估。但目前国内是否有这么多合格的房地产评估机构和评估师参与评估是个很大问题。

　　而老百姓最关心的问题是,一旦开征房地产税,是否能够照顾到普通居民的基本生活?是不是连基本住房都要征税?税收额度会不会超出他们的经济承受力?

　　刘桓肯定地告诉记者,税收肯定会照顾居民的基本住房。目前,政府正在探讨的一点是,居民的基本住房不征税或者征低税。但持有两套或两套房屋以上的人,就要被征收较高的税。但现在这样的设想很难操作,比如关于第一套住房的认定,第一套住房的标准是一套还是一定面积,是按照家庭计算还是按照个人计算都存在认定难度,刘桓说尽管存在难度这个工作政府肯定要做。

　　困惑四　税率大概是多少?

　　丁芸告诉记者,在国外,加拿大所征收的不动产税税率是3年内不动产平均值的0.5%,也就是说一套40万元的房屋,按照0.5%的税率计算,一年是2000元,平均每个月不到200元,美国为了鼓励一般老百姓买房子,政府也规定,老百姓在购买第一套自己的住房时,可以免除物业税,购买第二套住房时征收财产税,再购买第三套第四套住房时,财产税有一个较大比例的增长,很多国家都将房地产税作为调节房地产市场和调整收入差距的工具。

　　她说,税率的确定是一个很复杂的问题,需要很多数字的支撑,现在我们要通过试点来收集数字,在这个基础上才能确定最后的税率。不过,根据国外的经验,如果开征房地产税的话,可以将房产税和土地使用税合并在财政税上统一设置新的税种,税率设计不应该超过0.5%。

　　困惑五　什么时候试点?

　　日前,财政部有关官员在一个场合再次透露,目前物业税正处于模拟测试阶段,首批进入试点地区的城市包括北京等3个城市。昨天,刘桓向记者证实了这一说法,他说由于税涉及对居民住房评估等问题,目前房地产税制改革只是采用“真实数据,空转运行”的方式进行模拟运作,并没有到真正让老百姓交钱的时候。目前,已经初步确定广州、北京、重庆等6个城市作为“空转”试点城市,测算家庭资产负担和一旦征税后会对家庭产生的影响,这个工作实际上已经开始了。比如,哪些房屋应该征税,哪些不应该征税,居民是什么样的收入水平下,征收1%的房地产税会对他们产生什么影响,征收0.5%的税又有什么影响。此外,不晚于今年年底,将选择1~2个中小型城市作为试点,实际实施征税,如果获得满意效果就将在全国范围内开征。

　　刘桓表示,由于不同区域的城市,市民经济承受能力不一样,房地产税的征收会因区域不同而不同。

　　困惑六　会不会全面开征?

　　有消息称,“房地产税将在今年底或者明年开始大范围开征”,丁芸教授明确表示“这不现实”。

　　“房地产税开征是个系统性问题,以我国目前条件看,全面开征房地产税还为时过早”。她担心,一旦开征房地产税,降低了开发商进入房地产市场的门槛,导致土地开发失控,另一方面可能产生“买起房养不起房”的现象。

　　还有一点,丁芸说,物业税的征收和监管体制难以在短时间内健全,只有在房地产税的税率以及和其他税种之间的关系、中央与地方之间的税收分配、征税的减免与优惠对象等都具备了充分条件,房地产税的开征才能有效进行。

　　此外,房地产税的征收缺少可操作性,每家都要收,一旦出现拒交或者逃税的情况,执法机关的执法成本巨大,而且有可能出现违法难以处罚的情况。因此,她认为,房地产税从开始试点到全国统一实施,真正面向普通市民,肯定还有很长一段路要走。但她也不否认,开征房地产税是大势所趋。

　　刘桓教授说,近期媒体报道的“财政部一副部长说房地产税年内开征”的说法,应该指的是前面所说的“一两个城市的试点”,是试点启动而不是全面开征。（来源：广州日报）