深圳“房荒”乃无稽之谈

　　深圳“房荒”乃无稽之谈

　　打击“认筹”将成监管重点

　　【本报讯】（记者刘众冯杰）本报昨日《楼盘认筹陷阱重重》刊登后，引起了社会各界的强烈反响，一名读者说：“现在买房成了抢房，搞不明白，不知道有这么多陷阱。”许多读者来电反映，这种现象非常普遍，很不正常，政府应该采取措施控制。

　　有关专家昨天在接受记者采访时认为，“认筹”不仅是部分开发商逃避政府监管在取得预售许可前制造出的“事实销售”，而且“认筹”中确实存在相当严重的“炒作”成分，政府应予以严厉打击。此外，专家还认为，社会上传闻深圳将闹“房荒”纯属无稽之谈。

　　“认筹”制造“虚假需求”

　　深圳市房地产研究所所长王锋博士在接受记者采访时直接指出，尽管深圳市对房地产市场的监管已相当规范，但目前能够实现的监管仅体现在商品房取得《预售许可证》之后，而在对预售之前的监管上还是空白。而部分开发商及中介机构以及“炒家”正是钻了这个监管的“空隙”搞“认筹”，从而为“炒作”提供了平台。

　　王锋认为，一个楼盘“认筹”量是推盘量的数倍甚至十倍以上，在客观上就营造了一种“供不应求”的假象。正是这种假象为那些“炒家”炒房号、炒“认购书”提供了机会。在正常情况下，价格本应是普通消费者购房时的刚性依据，但是在“认筹”热潮下制造出“虚假需求”而导致的“虚假紧缺”，反倒成为了消费者的刚性依据。这就形成了一种奇怪的现象：许多欲购房者热衷参加“认筹”，一个重要原因是怕不参加“认筹”就会失去“购房的机会”，房屋的价格倒成为其次，房要先抢到手再说。“炒家”们则乘机在虚假的“购房机会”上大作文章，抬高了房价，制造了一定的市场混乱。

　　打击重点转向“认筹”

　　王锋介绍说，从目前的情况看，深圳实际上已经基本“堵死”了在预售阶段之后的进行“炒作”的口子。因为深圳的房地产交易实行的是价格申报和登记制度。所有房产交易的价格都必须申报，权利人的转移也都要进行登记。而且，不仅每次登记（包括转移登记）都要交纳相关的税费，对交易后的增值部分（主要指二手楼买卖）还要收取20％的个人所得税。因此，在预售之后进行“炒作”的成本相当大。也正因为如此，“炒作”现象一般不会在预售阶段之后进行。但是，值得警惕的是，也恰恰因为如此，“炒作”之风已开始在预售之前的环节里蔓延，并造成了相当大的危害。

　　正因为如此，王锋建议，政府首先应对“认筹”中到底有多少“虚假”的需求予以详细调查；此外，监管的重心应从预售之后的环节向预售前转移，而目前的打击重点则就是“认筹”。

　　一位法律专家则认为，政府手中实际上就有现成的打击“认筹”的“利器”。该人士认为，这一利器恰恰就是《预售许可证》。他介绍说，政府主管部门完全可以根据有关法律、法规拒绝向那些有“认筹”行为的开发商颁发《预售许可证》。而对于那些已经取得《预售许可证》的开发商，如果在所谓的“解筹”等环节上为“炒房号”、“炒认购书”提供了事实上的机会，主管部门也可依据有关法律法规停止楼盘的预售业务。

　　市国土资源和房产管理局一位人士介绍说，本报《楼盘认筹陷阱重重》中提及的某代理商年初在“认筹”中存在舞弊一事，主管部门根据有关规定已暂停了该楼盘的预售业务，并责令开发商及代理商限期整改。同时，主管部门将立即在近期内结合全市房地产广告专项整治行动着力打击“认筹”。

　　“房源”供给多元

　　不存在“房荒”

　　有读者反映，之所以跟风参加“认筹”，一方面是确实想买房，另一方面怕买不到好地段的好房子。记者采访调查中也发现，一段时间以来，“深圳土地资源越来越少，政府又在紧缩土地供应，商品住宅将供不应求”的传闻甚嚣尘上。果真如此吗？

　　记者走访了市国土房产部门、房地产协会、有关专家及一些具代表性的开发商、中介机构。他们比较一致的看法说：从实际情况看，深圳“房源”供给多元，不存在所谓的“房荒”。

　　有专家分析说，传闻中的“房荒”实际上可以理解为“地荒”，但“地荒”一说根本站不住脚。先看土地供应，尽管政府近年来在商品房的新增土地供应上采取的是“紧缩新增供应”的政策，但该项政策的更深层次含义是“盘活存量土地”。从事实上看，正是在“紧缩新增供应”之下，大量的存量土地正在被逐渐消化。据统计，目前全市每年存量住宅用地的消耗量起码在两平方公里以上。存量与增量（深圳近几年新增供应每年都保持在1平方公里左右）相加，深圳每年商品房市场实际的土地供应起码在3平方公里以上。

　　其次，二手房交易提供了另一种充足的“房源”。统计显示，近年来我市“二手楼”交易量正逐年上升。2003年，全年“二手楼”交易量为496万平方米；而2004年则上升至687万平方米。有专家分析说：“我市庞大的存量住宅数量实际上也是住宅充足供应的保障。”

　　此外，一组新数据也值得关注。市国土资源和房产管理局提供的资料显示：今年前两月，全市商品房新开工量为320万平方米。短短两个月的新开工量就相当于去年全年全市商品房销售量的三分之一。此外，国土部门的统计数字显示，截至去年底，全市在建商品房总建筑面积2000万平方米左右。专家指出，“以去年全年商品房销售900多万平方米为标的，今年仅仅在建量就可以保证起码两年的供应。何来供应不足？”

　　还有两个正在迅速释放的潜在“房源”。一个是“城中村”改造。特区内可开发的土地资源确实不多，能向房地产市场提供的土地供应更加稀少。但不可忽略的一个事实是—全市上下正在大力推进的“城中村”改造将对特区内房地产市场的新增供应产生相当大的影响。据有关部门的不完全统计，特区内“城中村”的总私房面积在4000万平方米左右，即便按照1：1.5的拆迁改造比，特区内“城中村”私房全部改造后可向房地产市场供应的总面积为数千万平方米左右。即便10年左右改造完毕，每年的供应量也在数百万平方米左右。

　　另一个容易让人忽略的“供应”就是“烂尾楼”盘活潜力。据介绍，全市50多个烂尾全部盘活之后，可向市场供应的面积起码在数十万平方米以上。

　　《楼盘认筹陷阱重重》追踪报道

　　作者:记者刘众冯杰 编辑: