顾云昌：房价上涨过快，“症结”是供求不平衡

　　【南京日报报道】上周日，在省房地产业协会举办的江苏房地产业可持续发展战略研讨会上，记者意外地见到了中房协副会长顾云昌。在此次研讨会上，他又提出了一个新观点：房价上涨过快，“症结”是供求不平衡。换句话说，现在的商品房供应量不是太多了，而是太少了。所以即使是加息、加税，都不能从根本上控制房价。下面，就让我们看看顾云昌先生是如何“把脉”楼市的。房价上涨过快，“症结”是供求不平衡房价增长过快是“两会”期间最突出的一个问题。2004年，全国商品住宅的房价上升了15．2％，造成房价上升主要有三个原因：第一，从供求关系来看，上市的商品房仍然供不应求。全国的控制房在减少，而存量房却不消化，消费和需求机构不合理。第二，开发成本加大，表现为底价上涨，全材料价格上涨等原因；第三，市场预期的作用。由于土地和资金的控制，造成了住房的紧张，这种预期的心理和买卖的行为对房地产价格的提升起到了促进作用。

　　今年房价可能持续上涨

　　据统计，1998年到2003年房价平均增长了13．5％，而同期城镇居民的收入增长幅度分别是10．7％和9．3％，房价的涨幅远远低于收入的涨幅。在2004年出现的商品房的价格涨幅为9．2％，而可支付的价格出现了7．7％，房价也开始出现了大幅上涨，据估计2005年这种情况很可能会继续。但是不能因为2004年一年的房价涨幅，就断言中国楼市全面出现泡沫。三种需求成为购买商品房的主要动因在需求方面主要体现在三个方面：第一，自主型的需求；第二，投资型的需求；第三，转投资的需求。在供应方面，2004年把握了两个闸门：一、供地的闸门；二、资金的供应的闸门。在这个闸门的把握下，全国土地的面积和开发两方面的增幅同时在增加，但今年一二月份同时下降。主要为新开工的面积和竣工住宅的面积大幅度的下降。银行贷款占资金来源的比例也由原来的20．3％降到18％。在资金发展方面，第一，要意识到住宅发展的两重性。从住宅投资来说，是属于投资，从住宅消费来说，是属于消费。正确的对待住宅的发展和投资的渠道仍然很重要。第二，观点商品住宅投资高速的增长不等同于全社会主张投资的高速的增长。目前关于住宅有三组统计的数字：第一，城镇商品住宅的开发。第二，城镇住宅建设及在建房。第三，全社会的住宅的建设。

　　控制拆迁规模，提高拆迁效率迫在眉睫

　　宏观调控需要两手抓，既要抓投资的供应，又要抓需求。2004年供应投资增速的回落，或者竣工面积的回落快于需求的回落。2004年的拆迁量比2003年有大量的减少，所以需求大量的放慢了。商品房供应量仍然有较快的发展，2004年商品房供应量是12．3％，而2003年是21．3％。全国应该保持在10％以上，否则依然会出现供不应求的情况。应该做到相对的充分。不要搞机构型的供应。拆迁规模要严格控制、拆迁效率要提高。在需求的方面，应该控制非理性、过快的住宅增长。第一，继续控制大拆大建，由此降低带来的被动增长；第二，用好金融的杠杆，抑制投资行情的膨胀。或者是提高基准利率。原来经济杠杆主要是压供应，造成现在需求大于供应。金融杠杆的作用是双向的涨和落，在投资时候，降息再降息有利于抑制投资过热，提高按揭的程度，也可以压抑投资和需求。但是压抑需求的时候，也会压抑自主性的需求，因为有病吃药是有副作用的。

　　加快住房抵押证券化降低投资风险

　　加快资本市场的开发，通过股票、资金等可以激励房地产的渠道，又为人民提供多种渠道，这才是对楼市减少压力。加快住房抵押贷款的情况。将来通过住房抵押证券化、债权化，把风险分摊给社会。这样银行家增加投资的风险就小了。还有现在国家的投资金融环境放大了房地产市场的需求环境。原因是：第一，银行存款实际上的福利；第二，股市上连年的降低。必然使相当多的城市居民把多余的钱投到楼市上去，或者是把钱当成一种储蓄，再加上2004年房产金融政策实际上是房贷严购贷松。南京日报记者　刘晓昕　高喜玲(编辑　小海)