控制房价要解决供求矛盾

　　【南京日报报道】　3月27日上午，江苏省房地产业协会在宁举办了房地业定可持续发展战略研讨会，与会的省建设厅副厅长彭向峰、中国房地产业协会副会长顾云昌、建设部住宅产业化促进中心示范工程处处长孙克放、万通集团董事会主席冯仑、北京华远集团董事长任志强等地产“大腕”，分别作了精彩的演讲。下午，主办方又举行了一场新闻发布会，顾云昌、孙克放、冯仑、任志强，以及省建设厅房产处处长周士冲、南京栖霞建设董事长陈兴汉回答了记者的现场提问。

　　仅靠加息不能解决供求平衡

　　记者：为了控制房价，央行最近提高了个人住房贷款利率。但是，人们却看到了相反的结果，比如在长三角地区，前两天无锡的房价由不到4000元／平方米一下子升到5300元／平方米，包括南京一个刚开盘的项目售价也在6000元到8000元之间。对于房价的逆势上扬，任总有何看法？任志强：央行涨利息的想法并不是今年才开始的，在两年前就开始酝酿了。其目的是希望抑制消费来解决供求矛盾的关系。从全世界各国来看，都有通过银行利率的调整以解决供求矛盾的事例。一般解决供求平衡的方法，一方面是从供给考虑，一方面是从需求方面考虑。在中国，去年采取的是压缩投资规模，其理论前提是，房地产开发出现了生产能力过剩。事实上，固定资产投资过热，并不代表房地产过热，房地产的“产量”是供应不足的。所以，今年又倒过来提出压缩需求，也就是限制需求。我个人觉得，单靠加息是不能解决房地产市场供求不平衡的问题的。比如，美国现已是七次加息了，但是房价还是在涨。房价涨的原因，还有就是预期供给量减少。从统计的数据可以看到，可以开发的土地在减少，新开工的房屋面积在减少，竣工的面积也在减少，供应量越来越不足。

　　物业税目前只是设想

　　记者：国家有关方面最近又传出了将要开征房地产税的消息。请问怎么看？任志强：关于房地产税的问题，现在所有的说法都是猜测，只能说政府有这种想法。因为原来我们的税收体系是很不好的，现在要用新的税收体系代替旧的税收体系。但是，将来这个替代的东西是什么，现在谁也不知道。最近，我跟国家税务总局的局长交流时，他说条文还没有起草，就更没有到研究定型的阶段，目前还只是一个设想，离所谓的试运行还差得很远。我觉得相当一段时间内，所谓的物业税或财产税是不能实行的。在大部分实行物业税的国家，比如美国、英国等等，他们征收物业税都有一个前提，即当人们把货币资产转成房屋等实物资产的时候，都会减税、免税；而在房屋持有过程中，土地会增值，所以增值的部分要收税。而中国房产的土地使用权是70年，其实也就是建筑物的保险年代是70年，70年后可能会塌了，所以房子一定是贬值的。那么，征收物业税是不合理的，因为物业税是针对升值的过程，而我们的现实是房子在后期是贬值的过程。显然，每年评估一次房子就贬值一次，征收物业税就没有道理。因此，我认为这个税在短期内是不能实现的。

　　住房消费要提倡差异化

　　记者：任总强调，社会一定要提倡住宅消费的差异化。请问这是为什么？任志强：打个比方，今天有多少人来这个饭店吃饭，但不等于说如果有一天就没有人到这里来吃饭了，就表明我们没有解决吃饭的问题。也不能说在有人进高档餐厅吃饭的时候，吃两块钱面条的人生活就差，因为差异的消费是允许的。住房也是一样。我们说，南京人没有房子，不代表没有房子住，而是他住的条件比较差，所以就要改善。当需要改善的时候，就应该有一个差别的选择，比如有钱的人就可以先改善。

　　住宅年竣工增长率要保持10％以上

　　记者：上午，顾云昌副会长在发言里建议，全国每年的住宅竣工量增长幅度要保持在10％以上，这是平抑房价一个很好的办法。这是为什么？顾云昌：以往几年里，全国住宅竣工量每年都要比上年增长18％到20％，而去年的住宅竣工增长率只有2．3％。由此带来的是，去年出现了明显的供不应求。如果说仍然回复到20％的增长，这是不现实的。所以，我希望能达到10％。从供求比例来讲，要在1以下才能实现供大于求，也就是竣工量和销售量之比要小于1。否则，就必然导致房地产价格的上涨。一个好的市场应该是供求基本平稳的市场，或者是供略大于求的市场。根据现在的情况看，2005年要实现10％的增长率，还是有很大的困难。所以要放大土地的供应量，资金要宽松一点，加快拆迁的效率等等。

　　政府应做好住房保障

　　顾云昌：我们现在还在强调，政府的职能要以经济建设为中心。因而，政府大量的工作投向了经济建设方面，往往承担着经济发展的主体作用。实际上，在市场经济中，企业才是市场的主体。政府所要做的，是建立和谐社会，既要做好发展的工作，也要把握好和谐。在住宅房地产中，建立住房保障体系就是属于和谐的方面。我认为在房地产发展中，应该分成两个体系：一个是商品房市场的供应体系，一个是住房保障的体系。从这个方面说，我们现在政府还多少承担市场的规范责任，就是使商品房市场能有一个平稳的价格。但政府同样要注意社会保障的功能，比如说经济适用房的建设等。目前，全国经济适用房建设的量不是在增加，而是在下降，建设廉租住房的力度也不是很大。另外，进城农民所需要的房子，也是建立和谐社会必须要考虑的问题。

　　建筑成本增加导致房价上涨属正常范围

　　记者：国家在倡导节能建筑和绿色建筑的概念，这是不是意味着所有的建筑都要强制执行。假如强制执行绿色、节能的标准，会不会带来开发成本的提高，在目前房价高价的基点的时候，是否会产生更大的矛盾？周士冲：我先谈一下绿色建设的问题。绿色建设是建设部提出的一个概念，实际上也是全世界正在讨论的一个问题。绿色建筑是住宅产业化发展中的一部分。在国外讲绿色建筑，也不是说所有的房子都是“绿色”。“绿色”更强调对环境的问题，包括材料的问题、能源利用的问题。从这点讲，绿色建筑跟我们要求节能、省地是合拍的。但是不能拿绿色建筑作为概念来炒作，不可能把所有的建筑都做成“绿色”的。绿色建筑的标准不是强制的，节能住宅是强制的。这是有区别的。再说造价的问题。我国住宅产业发展了这么多年，住宅价格一直在提高。这里面既存在着技术水平提高的问题，也有购房人的需求问题。比如，现在老百姓再买房时，一般不会去买10年前盖的房子了。因为买房时他会注意窗子好不好，会问是塑钢窗的，还是铝合金的，等等。所以，房价的增高，其中有一块是因为材料改进而增加的，是属于正常的增加。

　　建筑节能迫在眉睫

　　记者：国家为什么要强调建筑节能问题？孙克放：节能省地的问题是一个重要的问题，不是建设部把这个问题提出来的，而是胡锦涛同志在经济工作会议上讲的话。这是一个重大策略的问题，在整个产业化的链条中最容易出现问题的。用这个来带动所有方面的工作，所以建设部要按照节能省地的原则来进行。最近大家从网上看到《住宅建筑规范》（征求意见稿），这里头有一大截，就是说节能的问题的。其实，节能问题不是今天才提出的，1981年就提出了指标，但是没有执行好。有的地方连30％的节能都没有达到，不要说50％了。从全国来说，真正有50％节能的建筑，可能就占1％左右。接下来就是开发商能做到什么地步的问题。节地我们就不讲了，单说节能。节能有三块：一是源头的节能，二是住宅的构造节能，第三块是设备的节能。开发公司在这几块要做好，尤其住宅必须要做的。比如中国住宅最重要的是窗子，大家说了，中国的开窗面积比外国还大，所以玻璃一定要做得好。

　　栖霞建设的主战场不在河西

　　记者：栖霞建设为什么没有在河西新城投入太大的力量？陈兴汉：对河西的开发，我认为前景是好的。栖霞建设毕竟来自于栖霞区，我们是栖霞区土生土长的企业。南京市太大了，一年要建设的任务太多了，都靠我们是不可能的。我们的主要方向是在城北、城东，河西不是我们的主战场，因此对河西的研究不是很多。我也不是不听政府的话。企业有一个市场的行为，我在南京拿地，是根据企业发展的需要，根据市场的判断来做的。当然，河西有很多的开发商在做，也不差我们一家。再说我们要做的东西也太多，我们在城中、城北都有项目。我现在手上有十几个项目，已经够多了，也不能到处栽树、乘凉。　南京日报记者　侯锦阳(编辑　小海)