北京华远集团任志强：纵论楼市热点

　　【南京日报报道】从房价收入比，到住房收费；从舆论宣传的混乱，到房地产业是否存在哄抬房价行为……3月27日，在房地产业可持续发展战略研讨会上，北京华远集团董事长任志强纵论目前房地产业中的热点问题。％的GDP。引进了占全国25％的外资，所以在江苏房产市场现在已经成为全国的热点，长三角的热点，下面我们请任志强先生为我们讲一下房地产市场的热点：

　　房价收入比说明不了问题

　　房价收入比是许多理论界人士热衷讨论的话题。可是，从统计数据来看，全国城市平均的房价收入比是3．96∶1，而全国的房价收入比是3．32。房价收入比远不像报纸或经济学家说的，已经到了10倍或12倍。从全国城市的比较来看，南京的房价收入是最高的，为7．9∶1，高于北京、上海。对此，我们只能猜测，可能是南京人的灰色收入太高了。我认为，房价收入比不能说明问题。从全世界96个国家的房价收入比来看，最大的值是30∶1，最小的值是1∶0．8，一个家庭的收入当年就可以买一套房子。其平均值是8．4∶1，不是大家所说合理的房价应该是收入的4到6倍。所以从全世界的情况看，房价收入比不能作为依据。

　　要承认住房消费的差别

　　政府提出，要改善和提高人们的居住质量，开发商就要根据人们的需求决定建什么样的房子。但是，现在很多舆论都提出，房子要让中低收入家庭买得起。其实，这是社会保障的问题，不应该把应由政府承担的社会功能，放到市场上去让开发商解决，这也是不现实的。而让低收入者去买房子，也是不现实的，因为他的收入本来就很低。而舆论的混乱和导向的混乱，致使把经济适用房也被看作是商品房。实际上经济适用房并不是商品房。我们早就承认了收入的差别，但至今也没有人提出要允许住房消费的差别。

　　“有房住”与“有房产”是两个概念

　　政府的报告中提出要让所有居民有房住，这也是政府的职能。但是，这个目标却被很多人说成是，要让所有人都有房产，包括建设部的报告都这样提。其实，有房住与有房产的概念是不同的。政府要让所有人有房住，但不一定都要有房产。有房住是小康生活的标准，有房产则是生活质量提高的问题。由于舆论在概念上的混淆，致使人们都认为非得买了新房子才是有房住。美国人都很难一下子从无房到有新房，我们当然也做不到。而导向上的问题，又造成人们永远不会消费。几乎所有的报纸都是说，正在是攒了一辈子的钱就是为了买一套房子。为什么要先用一辈子的钱去买一套房子呢？

　　地价越涨，开发速度就越慢

　　在宏观调控中，住宅的供应没有增加，反而减少了；房价不但没有下降，反而上升了；土地严格管理之后，供地量不是增加了，而是减少了。可以开发的土地越减少，地价就越是会上涨。而如果地价越是上涨，开发商就越是会延缓开发进度。道理很简单，本来开发商想急于把钱收回来，所以拿了地就盖房子，盖好房子赶紧卖。但是，由于预期的房价还很高，开发商肯定要慢点盖，迟点卖，这样就能获得更高的利润。其实这也是被动管理房价中产生的问题。

　　房地产行业没有垄断

　　还有人说，是房地产商在垄断中哄抬了房价。我认为，中国的房地产市场的竞争是非常充分的。这首先是因为，市场的准入制度上没有任何限制。所有行业的人，不管你是做衣服的还是做豆腐的，都可以做房地产；对于外资的进入也没有任何限制。所以，房地产行业在准入方面是充分开放的。其次，对买地的人也没有限制条件，不管是谁都可以买地，只要去参加竞买就可以了。第三，房地产业更没有专利保护。到目前为止，也就只有万科申请了一项专利。没有专利保护，使得你建的一个楼盘，在半年之内就会出现另外跟你一样的楼盘，甚至连楼盘名字都一模一样。所以，房地产其实是一个竞争最为充分的市场，而竞争充分的市场是不可能产生价格垄断的。南京日报记者　侯锦阳(编辑　小海)