万通集团董事局主席冯仑——未来楼市十大趋势预测

　　【南京日报报道】趋势一：南京房地产发展还属于第三梯队房地产市场其实梯次分明，按照不同的发展水平，市场分成了四级，北京、上海毫无疑问是属于第一梯队的，而杭州、青岛、苏州等城市是属于第二梯队，第三梯队就是包括南京在内的各个省会级城市。最后一级就是各个一般城市。

　　趋势二：中低端市场各个城市不会连通

　　因为北京中低收入的购房者是不会来南京的，所以只有高端市场有一部分需求是连通的，中低的市场是不连通的，所以不能说上海的繁荣已经有泡沫了，河南、新乡也有泡沫了。也就是说房地产的第二大趋势是持续稳定增长的同时，市场的周期不一样。

　　趋势三：直接融资将是房地产业的主要趋势

　　央行从这两年调控的方向看，整个趋势和监管的趋势是推动直接的，今年就是有各式各样的信托，包括最近有两家商业银行，和国有银行的抵押贷款，一直在推进之中。将来会沿袭美国瑞斯的方式，依靠公开透明的竞争来完善土地的供应。以前我们理解的政府主导的土地竞争很弱，实际上最后就是一级开发也要引入市场的竞争。我说的未来趋势是指除了政府的主导、城市的公正管理，关键是一级开发逐步要引入市场的竞争。否则就把它变成了计划经济的垄断。

　　趋势四：香港的模式将转变为美国模式

　　开发模式会是由香港模式变为美国模式。所谓的香港模式就是简单的全能开发商模式，而美国模式，则是专业细分的结果。香港模式必然会往美国模式上转换，是因为中国的土地无限供应，竞争非常的充分，不大可能形成紊乱。按照一般的竞争规律必然造成专业的细分，价值链的细分，专业化的公司才能生存。美国模式的核心是高度专业化的细分，以及以发达的不动产服务为条件的。在国内目前万科已经把美国模式作为自己的一个标签。当年万科就是依靠这样一种想法，慢慢成长成熟起来。

　　趋势五：未来只有三类房企可以生存

　　根据经验显示，未来只有三类公司才能生存，第一类是大而专，大而乱的公司，所谓大而乱是寄生在超级财团中的。特别是金融机构、金融财团，他们用理财方法来看待地产投资。但这些公司不会成为行业的领导者，他们是行业的重要投资人之一，也可能是个别项目的领导者。但不会是行业组织的长期建设者。此外，精而专的公司也可以继续存活。这两个结论是根据全世界过去几十年的规律，特别是中国台湾、香港对这个规律总结的。第三类，就是服务型的公司。这些高度专业的服务公司，将可以继续存活。比如管客房的公司，他们专门管病房，另外是管居民、管理工厂后期的保障线等等，这些专业服务的公司现在是生存空间巨大的。包括我们现在提出的定制的服务，未来发展也有很大的空间。

　　趋势六：中国将产生最大的房地产企业

　　根据相关趋势，未来10年左右，中国将会产生世界上最大的住宅公司和房地产企业，从产量看一年会产生的三万五千套新房，再加上二手和服务的客户总共五千多个。规模大约是90亿的总资产，80亿营业额。比如万科，到去年为至，已经有两万个客户，所以按照万科的规划，在今后的十年之内，3年就可以超过3万套，从产量上说实际已经是世界上最大的规模公司。也许还会有比万科更强的地产企业出现，更快地实现这一趋势。

　　趋势七：将组建中国最大的房地产利益共同体

　　经过10年左右的发展，中城联盟将成为中国最大的房地产利益共同体。房地产这个行业现在有三个重要的机构在这个行业引导。一个就是顾会长领导的房协，以建设部为主，包括原来国有和民营，基本上是政策诠释者和行业的代言人。另外是政府商会方面，住宅商会本身是代表广大开发商利益，商会重点是维护开发商的权益。第三个是由国内主要的开发商组成了一个利益共同体，有自己的主张、有自己的基金、有自己的联盟基金。这个中城联盟的未来是这个行业以利益纽带联系的开发商的共同体，中城联盟是房地产行业里面的欧盟。这次万科和南都的合作，就是在这个联盟中建立起的相互信任。

　　趋势八：外资投资将更集中在中国大陆

　　现在房地产外资投资的集中率很高，第一是地点集中，目前主要是在北京、上海。第二个是产品非常集中，主要是高端产品。第三个是企业非常集中，主要是在这两个地区市场的领头的企业。在今后十年到十五年，外资在中国的房地产投资还会很集中。一般下去是几十万美金，所以目前我们可以非常精确的统计的数字。

　　趋势九：房地产要引进来也要走出去

　　房地产要引进来和走出去也成为一个重要看点。随着中国资本向下的流动，人民币缓慢的升值，中国房地产将会有限度增加。现在最大的一个境外的投资是上海八家企业在俄罗斯、圣比德保做的一个两百万平米的项目。房地产要引进来也要走出去，主要是要两个条件，一个是外汇管制当中资本的流动放松。第二个是人民币升值。

　　趋势十：房地产企业最终将参与政策制定

　　房地产将产生出成熟的利益的集团，而且参与投资政策的制定。未来开发商将会依托于三大机构逐步的形成一个稳定的商业利益的集团，这样标志着我们能制定行业政策，制定行业标准。未来10到20年中，开发商要努力跟政府的制定政策的部门形成良性互动，做一个事先的沟通，公开制定政策，要把听证制度引入到房地产政策的制定之中，变成公共管理的一部分。南京日报记者　刘晓昕(编辑　小海)