我看上海楼市

　　我看上海楼市

　　选稿:上官贤 来源:东方网 作者:周瑞金 2005年3月30日 9:20

　　近日，对上海楼市的议论骤然增多。不但市内媒体竞相报道，国内外媒体也纷纷发表评论文章，对近年来上海房地产业火爆升温，房价直线上升，议论纷纷，莫衷一是。有的说上海已出现楼市泡沫，是过度投机炒作的结果；有的说上海地方政府主导了房地产价格的上涨，以造成上海经济的繁荣，云云。

　　笔者以为近年来上海楼市价格攀升是事实，但因此断言出现了“房地产泡沫”未免为时过早，责怪上海地方政府片面追求房地产业支柱作用，主导房价上涨，更有失偏颇。

　　上海，作为中国最大的中心城市，国际性大都市，随着改革开放以来经济社会的全面发展，房地产业进入高速发展阶段，支柱产业作用日益凸现，市场交易十分活跃，价格不断攀升。

　　这首先应当看作是积极的健康的现象，是上海经济社会发展的必然结果。对照一下美国，其房地产业增加值占GDP的比重在15%左右，而上海这一数值从1990年仅占0.5%上升到去年的8.4%，也不过仅为美国的一半多，说明其发展空间还大得很，如何能轻言是“泡沫”？

　　再看看我国大陆周边的一些城市，姑且不论东京、香港，就是汉城、台北、悉尼，其房价也高于上海许多甚至数倍，能说今天上海的楼价是“天价”吗？

　　再说，近年上海楼价的迅速攀升，有着复杂而特殊的背景，需作实事求是的分析。从2001年以来，我国股市一直低迷不振，广大民众失去投资证券市场的兴趣，一部分社会资金转向房地产市场是势在必然。据调查报告显示，年收入4-10万元之间的家庭购买第二套住房，所占市场购房者的比例上升，成为推动房价上涨主要需求群体，这无可厚非。此外，国际游资对人民币升值的预期，促使国外华人华侨纷纷汇入外币购买上海、北京等大城市的住宅，

　　以作升值投资。加上去年国家实行宏观调控，银行信贷受阻，在客观上推动了商业银行扩大房贷规模，视作风险相对较小的信贷渠道，造成房贷“一贷独大”局面。以上这些因素造成上海楼市的投资比例达到18%，尽管按国际楼市投资比例的标准线来说，是高了几个百分点，但它是在全国宏观经济背景下形成的，难道能够一味责怪是“恶性投机炒作”吗？

　　更应当看到，上海楼市价格的攀升，主要还在于供求的矛盾，即共给的不足和需求的过旺这两驾马车，直接牵动了上海楼市的走势和急剧上涨。这是市场这只无形的手的作用结果。现在，上海的投资环境和生活环境，都居全国首位。全国各地的富豪们都想在上海购房作为第二居住地；而来大陆投资的台商、港商更是把上海作为安家落户的首选之地。此外，国际财团以及大小跨国公司近年也纷纷来上海设办事处，研发中心等等，派驻机构和人员骤增，还有一笔“韩流”、“俄流”、“越流”也纷至沓来，进军上海，这就使得上海楼市中“洋购房”异军突起。我认为，这是近年来上海市区高档楼房供不应求，房价节节攀升，甚至出现排队抢购、买卖购房证现象的主要成因。

　　我这样看上海楼市，并不是否认存在的问题。上海民众对房价上涨过快呼声强烈，“上海人住不起上海的房子”引起上下一致的关注。可以说，上海的房地产业发展，目前正处于一个关键的敏感期。房地产的开发，涉及资源驱动、投资驱动和财富驱动，它既是上海经济发展中的一个重要支柱产业，又是构建社会主义和谐社会，让广大市民安居乐业的一个社会综合工程。因此，上海楼市的发展，不能单从经济上着眼，还要从政治上社会上进行考量。在促进上海楼市平稳健康持续发展上，我认为上海存在的主要问题，是政府有关部门见事迟，缺乏政府调控的前瞻性、及时性，对解决好广大中低收入居民家庭的住房，尤其是满足特殊困难群体的基本居住需求上，出台的措施不够及时有力。同时，对在满足消费基础上规范投资、

　　抑制投机的调控手段也没有“该出手时就出手”，以至造成目前这种被动局面。

　　令人欣慰的是，从上海“两会”、全国“两会”以来，上海市政府《关于当前加强房地产市场的调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》、市银行同业公会《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》相继出台。同时，央行金融措施和地方财税政策也都向楼市发出强烈的调控信号。人们高兴地看到，在房地产市场化同时，政府调控楼市的“组合拳”终于果断出台了。上海房地产部门已经公布，今年上海确保新开工配套商品房1000万平方米，中低价商品住房1000万平方米，这2000万平方米可以把楼市中低价房供应总量比重提高到2/3，使几十万户没有享受房改政策或没有买过住房的本市居民有机会有条件购到中低价房，还有几千户特困居民获得廉租房，保证了“居者有其屋”。这样，上海市委市政府提出的“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的楼市调控原则，在今明两年之内就可以得到切实的落实。

　　上海楼市必定会在市场化与政府调控的比翼齐飞中欣欣向荣、长盛不衰。

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