楼市不是“泡沫经济”

　　本报记者　孙小静

　　“扩大有效供给，疏导过度需求，降低生产费用，压缩利润空间。”对长三角房地产市场的发展，印堃华教授开门见山提出4句话。作为上海市房地产经济学会副会长、上海财经大学房地产经济研究中心主任，印教授对房地产市场有独特的观点。

　　“以上海为例，房价上涨幅度超过两位数的是2001年、2003年和2004年，这3年商品房竣工面积都低于销售面积，这是供求关系所致。因此，对策就是扩大供给。但是，目前实行的收紧‘地根’的政策，以及中心地区土地紧张、动迁困难，都进一步加深了供求矛盾。”印教授说道，“今年上海决定推出2000公顷土地，用于配套商品房及中低价位普通商品房的建设，就是一个不错的措施。也许过一年左右，就可基本缓解老百姓买房困难。”

　　在建立完善住房保障体系的基础上，印教授认为，对于高端商品房市场，政府应“随行就市”，宽容看待投资行为。“土地类产品会越来越少，房子也如此。随着我国城市化水平提高，城市人口机械增长，住房需求会不断上升。投资者因此提前购入住房作为投资，这种‘藏富于民’的行为无可厚非。”

　　他认为，民间投资住房，有助于扩大和完善租赁市场。“租售并举，其实是解决老百姓住房问题的一个重要内容。像刚踏入工作岗位的青年、经济条件有限的家庭等，不必强求‘住房自有’，可用租赁方式减轻经济负担。”但他也表示，对短期炒作行为要予以抑制。“近期上海动用的税收标杆就是一例，一年之内售房征收5％的营业税及相关税费，加大了短期炒作成本。”

　　对于央行最近出台的房贷加息政策，印教授持不同意见。“这一政策进一步加剧了存贷款利率差，更加大了商业银行的垄断效益，因为我们的房贷利率比外币的房贷利率高得多。”他认为，商业银行防范房贷可能产生的金融风险，应该通过开放再抵押市场或推行商业保险来解决，如果保险额超出国内保险公司的承受能力，可向国外保险公司分保。而不是单方面增加房贷利息。对近期传言的房产税的开征，印教授也不予赞同。“现在城市土地都不是空地，是已使用的‘毛地’。开征房产税后，以年租金形式交纳土地费用，那么最初的动拆迁费用就难以落实，这样又加剧了土地的供求矛盾。”

　　“房地产市场的调控是件慎重的事，我认为不应受到所谓‘泡沫论’的误导。”在印教授看来，“经济泡沫”和“泡沫经济”是两码事。“经济泡沫”是市场经济的副产品，尤其是产品供不应求时，泡沫必然产生，这样就会引起价格机制进行调节，最后达到供求平衡。“经济泡沫”此消彼长是市场经济的自然现象。

　　他指出，这与上个世纪90年代日本、香港、台湾等地的“泡沫经济”不同，“而且他们的房地产市场的挫败，更多是由于岛屿经济的关系，有限的土地使有效供给不足，房价上涨；而自身资源短缺，严重依赖外向型经济，外界一旦变化，内部就难以抵御。”而这样的现象，在长三角乃至我国大陆都不会存在。

　　《华东新闻》 (2005年03月30日 第十版)