山雨欲来风满“楼”_新闻中心

山雨欲来风满“楼”

http://www.sina.com.cn 2005年03月30日11:39 人民网-华东新闻

本报记者　韩国飚　　上海年内将新开工配套商品房1000万平方米，中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。图为宝山区配套商品房基地即将建成。　　photobase 　　如果说上海前期出台的调整二手房税收等措施对房市还像“挠痒痒”，波澜不惊的话，央行出台的“房贷新政”以及日前财政部即将征收房产税的消息无疑让涨幅最大的长三角房市有些要感冒了　　一旦买房人对房价预期改变，房价将步入下跌通道。目前属于方向不明，犹豫滞涨的过渡期　　近几年的房价就像1999年以后的股市一个劲地往上窜。1999年“5·19”行情后，短短两年时间，上证指数从1047点涨到2245点，亿安科技从几块钱最高炒到100多元，可是依然有投资者蜂拥而入，相信股指能涨到3000点。结果呢，大涨之后必有大跌。如今，股指腰斩了一半，跌了快4年，熊市还没翻身，无数丑闻使得证券市场哀鸿遍地。　　楼市似乎如出一辙。　　投资者从来都追涨杀跌。这几年全国楼市一路狂涨，许多地方翻了几番。特别是长三角地区，全国楼市涨幅最大。国家统计局数据显示，2004年第4季度，35个大中城市中，9个城市房屋销售价格涨幅超过10％，其中长三角就有四个城市。细一看，青岛同比上涨19.8％，南京15.2％，济南13.7％，杭州13.4％，沈阳12.0％，成都11.4％，宁波11.1％，上海10.4％，重庆10.3％。杭州在2003年一度创下房价涨幅最高的名声，3年中均价涨了一倍。其后是宁波。2004年上海房价更迭创新高。上海自2000年始房价上涨，4年翻番。2004年全年新建商品房平均售价上涨14.4％，远高于其它各类物价涨幅。　　上海复旦金仕达公司的一位负责人说了一件事，公司同时在上海、武汉招聘软件工程师，同样的岗位，上海月薪6000元、武汉3500元。公司以为愿意到上海总部的人才比较多，可招聘结果是很多人才选择去武汉，主要就是觉得上海房价太高，生活压力太大。他认为，上海房价高企，已经影响了公司的人才战略。如果上海房价继续以远高于收入的增速上涨，会影响上海的投资、人才等企业运作环境。毕竟，房价还是要靠工作在上海的人群支撑。他认为，央行房贷加息政策出台，表明国家政策的一个温和警示，如果效果不彰，相信政府还会有“组合拳”出台。　　“房贷新政”出台第二天，杭州商品房预订量锐减，从平时的六七十套减少为22套，二手房市场出现抛售迹象。股市的反应往往最敏感也最激烈，政策出台次日，房地产板块遭遇全面抛压，地产指数重挫4％，海鸟发展、世茂股份、栖霞建设、银基发展等个股，跌幅甚至超过8％。最近，绍兴、宁波房地产市场也在降温，商家促销手段、电视广告明显增多。绍兴明大房地产公司负责人表示，公司开始收缩房地产投资。杭州嘉德广场负责人收购过90代初房地产泡沫后的烂尾工程。他也认为目前房地产价格有些疯狂。他说自己的楼盘1997年买进成本是400万元一亩，估计现在能到1400万元。他担心，如果政府不采取进一步调控措施，可能引发银行烂账，再次形成大量烂尾楼。他以自己在北京路外滩购房举例：1990年4800元平方米的高层公寓，到1992年最高有人出1.5万元自己没卖，捂到现在也就1.1万元的价格。房价总归要逐步回归理性。一旦买房人对房价预期改变，房价将步入下跌通道。他认为目前属于方向不明，犹豫滞涨的过渡期。　　谁在力挺房价？一些地方政府、房产商、房产中介，甚至银行，为着不同的目标，把劲使到了一起　　温家宝总理将“平抑房价”明确写进今年政府工作报告。“两会”刚一结束，“房贷加息”、“征收房地产税”的消息接连出台，房地产业成了老百姓最注目的焦点。　　我国房地产行业是政府高度介入的一个行业。其最重要的因素是土地与资金。土地由政府调控，一级市场土地全部由政府垄断，它决定了供应量；资金供应量则靠银行贷款，而银行又是国有银行占统治地位，也由政府控制，它决定了开发总规模；拆迁量的多少决定整个需求量，而拆迁量也由政府决定。　　去年始，政府针对房地产业的政策便层出不穷，各方反应迥异。　　中央政府担心崩盘会引发金融风险。首先，如果开发商房子滞销，那么第一损失的是开发商，第二损失的是银行，最终烂账都压到银行头上，将酿成金融风险。　　其次，政府又面临通货膨胀压力。如果房地产投资降不下来，那么水泥、钢铁、电解铝的价格就降不下来，如果水泥、钢材投资不降下来，诸如煤炭、石油等其他行业的投资也降不下来。　　第三，对房地产市场还不能用猛药，否则会造成“双输”。房价一旦快速下跌，老百姓的辛苦钱血汗钱付诸东流，容易引发社会问题。最关键的是，房地产行业一旦快速停滞发展，还会影响经济增长速度，引发更多社会问题。　　富国基金的房地产研究人员认为，中央政府在小心翼翼走钢丝。一方面非常希望房地产投资降温，以免通货膨胀；另一方面又要避免房地产快速降温，导致金融风险。其政策目标是，通过几年或者更长时间缓慢过渡，慢慢平抑房价。这也是对老百姓最有利的。　　中信证券投资银行专家陈恺认为，中央政府的温和警示让开发商预感到房地产市场暴利时代即将过去，可能进入下一个发展周期。在这最后的晚宴中，手上有许多项目的开发商当然不希望房价马上步入下降通道。他们一定会硬挺房价。毕竟目前项目的土地价格、建筑材料价格都在顶峰期。　　开发商们心里也有几张牌。首先是地方政府不希望房价下跌。每当有人警告某个城市存在房地产泡沫时，地方政府都要进行严厉反驳。他们希望房产繁荣能让土地升值，增加地方财政收入，提升政绩，所以与中央抑制房地产投资政策取向相反，他们有支持房地产投资的冲动。房子价格越来越贵，才能吸引更多开发商，卖出更贵的土地价格。毕竟，投资还是最快拉动经济增长的方式。　　而房产中介商已经成为开发商最大的同盟者。只有房市繁荣，才能让多过米店的中介商有厚利可图。上海最近发生的几起“卖房黑幕”几乎都与中介商有关，“富海商务苑”、“耀江花园”等7家楼盘已因涉嫌网上虚构合同被勒令停牌。长三角地区诸多城市都在设法规范商品房买卖，打击房市的恶意炒作、投机买卖。　　银行对于房贷其实也有些不舍。这几年，银行越来越多的利润来自房贷。至少到目前，房贷依然是银行坏账最少的项目。从央行近期对银行房贷的严厉警告看，银行已经意识到了房贷风险。盛宴迟早要结束，银行不希望成为最后的买单者。最近政府推出房贷证券化试点。银行会进一步收紧开发商贷款，提高消费者房贷门槛。开发商和买房人将逐步改变对房价的预期。　　决定一个城市的房价关键还是本地居民收入水平。把上海房价和纽约、伦敦、香港比没有意义　　当然，力挺房价的最大底气在于需求论。中国经济增长造就了上海与长三角的繁荣。富裕起来的老百姓首先对改善住房质量有最强烈的要求，加上国际资金流入上海，全省资金流入省会城市、农民进中心城市买房，造成了这一波房市的大牛市。特别是政府前一阶段为走出通缩，采取了很多鼓励投资、激励消费的政策措施，起到了关键作用，放大了老百姓对住房的消费需求，透支了未来的收入。在需求被无限放大的同时，政府又采取了宏观调控，收紧土地供应，进一步助长了房价上扬。　　记者采访了国外的一些投资分析家，他们认为，决定一个城市的房价关键还是本地居民收入水平。房价最终总是向这一中心回归。把上海房价和纽约、伦敦、香港比没有意义。按照收入水平上海房价已经太高了。目前，世界上还没有一个城市的土地出现供给不足。比如香港，每年总能安排相当数量住房供应。上海也一样。近期，上海市政府提出“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的“三主”方针，积极调控房地产市场，力促房地产市场平稳发展。2005年，上海将兴建1000万平方米的中低价商品房，并使中低价商品房占到商品房供应量的65％。为打击房市交易中的弄虚作假以及炒作、哄抬房价的不法行为，对个人购买普通住房不满一年就出售的按买卖差价的5％征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。还出台了住房交易网上备案和二手房网上交易等一系列新规，就是旨在调控平抑虚高的房价。　　《华东新闻》 (2005年03月30日第十版)