房产调控为了“软着陆”（2005热点访谈）

　　本报记者　孙小静

　　访谈关键词：房地产价格。

　　温家宝总理在《政府工作报告》中说，保持价格总水平基本稳定。努力保持粮食等主要农产品价格在合理水平上基本稳定，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨，把握好公共产品和服务价格调整的时机和力度。加强市场和价格监管，坚决制止哄抬物价行为

　　“保持房地产市场持续、健康、稳定发展，不仅是重要的经济问题，也是十分重要的政治问题、社会问题，作为相关的政府部门，我们身负重任。”温家宝总理的《政府工作报告》对房地产市场提出明确要求，在结合上海实际进行贯彻时，上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天态度坚定。他表示，上海房地产市场的发展，“直接影响到全市经济平稳、健康、协调发展的全局，直接影响到上海的可持续发展，直接影响到广大老百姓的切身利益，直接影响到上海在国内国际的良好形象。”

　　调控是一以贯之的重要工作

　　“其实，对房地产市场的调控，是我们政府部门一以贯之的重要工作。”蔡育天告诉记者，1996年下半年开始，受多种内外因素的影响，上海房地产市场出现了消费需求严重不足、空置房大量增加的情况。“当时，我们就采取了一系列政策措施，包括‘搭桥’、降低税费等，刺激消费、启动市场。”此后，政策措施开始见效，市场逐渐回升。

　　“但从2002年起，出现了市场需求过热、房价上涨过快的势头。2003年，上海商品房平均单价达5118元，成为全国第一。2004年涨幅同比虽有回落，却仍达到了15．8％。”为此，上海近两年从供需两方面陆续采取了许多调控措施，力求控制市场过热的势头。

　　但蔡育天也不否认，目前上海房地产市场仍存在一些问题：一是求大于供的局面没有根本扭转。去年全市商品房批准预售面积与预售登记面积之比为1∶1．1，今年1—2月这一数字上升为1∶1．2，一些中心区甚至达到1∶1．5。二是价格涨幅仍然过大，去年达15．8％，今年1—2月又累计上涨了3．2％。三是供应结构矛盾仍然突出。去年增加了700多万平方米的配套商品房，但中低价位的普通商品住房只占预售登记总面积的57％。四是市场秩序需要进一步整顿。主要表现在投资、投机性购房的比重较大，以及小部分开发商和中介企业利用虚假合同进行虚拟交易、囤积居奇、哄抬房价。

　　“我们必须加强调控。”蔡育天告诉记者，有人认为上海房地产市场化程度高，市场机制会自动调整，政府不需要调控———“这种认识是错误的。现代市场经济发展的理论与实践都证明，市场机制和政府调控是相辅相成、不可或缺的，市场机制本身的缺陷，负面的、不健康的因素，都要通过政府调控来纠正、解决。而且，现在上海的房市已成为老百姓普遍关注的最重要的民生问题，从切实维护好老百姓的利益出发，也必须加强调控。”

　　“三个为主”原则满足百姓需求

　　对于如何调控上海房地产市场，蔡育天明确表示，坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的“三个为主”原则，“这是上海市委、市政府针对当前房地产形势，经过认真研究提出的。”

　　今年上海力求实现全年商品住房市场基本平衡、供略大于求的目标。全年批准预售商品住房3000万平方米以上。其中两个“1000万”尤为令人注目，那就是建设1000万平方米配套商品房和1000万平方米普通商品房，实现可预售2000万平方米。

　　“这两个‘1000万’都将实行政府‘控地价、控房价’，但前者房价是根据成本加微利原则确定的，优先定向供应给轨道交通、世博会园区和经政府认定的旧区改造地块动迁居民。后者按土地招标的市场底价确定地价，从而使房价低于周边市场价格，主要供应给没有享受过房改政策或没有买过房的本市居民。”用蔡育天的话来说，这两个“1000万”就是“通过市场机制运作的、上海特色的经济适用房”。

　　有了这两个“1000万”，今年上海以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应就将占到供应总量的65％。“目前我们已落实了规划选址，正在抓紧前期工作，以尽快开工。”

　　“与此同时，我们将进一步完善住房保障体系，满足基本居住需求。”总体考虑是根据不同家庭的实际情况，分层次解决好。

　　他解释道，对于“双困”家庭，扩大廉租住房受益面，今年可能超出预定的1．8万户。对于“双困”线以上但居住困难的家庭，采取3种方式：第一，保持公有住户低租金政策；第二，推行旧公房成套化改造后出售，让这些家庭也享受一次旧公房出售政策的优惠；第三，推进旧小区“平改坡”综合改造，今年将完成改造40个小区400万平方米。

　　同时，对有购房愿望但购买能力不强的一般中低收入家庭，放宽购房贴息政策享受条件。对无力买房且经济条件较差、希望租住低租金住房的家庭，建立面向低收入家庭的住房租赁新机制。

　　导向性微调避免“大起大落”

　　在满足普通百姓改善居住条件的同时，对各种扰乱市场的违法违规行为，上海也将严厉打击，以切实维护房地产市场的正常秩序。对于投资、投机性购房比重较大的问题，蔡育天提出：“要打‘组合拳’，综合运用财税、金融、法律和必要的行政手段，满足消费、规范投资、抑制投机。”

　　调控房地产市场，地方政府的手段主要有土地供应、开发结构、交易规则、财税、金融5种手段，而后两种调控空间有限。前两年，上海主要在土地供应、开发结构、交易规则等环节加强了调控，但力度还不够。最近，市委、市政府经过慎重研究，决定在地方政府有限的空间里运用财税、金融手段进行调控。在财税方面，主要对居住不满一年的商品住房出售，增值部分征收5．55％的营业税及附加。在金融方面，借央行调整房贷政策的时机，加强个人住房贷款管理，如提高同一借款人购第二套房的首付比例、上浮购第三套房的贷款利率；对贷款购房一年内转让的，不再提供转按揭服务。

　　“这些政策措施，总体上是导向性的微调，不是下猛药。”蔡育天坦言，“我们希望通过这些导向性的微调措施，能够消除房地产市场的一些不健康因素，实现房地产市场的软着陆。我们不希望看到市场大起大落，因为市场大落对上海的经济以及老百姓的利益损害太大了，这个代价我们付不起。”

　　“今年我们对房价有个初步目标，就是保持平稳，涨幅明显低于去年。”虽然压力不小，但蔡育天表示“很有信心”。

　　《华东新闻》 (2005年03月31日 第一版)