广州地产专家探讨琶洲地块开发利润空间及前景　精彩观点激烈对碰―――(图)

http://www.sina.com.cn 2005年04月02日16:21 信息时报

　　时报记者　高江虹

以高价竞得该地块的23号买家举牌时志在必得。时报记者何建摄

　　日前，广州琶洲会展中心南侧一地块以13.88亿元成功拍出，业内纷纷惊呼：“天价！”

　　在最近两年写字楼市场“遍地开花”、“蜂拥而上”的背景下，有人质疑该地块的开发前景，也有人认为开发商将获利丰厚。房地产业内意见纷繁，精彩观点激烈对碰。

　　观点对碰1

　　13.88亿濒临“理性界限”　价格非常合理并不太高

　　开发成本最低每平方1．1万元

　　3月28日下午，在广州市房地产交易中心举行的土地挂拍出让会上，11万多平方米的琶洲PZB1501地块以13.88亿元落槌成交，引致广州市房地产业哗声一片。这个成交价不仅刷新了广州单幅地价总价的历史最高纪录，楼面地价的历史最高纪录也同时被刷新成3818元/平方米。对于这个广州新“地王”的成交价，业内人士纷纷发出“疯狂”、“大跌眼镜”、“天价”惊呼。业内人士指出，以地价作为成本的1/3计算，3818元/平方米的开发成本将达到1.1万元/平方米。

　　广州房地产业专家韩世同认为，这个价格濒临“理性界限”。因为开发商须在两年内缴清近14亿元的地价，随后高达36万余平方米的建筑面积，会令开发商面临开发与经营的双重压力，资金压力最为严峻。

　　卖价1．3万元利润都惊人

　　不过素有“中国土地第一拍”、广东省古今拍卖有限公司董事长陈少湘对此持相反的意见。“这是个非常合理的价格，并不太高！”昨日，陈少湘在接受记者采访时作了上述表示。

　　陈少湘认为，从地价上看，这并非是最高的临界点。2002年珠江新城一块写字楼用地曾拍出1700万元/亩，而目前琶洲地块虽然总价达到13.88亿，但其地价仅为814.5万元/亩，还不到当时的一半，因此并非“天价”。

　　他还表示，对写字楼来说，1.1万元/平方米的开发成本虽然确实比较高，但目前琶洲写字楼的价位已经达到1.3万~1.4万元/平方米，届时即使该项目的利润只有10%，对于总量达36万平方米的项目来说，利润仍然是相当惊人的。

　　陈少湘分析道，事实上开发商不会存在很大的资金压力。因为开发商一般只需付首期地价款，剩余的地价款项可通过银行贷款支付，建设资金则交由建筑承包商负责，也就是说开发商投入的资金可能仅两三亿元，却圈回至少三四亿元的利润。这种利润空间无疑令哪一位开发商都难以拒绝。

　　观点对碰2

　　市场难以消化如此巨量

　　只要定位准不愁没市场

　　单个项目持平市场一年总量

　　在项目的开发前景上，业界的观点也截然不同。中原地产研究部邓育华认为，目前珠江新城有十几个商业地产项目正开工或准备开工，这些项目都将在未来两三年内推出。据统计，明年年底前进入市场的一手写字楼建筑总面积最少可达111.83万平方米。

　　韩世同表示，在这样的背景下，琶洲该项目以36万平方米的容量进入市场，“一个项目相当于市场一年的总量，市场能否消化？”韩世同认为该项目存在极大的竞争压力。

　　据了解，琶洲PZB1501地块作为商业办公用地，建筑总面积为36.35424万平方米，几乎与广州市去年一年的一手写字楼交易总量持平。据悉，去年广州一手写字楼交易量为36.44万平方米，比2003年增加了14.6万平方米。

　　另一方面，地产业内人士对这个地块的销售前景也充满质疑。满堂红地产研究部经理朱锋认为，目前琶洲这个项目的开发成本已经上万，到时能否卖到1.3万以上的高价，还有待市场验证。目前很多企业进驻广州，一般会选择天河、东山等传统区域，现在天河很多甲级写字楼都开始上马，届时琶洲项目若开发价格太高，可能“绝路一条”。

　　写字楼量虽大顶级仍抢手

　　不过也有业内人士认为，虽然近两年广州写字楼供应量不小，但事实上顶级写字楼市场仍处于供不应求的状态。像中信广场等顶级写字楼，售价高达1.8万/平方米仍然“一铺难求”。邓育华表示，目前琶洲保利的项目预售价位最高已经达到每平方米2.5万元。她认为这个价位说明琶洲高级写字楼市场有很大需求空间。

　　陈少湘表示，以广州市的经济实力及地位来说，对甲级市场的需求应该可以达到30%。据中原地产研究部统计，目前广州市甲级写字楼的数量约占市场总量的15%。也就是说，还有15%的市场空间。陈少湘表示，琶洲会展中心效应在近几年内会明显体现出来，当地对高级写字楼的需求也会水涨船高。在这种背景下，PZB1501地块打造成顶级写字楼，还是会有很大的市场需求的。

　　中原地产有关负责人黄韬表示，琶洲的发展高峰应该在2009年左右，如果该项目延缓开发建设速度，在临近时期推出，以其目前绝好的位置，届时卖到高价还仍有市场。（来源：信息时报）

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