较真业主酸甜苦辣打赢官司

　　本报记者张素梅

　　任先生，政府公务员。

　　2001年末，任先生夫妇起意购买新居。千挑万选，最终选中承诺“提供24小时安全监控、巡视等保安工作”的动力区幸福家园。

　　本以为“幸福家园”很幸福，未想，任先生两辆心爱的摩托车相继在小区内丢失，由此而引发了两审官司……“并不爱较真、不得不较真”的任先生尝尽了酸、苦、辣、甜。

　　任先生有一大嗜好，喜爱摩托车。

　　和他一起入住幸福家园的“坐骑”，是斥资8600元买的“铃木100”摩托车。任先生每天都将它擦得锃亮，晚上用铁链锁在楼下。谁知，去年1月31日晚，摩托车被盗。

　　任先生找到所在的金鹰物业公司，认为其没有尽到管理责任。物业公司明确答复：我们没有责任。

　　任先生一想，不能与物业把关系搞僵，丢了就丢了吧，自认倒霉。没多久，他又花了4700元买了辆“银钢125”摩托车。

　　小区有一存车棚，明晃晃写着“此处无人看守车棚，如有丢失后果自负”。任先生感到放车棚里更容易招贼，于是仍用铁链将车拴在楼下。

　　去年“十一”，任先生一家外出探亲，返家后，发现崭新的“银钢125”不见了，空余一条大铁链孤零零地躺在地上。

　　在能“提供24小时安全监控、巡视等保安工作”的小区，连丢两辆摩托车，任先生心酸不已。

　　任先生拿着当初与物业公司签订的管理合同再次找到金鹰物业，有关人士“坚决”地告诉他：“丢车了，我们没有责任，你上派出所报案去。”

　　任先生报案后，又多次与物业交涉，希望给个说法，但令他满心不平的是，物业甚至连个热乎话、安慰话也没有。

　　任先生决定打官司，不单为自己，也为小区内所有丢过东西的业主讨个公道。

　　打官司要举证，这一切全是任先生自己跑，从中深深体味了人情冷暖：他到组长李大娘家，希望她给自己丢车作个证，李大娘毫不犹豫地表示：“你这是为所有业主的利益讨公道，我出庭作证，随叫随到。”但也有的邻居对他冷脸相向：“我们不愿得罪人，你还是找别的证人吧……”

　　任先生说，不是迫不得已，他是不会选择打官司这条路的，打官司实在是个令人痛苦的过程。

　　任先生的诉讼案由是物业管理合同纠纷。他认为，与金鹰物业签订的物业管理合同有“物业提供小区24小时安全监控、巡视等保安工作”的约定，而且还实行“门卫登记制度”，可物业并没提供24小时人身、财产安全，属违约行为。为此，请求物业公司承担违约责任并赔偿自己经济损失1万元。

　　在法庭上，金鹰物业承认任先生丢了摩托车，任先生提供的多项证据也被采纳，他满以为此案胜券在握，但一审的判决结果令他始料未及：一审法院认为，任先生夫妇是依据所签的物业管理合同向被告主张赔偿，但该合同未明确约定对任先生夫妇的摩托车负保管责任，所以任先生夫妇请求赔偿的证据不充分，故驳回其诉讼请求。

　　更让任先生感到压力沉重的是，输了官司后，物业公司在小区内张贴通告，称任先生已败诉，要求业主自己妥善保管好财物，如有丢失，物业公司不负责任，而且还将24小时巡视监控改为阶段性监控。

　　这更激起了任先生上诉的决心。可许多人善意地劝他：“算了吧，和物业较劲，赢不了，只给自己徒增烦恼。”

　　任先生说，官司败诉，言外之意就是小区内居民的财物可以随便丢失，物业可以不负责任；如胜诉，则说明，小区业户的财产受法律保护，物业有不可推卸的责任。就冲这个，他也一定要上诉。

　　尽管任先生打官司的决心很硬朗，但个中滋味外人殊难体会：那段日子，他们夫妇都是低着头进出小区，生怕被人认出。

　　任先生在上诉中称，原审法院完全回避违约行为的事实和法律依据，没有从违约责任的角度对本案进行审理，是不正确的。因为，上诉人的请求所依据的行为是金鹰物业的违约行为，请求承担的责任是物业管理合同的违约责任。

　　最终，市法院从以下两点认定，金鹰物业对此负有一定的民事赔偿责任：

　　其一，《物业管理条例》第36条规定，物业管理企业应按物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业管理合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　本案中，双方签订的物业合同约定了“24小时安全监控、巡视等保安工作”，但物业公司在小区未安装监控设施，没能做到24小时安全监控，应视为履行承诺不到位，应对丢摩托车的损失承担民事责任。

　　其二，去年8月1日实施的《哈尔滨市物业管理规定》要求，对车辆停放有保管要求的，由车主或车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。物业公司应负有对业主告知的义务。

　　本案中，金鹰物业公司并未履行告知义务，按双方签订的物业管理合同，物业公司对丢失摩托车应负相应的民事责任。

　　此外，市法院也认为，任先生夫妇对车辆也负有主要保管义务，应承担主要的民事责任。

　　日前，市法院作出终审判决，撤销一审判决，金鹰物业公司赔偿任先生夫妇经济损失1650元。

　　任先生说，之所以将官司进行到底，是因为他始终相信法律，相信公平和公理。

　　启凡律师点评：

　　业主在购买房产时，买的不仅仅是房子，也买了一种服务、安全、文化和生活氛围。这些要素都体现在价格里面。开发部门和物业向业户承诺24小时监控巡视，并实行门卫登记制度，应看做是对业户的一种承诺和保证。如有证据证明，物业公司没有践诺，即违背了民事法律关系中诚信的原则。

　　本案从过错上分析，物业公司没有尽到必要的注意义务，巡视措施不到位，登记制度未严格履行，对车辆丢失负有一定的过错责任。故此，物业公司应本着诚信为本的原则行事，如果力量不及，就不能做言过其实的承诺。