核心提示计划经济时代，房子是单位资产，维修自然也由单位来负担。到了市场经济时代，房子成为个人资产，维修的费用又该谁出呢？于是，专项用于房屋共用部位、共用设施设备维修的房屋维修基金应运而生。从2001年6月1日起，郑州市开始对新出售的住宅（含商品房和单位分房）收缴住宅维修基金。截至2004年底，已归集5．7亿元维修基金。目前郑州市住宅面积总计已有7000余万平方米，并以每年250多万平方米的速度递增。当越来越多的房屋面临着维修的时候，房屋维修基金就成为大家不得不关注的话题。维修基金，概念几何郑州市的阎小姐在南阳路某小区购买了一套168平方米的住宅，在销售单位提供的费用明细单上，她发现了一个前所未闻的费用概念——维修基金。按照每平方米35元计算，她需要为此支出5880元。面对她的疑惑，售房代表的解释也含糊不清：“这是由政府统一收取的。”3月25日上午，在郑州房地产大厦办事大厅里，记者对前来办理购房手续的人们进行了随机调查。调查发现，大部分业主对维修基金的概念知之甚少，其使用范围等常识问题更是一问三不知。那么，究竟什么是维修基金呢？郑州市物业维修基金管理中心主任张书团解释，维修基金就是房屋的“大病统筹”。在计划经济时代，绝大部分住宅属于“公房”，房子的修缮由单位包管。随着房改政策的出台，住宅房屋的产权大多属于业主个人所有，房子维修要由业主们共同承担。根据建设部、财政部1998年11月颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，维修基金是房屋共用部位、共用设施设备（详见链接一）维修基金的简称。专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。虽然该办法自1999年1月1日起就开始施行，但在2001年以前，郑州市所出售的商品房屋在政策上并没有关于“维修基金”的相应规定。直到2001年6月1日，郑州市109号政府令——《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》正式实施之后，才有据可依。根据郑州市109号政府令的规定：公有住房出售，售房单位按售房款的30％比例提取维修基金。购买无电梯多层商品房的，购房人按建筑面积每平方米35元计缴；购买别墅的，购房人按建筑面积每平方米45元计缴；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房，购房人按建筑面积每平方米65元计缴。业内人士介绍，依据《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程都有最低保修期限（详见链接二）。在保修期外，小区公共设施的日常小修、维修保养已包含在物业管理费之中，不属于维修基金的使用范畴；只有保修期后的公共设施的中修、大修才能使用维修基金。物业管理费和维修基金有何不同呢？张书团解释，物业管理费的收取是指对小区住宅共用部位共用设施设备的小修，以及对小区公共秩序、环境绿化等进行的日常管理服务，主要用于人员工资、垃圾清运、小修费用等。维修基金，谁在管理在郑州市房管局，有一个大多数省辖市还未成立的机构：郑州市物业维修基金管理中心。正是这个机构，统管着全市的房屋维修基金。郑州市物业维修基金管理中心书记任振祥介绍，维修基金实行“业主所有、专户储存、专款专用、政府监管”的管理原则；在核算上实行三级核算，物业管理区域设立一级账户，每一幢楼设立二级账户，为每一位业主设立三级账户，维修基金的本金和利息最终核算到户。一般来说，维修基金由房地产开发商代收代缴，从代收到存入，时间不能超过一个月。如果超过，房管局将向开发商征收这笔资金利息。在收到开发商存入的这笔资金后，房管局将向每位业主开具证明，交由开发商转交业主。该证明上有一个账号，业主可到银行和房管局随时查询。他还说，管理过程依法接受市财政审计部门的监督，同时规定了业主委员会和维修基金代管单位应当建立维修基金公示和查询制度，定期公布维修基金的缴存、使用情况和不定期接受业主的查询。“我们实行的是‘收支两条线’，不会动用基金一分钱。”来自郑州市物业维修基金管理中心的数据，郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金自2001年6月开始建立，截至2004年年底，维修基金归集总额达5．7亿元。其中，为1240个商品房小区、8．3万户业主的总计977万平方米住房开立维修基金专户，归集维修基金3．8亿元；为1102个房改单位开立维修基金专户，归集房改房维修基金1．9亿元。维修基金，怎么使用“存在我户头下的维修基金，能自己调配使用吗？”答案是：不能。张书团介绍，维修基金必须专项用于房屋共用部位、共用设施设备的维修。使用时要区分情况对待：一是在业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位或物业管理公司提出使用方案，经60％以上相关业主签字同意；二是业主委员会成立后，经业主大会讨论决定或60％以上相关业主签字同意，方可使用维修基金。而且使用维修基金应首先在增值部分中支取。增值部分不够使用时，才能使用首次归集总额50％以下的维修基金本金。在需要使用时，公司需向业主委员会写申请，提交方案并报预算。经过业主委员会通过，向管理中心申报。经管理中心核实，派专人到现场查看，该项费用是否用在维修上，得到业主委员会证实，情况属实后，物管公司才能在银行提取维修基金（详见链接三）。张书团说，从2002年10月管理中心成立，通过正常报批手续支出的维修基金已有300多万元。他解释，新房一般在5年内不会出现大的损坏，也就是说，5年内几乎都用不上这笔钱。而在管理中心成立之前，用于房改房方面的维修基金已有1亿多元。根据郑州市房地产管理局统计，目前郑州市住宅面积总计达7000余万平方米，今后每年住宅投放市场量约为250万平方米。因此，将来共用设施设备维修基金这笔巨大的数目必须提前筹集。“维修基金大规模的支出将会出现在5年之后。”张书团预测。历史欠账，怎样解决“目前最为困扰的问题是以往的历史欠账。”张书团说。他告诉记者，郑州市采取的是把收缴维修基金与办理房屋所有权证相结合的办法，因此2001年6月1日的政策实施，成为收缴维修基金的“分水岭”。在此之后郑州市区内签订购房合同、办理房屋所有权证的业主，全部缴纳了维修基金。而之前市区内的商品房和房改房，业主大多未缴纳维修基金。老的小区，还有大量房改房等，由于历史、政策等原因，都没有归集维修基金，这些居住区是目前郑州市没有缴纳维修基金的主要部分。目前，一些小区的房屋已到大修期，其配套设施设备等急需更新，由于未建立维修基金，无法及时维修。通过多次走访社区，记者发现，不少已建成七八年的小区，其楼房的外立面、电力设备、给排水管道已经出现问题，不能满足业主们日常生活的需要，但基本没有得到及时修补，导致业主与物业管理部门的矛盾时有发生。据了解，目前部分企业经营困难，在企业将公有住房按房改政策出售给职工以后，企业没有能力也没有义务承担家属楼的大修和更新改造费用。但建立了维修基金，就可以解决此类问题。如郑州百文集团有限公司有6个家属院由于供水主管道老化漏水，每月水损耗大，业主分担费用高。公司申请动用7．1万元维修基金，对供水主管道进行了改造，使438户业主每月多负担水费的问题得以解决。
由于2001年政策出台前的住宅房屋难以有效地归集维修基金，张书团透露，今年管理中心将选择一个老旧小区开展征收维修基金的试点，试图在单位集资建房的维修基金归集方面有新的突破。③36链接一：
何为住宅共用部位、共用设施设备？住宅共用部位是指住宅主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等；住宅共用设施设备是对住宅小区、组团或单幢房屋而言，是指建设费用已摊入房屋销售价格的共用上下水管道、水箱、加压水泵、暖气管道、燃气管道、落水管、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、渠、池、井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。链接二：
建设工程最低保修期限有多长？依据《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。链接三：如何保障维修基金的使用？河南省天心律师事务所律师王彦昭指出，从法律关系上说，维修基金是购房者交纳用于共用部位、共用设施设备的维修，其所有权是业主共有。也就是说，支配使用的权利是业主们自己。王彦昭还提到，业主交纳的住房维修基金，是“从百姓兜里掏出的钱”，取之于业主用之于业主，每一笔基金的使用都要有详细的记录。同时对维修时使用的工、料费用都要对业主公开，让住房维修基金真正用在房屋维修上。据了解，使用维修基金时，为了保证业主维修金不被维修者挪用、截流，郑州市出台了《房屋共用部位共用设施设备维修基金使用管理实施细则》。业主委员会将维修费用上报管理中心后，中心先审查预算额，而后进行现场勘察。对核准使用的维修资金，数额较大的首先拨付核准总额的50％。等施工完毕后，经验收，再将剩余款项付出，最后由业主委员会进行公布。维修过程中严格控制开支，原则上不得超过维修预算的5％。同时，为确保资金能够及时到位，管理中心明确表示将在5个工作日内完成维修核定、资金划拨等工作。拿房产证时就必须一次交纳数千元的维修基金，只有房屋过了开发商的保修期才会用到，这让一些业主觉得大笔资金被白白闲置。据介绍，目前维修基金出于“安全”考虑，仍然缺乏“保值增值”的办法。没有任何法规授权管理部门动用维修基金投资，目前郑州的维修基金仅按银行活期利息计算增值，每年年底打入各缴存业主的账户。管理人员告诉记者，其他的投资方法，还须等待建设部、财政部制定专门的管理办法。
