抑制高房价，政府要打组合拳

　　【南京日报报道】　来自国家统计局的统计快报显示，2004年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅首次突破两位数，首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数。房价涨幅为2000年以来最高。一路走高的房价，不仅成为百姓生活不堪承受之重，也引起政府部门的高度重视。种种迹象显示，抑制房价涨幅过快，政府要打“组合拳”。

　　调整和改善住房供应结构

　　［市场现象］当前商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6．1％下降到4．6％。［组合拳法］着力增加普通商品住宅、经济适用住房、廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。有关部门要求，要有计划地增加普通商品住房和经济适用住房建设规模，并对外公布；全面落实廉租住房制度，保障城镇低收入家庭住房需求。各级国土资源管理部门严格土地管理，坚决停止高档别墅的土地供应。［专家建议］要规范发展房屋租赁市场，鼓励开发建设租赁型普通商品住宅，引导中低收入家庭通过租赁方式解决住房问题。

　　调整土地供应结构

　　［市场现象］一些开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，增加了市场的紧张气氛，致使一部分消费者作出了提前购房的选择，进一步加剧了阶段性供求矛盾。［组合拳法］一方面增加普通商品房和经济适用房土地供应，一方面清理闲置土地，调整土地供应结构。建设部提出，加强规划许可证管理，调控开发项目建设进度，制约囤积土地的行为。国土资源管理部门继续推行经营性用地的“招拍挂”，同时继续清理闲置土地，促进存量土地的合理利用。［专家建议］加快建立土地收益基金制度，明确当届政府在土地出让金中可使用的比例，以制约地方政府过多依赖土地出让收入的行为；建立从土地出让收入中拿出一定比例专项用于住房保障的制度。

　　抑制投资、投机性需求

　　［市场现象］部分地区投资和投机性购房需求增长过快，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场，对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。与此同时，我国目前房地产税费主要集中在开发投资环节，而保有、交易环节相对偏轻，对个人占用多套房产几乎不征税，客观上刺激了房地产投机行为。［组合拳法］加强房地产信贷管理，调整房地产信贷结构。中国人民银行从3月17日起调整了商业银行自营性个人住房信贷政策。财政部有关负责人日前又提出，今后一段时期将重点推进房地产税改革，目前房地产税试点城市正在筛选之中。［专家建议］对以投资、投机为目的转让房地产的，取消现行税费优惠政策；加大对房地产开发项目土地增值税的征收力度，抑制土地囤积、炒作行为；防范境外投机资本投机炒作房地产；加快研究增加储蓄替代型投资品种，分流和合理引导社会投资。

　　抑制地方政府片面强调利用土地资源经营城市

　　［市场现象］当前不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源。［组合拳法］今年两会上，政府工作报告中提出，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨；日前举行的国务院常务会议提出，控制房地产建设规模。［专家建议］把能否保证中低价位普通商品住宅供应，解决好广大中低收入家庭住房问题，作为考核地方各级政府业绩的重要内容。对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要实行“问责”制。

　　谁在推动房价上涨

　　持续走高的房价，不仅牵动着百姓的神经，也引起专家学者、政府主管部门的高度重视，究竟是哪些因素推动着房价的上涨，成为人们关注的焦点。从数据判断，4只手在发力，这是显而易见的。第一只手是不合理的市场供应结构。数据显示，2004年新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18．2％和2．3％，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23．4％和6．5％。商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动了房价的上涨。第二只手是商品房开发建设成本增加。土地价格上涨。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果，2004年全国住宅用地价格同比增长8．94％。与此同时，新出让土地价格及房价的较大幅度上涨，带动存量土地上在建项目的房价高走。另外，生产资料价格持续13个月保持两位数上涨，拆迁成本也在增加，住宅品质的不断提高，都在一定程度上加大了商品房的开发成本。第三只手是部分地区供求总量失衡。来自建设部的数据显示，2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅。其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11．6个百分点。在部分沿海城市，外来购房者比例较高，且集中于中高档商品房，导致中高档房屋供不应求，价格不断攀升；同时也带动了普通商品住宅需求增加、价格上涨。第四只手是部分地区投资和投机性购房需求增长过快。从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资收益缺乏保障，再加上长期低利率，导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。推动房价走高的第五只手则是看不见的，因为它来自不同社会群体的利益。有关专家认为，随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调利用土地资源经营城市；一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，2004年有些城市银行新增贷款的60％以上是个人住房新增贷款，股市募集的资金中有相当一部分投向了房地产；有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市；宏观经济运行环境和土地等资源的约束，决定了房地产市场供应不可能无限扩大，在一定程度上又进一步强化了社会各方面对房价升值的过度预期及浮躁心态。专家指出，在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨，这才是房价上涨的深层次原因。　新华社记者　杜宇(编辑　丹妮)