业主与物管角色咋定位

　　“贵报关于小区问题的探讨非常必要，大家欢迎这样的切身问题的报道。”泰兴市石化新村的何先生致电本报时这样说。连日来，本报“小区问题新观察”的连续报道，受到了社会各阶层人士的关注。而随着探讨的深入，一个关键问题已摆到了我们的面前：业主、业委会及物管，在小区里究竟应该扮演什么角色？

　　业主需明白自己的权利和义务

　　盘点当前小区发生的各种纠纷，很大一部分矛盾其实源于业主对自己的权利和义务的认识不清，以致出现业主过度维权或权利受侵害等现象。南京小火瓦巷一小区内，有60%%的业主拒缴物管费，其原因就是业主认为物业管理不善，小区里经常出现丢车、垃圾遍地等状况。而业内人士则指出，业主拒缴物管费这样的“维权”行为实质是对物管权利的侵害。

　　据南京市房产局有关人士介绍，业主享有所拥有物业的权利包括可依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所；有权参加业主大会，并拥有对本物业重大管理决策的表决权；可就物业管理的有关事项质询业主委员会和物管；有权要求业主委员会和物管按照规定的期限定期公布物业管理收支账目；可以对物业管理工作提出自己的建议、意见或批评等。

　　而业主在享有以上权利的同时，也必须承担以下义务：执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定；自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好；按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用；在本小区内，不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、占用或损坏公共设施等。

　　物管应善于协调“双重”身份

　　据介绍，物业管理就是物业的所有权人对物业的共有财产如共用的配套设备设施等进行的管理。在现实生活中，这一角色通常由物业管理企业也就是我们常说的“物管”来承担，由此也就决定了物管的双重身份，即管理和服务。而也正是由于这一特殊性，使得物管在角色定位上左右为难，在小区的不少问题上与业主发生纠纷。

　　不少物管有这样的想法：我是来小区管理的！但事实上，这种管理存在着一种受委托的、有合同约定的关系，说穿了就是服务式的管理。南京市某区房产局一位负责人表示，现代小区的物管应善于协调自己的双重身份，不应在小区事务的强制管理上与业主“交恶”；而另一方面，在尽可能完善服务的同时，也不能被要求成真如“仆人”般的无限服务。

　　业主委员会还须规范操作

　　业主委员会简称“业委会”，又称“物业管理委员会”。《物业管理条例》虽有规定，“业主委员会是业主大会的执行机构”，但对于业主委员会的定位以及如何运作均未有明确的注解，这使得业主委员会的角色意识非常模糊，进而为小区日后的纠纷埋下了伏笔。

　　从记者采访到的当前小区发生的各种纠纷来看，业主委员会在运作上暴露了以下几方面的问题。其一是法律地位和性质的模糊。有人认为业主委员会是独立的社团法人，有人以为它属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织，亦有人认为它什么都不是。大家众说纷纭，这使得业主委员会的一些行为很难界定。其二，依据法规，业主委员会承担五项职责，但依靠的是业主委员会个人的“高素质”、“公益心”等主观因素，他们开展活动所必需的经费、时间等都没有保证，这使得业主委员会很难规范地运作起来。其三，有关业主委员会的权利义务，条款规定得过于抽象，缺乏明确性和可操作性。对于业主委员会，是不是一切由它做主，或者它超越授权范围行事应该承担什么法律责任等，都没有规定。而这一点，弄不好足以让小区闹“翻天”。

　　南京白下区居民董女士对此深有感触。她说，她所在的小区就曾发生过业主委员会个别委员要求开发商将小区维修基金存入个人账户等类似“事故”。董女士表示，业主委员会角色的不明朗是当前有关的制度缺陷造成的。建设和谐小区，完善的法规是前提。政府有关部门应尽早完善这一工作。本报记者谷岳飞