南京个人集资建房倾向合作社模式

　　【南京日报报道】　昨天本报报道了北京个人集资建房发起人于凌罡对外宣布，北京的“合作盖楼”决定采取与开发商合作的方式，并称下个月就能从开发商手里拿到土地。昨天，记者采访了南京个人集资建房发起人邵角，他明确表示，他们不会采取于凌罡这种模式。

　　南京已有200多人响应

　　“我们不要偷工减料的住宅，我们不要短斤少两的面积……”今年初，邵角在网上成立了“我爱南京”自建房俱乐部，并提出“个人集资买地盖房”的倡议。3月7日，“我爱南京”自建房网成立，目前已有会员200多名。对于个人集资建房，邵角十分自信，他告诉记者，响应者很多都是房地产业内人士。邵角规划的自建房流程分以下几个步骤：首先是成立有法人资格的社团；解决会费问题；与银行合作，获得拍地资质，购地；进入后期施工，包括规划设计、选定总承包商、装修等；最后是入住前后的物业管理。邵角告诉记者，经过4个多月的设计和讨论，他们目前要解决的问题是——以何种方式成立有法人资格的社团组织。

　　以住宅合作社模式建房

　　对于凌罡的自建房模式，邵角告诉记者，南京自建房不会学习这种模式。“与开发商合作，不仅增加了建房环节，还增加了建房成本。开发商也不是呆子，他给你的地价不会是他的拿地价。”据介绍，现在全国各地的个人集资建房模式主要有成立住房合作社、成立股份公司、成立开发公司和成立中介公司与开发商合作4种，每一种模式都各有利弊。邵角认为住房合作社是最好的模式，不仅能保证所有社员的利益，防止发起人或是法人权利过大，也没有人数限制，而且有现成的法律，税收上也有很大的优惠。

　　办合作社找不到主管部门

　　从市房地产管理局，记者了解到，国家对住宅合作社这种集资建房形式确实有明确规定。早在1992年2月，国家有关部门就联合发布了《城镇住宅合作社管理暂行办法》，明确规定居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。住宅合作社是本市行政区域内的城镇居民（包括职工），为解决自身住房困难，在人民政府或单位的组织下，自愿建立的、不以营利为目的的公益性合作经济组织。凡具有城镇正式户口、家庭为中低收入户，并愿意改善居住条件的居民户，均可报名参加。该办法还规定了合作社有3种类型：一是由当地人民政府的有关机构，组织本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社；二是由本系统或本单位组织所属职工参加的系统或单位职工住宅合作社；三是当地人民政府房地产行政主管部门批准的其他类型的住宅合作社。同时，该办法还规定：住房合作社的土地来源主要靠土地主管部门划拨。南京城建系统有关部门一位不愿意透露姓名的负责人表示，他认为自建房者成立住房合作社十分困难。首先，住房合作社的参与者要求中低水平的家庭收入；其次，以往的住房合作社，或多或少都是“官办”，而现在，自建房者若想去房地产行政主管部门申请成立其他类型的住房合作社，必须有主管部门的批准。谁是自建房的主管部门呢？有人说是房产局，还有人说是建设厅。没有上级部门授权批准，就没有权力管理自建房，而事实上，目前不论是房产局还是建设厅，都没有被授权管理自建房。邵角透露，若住房合作社模式行不通，他还会尝试成立股份公司。但成立股份公司同样面临着“最少1000万元的注册资本金”和“需要国务院授权部门或省级人民政府审批”两道坎。

　　新闻链接：发起者自曝“十大风险”

　　“集资建房有风险，加入需谨慎”，这是邵角对会员说得最多的一句话。他说：“对于想集资建房的人来说，最大的风险就是还没有发现风险。”邵角认为在自建房过程中，最容易出现的风险有十个。首先是法律政策的风险，毕竟目前还没有对个人集资建房的相关规定；第二是组织管理风险，如何管理参与者，如何让大家在民主议事的基础上自觉地为自建房服务；第三是时间风险，自建房的周期最起码需要2—3年时间，若有人忍受不了这么长的时间中途退出怎么办？第四是资金的风险，怎样解决贷款问题，如何担保，如何保障资金安全。“目前，自建房最大的风险还是房价的风险。”邵角说，“我们的设想是房价比现在的市场价格低20％，可如果房子盖好了以后，房价下跌，损失谁来承担？这需要所有参与者有这个心理承受能力。”除此之外，自建房还存在信任风险、没有土地的风险、缺乏风险防范机制的风险和缺乏专业知识的风险。“十大风险中的最后一大风险是未知的风险，毕竟自建房还没有成功的案例能够很好地支撑这种建房形式，一切都处于探索阶段，究竟能否成功，或者说这种方式在具体的实施过程中还会碰到哪些问题，仍然是一个未知数。”邵角解释道。　本报记者　王茸(编辑　丹妮)