上海银行同业公会秘书长：房地产泡沫是体制问题

　　(声明：刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)

　　作为上海银行同业公会秘书长，朱德林对于目前上海的房地产泡沫有着独到的见解。近日，本刊在沪对他进行了专访。

　　炒房完全是投机

　　中国新闻周刊：此次中央及上海政府在3月出台一系列针对房地产业的新政，有何特别意味？

　　朱德林：事先没有任何征兆，“两会”期间，上海市政府一个星期左右出台三个文件。明确要求从财税、金融、法律和行政等方面入手，对房地产市场整体调控。其中包括加强拆迁管理及征收二手房交易营业税。

　　事实上，上海市府此次加税幅度有限，只增加了赢利部分5.55%的税费成本，对于真正的投机客并未带来实质影响。但新财税政策公布得很突然，对炒房者来说，这意味着今后政策风险加大，以后政府很可能在不事先打招呼的情况下出台更严厉的措施。

　　央行此次也突然调整了银行自营性个人住房贷款政策。这意味着中央政府对房地产的政策倾向发生扭转。前几年各方仁者见仁，智者见智，中央银行比较早的提出了房地产金融的危机所在，但其它相关部委都认为仍是健康发展。这种分歧客观造成2003年央行的“121文件”变成了一纸空文。此后房价飙升又延长了一段时间，全国房价一波波地推向高潮。开始中央认为这只是一个产业问题，但现在中央政府正在把房地产看作一个民生问题。因此中央开始扭转态度。

　　中国新闻周刊：在房价这个问题上，上海变成了房价最高的地方，也就是风头浪尖所在。您如何看上海的地产泡沫？

　　朱德林：现在已经没有人再站出来说没有地产泡沫了。但真正说地产泡沫很大的人也不多。主流的说法是：目前正在形成泡沫的过程中。

　　其实上海已经有地产泡沫了。按照经济学原理，商品价格跟价值背离很大的时候才能叫做泡沫。上海的许多房价经过轮番炒作在这两年翻了两倍，这就是泡沫。

　　我一直认为，房地产是最终消费品，跟资本市场有很大不同。在炒房这个问题上，我认定这是投机，而非投资。股票可以分投资和投机，因为股票的钱最终有一部分进入生产领域，创造新价值。但炒房就另当别论，这些钱并没有进入生产领域，且房地产的基本价值已到位，在炒的过程中，房地产没有形成任何新的价值。炒房完全是投机。

　　银行为何一边倒

　　中国新闻周刊：在这一轮一轮的地产飙升过程中，商业银行扮演了什么角色？起到了什么作用？

　　朱德林：房地产的兴衰取决于金融，但“水可载舟，亦可覆舟”。在我国的房地产行业中，其80%左右的资金都是银行的。

　　从金融的角度看，商业银行有着支持房地产发展的巨大作用。同时，银行也有着调控其发展的责任。目前来看，银行这一块仍是一边倒的，支持的时候很卖力，但是调控的时候基本乏力。

　　这是商业银行长远利益和短期利益矛盾所在，住房贷款被认为是优质资产，被各家银行大力发展。以去年为例，上海新增贷款的76%进入了房地产。这种贷款结构显然不合理，对于银行业的安全构成很大威胁。贷款应该合理分布于各个产业。

　　中国新闻周刊：这样看来，就算从短期的利益角度看，银行的风险也不可小觑了。但银行似乎并没有足够的重视。

　　朱德林：这实际上是一个体制问题，其一，现在银行，仍处在一个规模发展的时代，每个总行下达给分行的指标都是超常规的指标，这些指标跟乌纱帽是结合在一起的。上海的各家商业银行的任务都是全国最重的，作为金融中心，上海的银行在完成指标方面被寄予厚望。

　　其二，银行的干部都是任期制，缺乏无限期责任追究，比如地产信贷的风险，一般会到若干年后才凸现。虽然理论上会讲追究责任人，但真正做到还需时日。

　　在这种情势之下，很多银行高管是在违心地做，如果不做好，就会丢掉乌纱帽。其实上海的行长压力比其他地方压力大得多。刘金宝就栽在房地产上。

　　实际上，银行在审查放贷的时候，也能感觉到一些贷款是有问题的，这是一个尺度的问题，可宽可严，如果考虑到任务之重，就睁一只眼闭一只眼了。

　　中国新闻周刊：那现在银行收紧信贷恐怕就没那么简单了，银行下一步如何走？

　　朱德林：实际上，银行想着手解决这些问题，但是又面临两难。现在从紧是可以的，但这可能会把前面埋藏的风险引爆。比如，地产商只有把房子卖了，才能偿还银行贷款，但房贷收紧到一定程度，就可能使一部分房子卖不出去，造成地产商的呆坏账。如果一直这样维持下去，总有一天要大爆发。而如果马上从紧就会迅速爆发。早期有一种理论，就是保卫房地产泡沫。同样，银行的高管也处于两难境地。

　　政府应该作什么？

　　中国新闻周刊：银行陷入两难，那么政府应该做什么？

　　朱德林：现在看来，这些年中国的政府机构在房地产上走了两个极端。刚开始是福利分房，后来全部商品化——货币面前人人平等，没有钱就没有房。住房问题被甩包袱一样地甩给市场，这里面潜藏着危险。

　　在政府的角度，更应将房地产业看作“民生事业”。一些地产商大可以说出“穷人不要买房”的话，但政府却必须尽力保证“居者有其屋”。这里的“屋”不仅仅是狭义的产权房，还要根据消费条件，通过经济适用房、廉租房等多种形式满足底层消费者。

　　但是，在这几年地产开发过程中，地方政府大都介入较深，成为地产利益链的受益者，很难超然地进行调控。

　　中国新闻周刊：目前政府似乎也陷于两难境地。

　　朱德林：目前的情况就是要看调控的艺术了，我希望地方政府不能把20年的地产黄金期，透支在这五六年中，各方都希望能够慢慢地涨，维持稳定。

　　但另一方面，由于没有针对性的调控需求，市场各方不一定听招呼。有时，往往不听招呼的还是“自己人”。由于中国经济成分的复杂性，国有民资混杂，官商结合，所以调控还需要有针对性地进行。由于有这些灰色地带，很难有一个明朗的调控预期。

　　调控如果用力过猛，现在的惜售就可能变成抛售，集中放量，整体价位下挫。但我们也不用过分担心，由于住房需求依然存在，房价跌到一定程度，就会有自住者接盘，房价会回到合理区间。

　　稿件来源：《中国新闻周刊》作者王晨波