2005深圳房价猜想

　　本报记者 陈默

　　3月中旬以来，深圳楼市震荡不断。先是央行提高房贷利率，接着财政部表示征收房产税已成定局，最后深圳又出台政策打击预售前认筹。一浪接一浪的政策变化，让市民无所适从，本来就已扑朔迷离的深圳楼市更添乱象。

　　新政策究竟会对深圳房价造成什么影响？今年深圳房价的大势又会是怎样？这可能是每一个深圳市民都关心的问题。

　　加息对房价影响甚小

　　3月16日晚，继2004年10月29日上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，中国人民银行宣布，新申请的个人住房按揭贷款将不再实行优惠利率，这意味着利率再次上调。

　　“这次加息应该是对全国房地产过热局面的很善意、轻微的提醒，对深圳房地产市场影响不大。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟分析说，央行的政策是，表面上看，5年期以上贷款利率由5.31%调高至6.12%，调高0.81个百分点。但实际上，深圳建行、农行、工行、深发展、民生及商业银行等各大银行最近都已经出台了实施细则，个人住房贷款利率原则上按央行的9折下限，也就是5.51%执行。对大多数市民来说，实际利率上涨仅为0.20%。

　　那么，0.20%的利率上涨究竟会让买楼者多花多少钱呢？张伟当即拿出计算器给记者算了一笔账：假设是100万元房价，分20年付款，如果首付三成，每个月增加的月供额为98元。“98块钱是什么概念？也就是外面吃一顿饭，对能买得起100万元房子的人，会有多大影响呢？”

　　但与以往不同的是，央行这次加息仅仅针对房地产领域，说明政策出台的目的，始终还是挤泡沫。真正受到加息影响的，还是房地产炒家。深圳工行有关负责人已明确表示，现在是对购买第一套房的个人实行下限利率，但对购买高档住房、写字楼、别墅、第二套房的人将实行6.12%的基准利率，同时把首付款比例提高到三成。

　　“据我们测算，在其它情况不变的前提下，首付提高一成，炒楼者的资本收益率至少将下降5%。”张伟分析说“业界的声音很一致，与长三角一些城市不同，深圳的楼市泡沫并不明显，所以这次加息，可能只会对房价的上涨有稍稍抑制，实际影响甚微。”张伟总结说。

　　房产税不会让房价大跌

　　3月20日，财政部副部长肖捷出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革，这意味着中国对房地产征税已成定局，未来的有房一族必须为房屋的保有缴税。

　　而此前，深圳著名的网络地产评论人半求的观点流传甚广：征收房产税，意味着是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段收取，地价和相关税费分70年交，那么也就意味着占住宅成本50%强的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在剩余的69年中分别交纳，表现在房价中，成本就下降了49.29%。如果开发商将其中的10%份额据为己有，也有39%以上的降价幅度。这种观点让不少人对房产税的开征持兴奋态度。

　　“我以前的观点，是对房产税的误读。”但当记者采访半求时，他已经否定了此前的观点。“以前认为即将开征的房地产税是‘把几十年的土地出让费用分年收取’，这是混淆了‘租’与‘税’之间的差别。土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价格，属于‘地租’，而房地产税是政府对不动产业主所征收的税款。所以这样看来，房产税的征收，不会对房价的大势有太大影响。”

　　“从推进社会公平和提高资源效率两方面来说，开征房产税有积极意义。”深圳市国土局房地产研究所所长王锋博士认为，房产税的开征，是维护社会公平的一种手段。享受大房子的中上阶层需要为社会多作贡献，手里闲房越多，要缴纳的税费就越多，这一定程度上可以加速闲置房的流转速度，有助于盘活资产，推动二手楼交易。作为调控手段之一，房地产税的开征将在一定程度上抑制炒房团的“热情”，并倡导一种以“自有、自住”为主导的消费观。王锋表示，在国外通常每年房地产税的税率是评估后房价总额的1%到2%，如果把房子长期搁在手里的话，“保有”房屋的成本相当大。

　　“现在房产税的细节还没有透露，很难说对楼市的具体影响。但是普通市民根本不必担心，因为税制的制订，一定会考虑‘劫富济贫’的因素。”王锋认为，未来的房产税很大可能会是以“累进制”的方式进行收取，也就是说根据房屋的折旧年限、地段、业主人均居住面积等众多因素进行综合考量其市值，并按级合理、科学地征税。比如：人均20平方米或30平方米设立征收线，超过标准的要征税，超出越多税越重，即买豪宅者要比买普通户型的人征收更大比例的税。这就是“累进制”实现社会公平的手段。

　　但对于房产税实施后房价的走势，王锋认为关键还是要看供求关系。“加息、征税等手段只能对非理性的炒作因素起到抑制作用，使房价下降的根本手段在于解决供求关系。如果供求关系不改变，该项措施的出台对深圳房价走势影响不会太大。”

　　打击认筹避免虚假繁荣

　　认筹，这样一个凝聚了深圳地产界独特创意的促销手法，如今已经成为全国楼市的惯例。但就在3月30日，深圳市国土资源和房产管理局高调宣布，自2005年4月1日起，凡是没有取得预售证的楼盘一律不得进行所谓的认筹活动，否则将会遭到严厉惩罚。

　　“按照国家有关规定，开发商在未取得商品房预售许可证之前，任何有关商品房的交易都是违法行为。”深圳市国土资源和房产管理局房地产业管理处副处长李东对记者表示，深圳绝大部分开发商采取认筹的手段，变相进行内部认购，人为地造成楼市火爆的假象，借以抬高楼价，扰乱了市场秩序。因此，深圳将从打击认筹广告入手，打击此类行为。

　　“这个规定很及时。对于楼价的炒作，合理的行政手段远比经济手段效果直接。”王锋博士表示，一个楼盘的认筹量可以是楼盘销售量的数倍甚至十倍以上，这就造成了房子供不应求的假象，使不少人认为深圳出现了“房荒”，导致非理性购买。而禁止认筹行为实际上基本堵死了开发商炒作楼价的渠道，而这个控制工具就是《预售许可证》。因为进入预售阶段之后，房地产买卖中必须实行价格申报、登记等相当完善的措施，基本上将交易行为纳入了相当严格的监管程序，现在再严格监控预售前阶段，有利于控制楼价虚高。

　　由于规定出台猝不及防，深圳房地产业界产生强烈震荡，几乎所有房地产企业都召开紧急会议布置对策。多数正在认筹的楼盘也停止了相关工作，并撤下了户外“认筹”广告。但同时，一些开发商也指责国土部门矫枉过正，将影响销售与资金周转，并透露，即使取消认筹，也会采用新的“变通”手段来进行客户积累。

　　“对认筹的打击始终是战术行为，控制的也只是违规的促销手段。虽然对个别价格虚高的楼盘能有很好的抑制作用，但是深圳楼市总体比较健康，所以不会对大势有更多影响。”王锋表示。

　　今年供需基本平衡

　　经过分析，最近的三大房地产政策对于大局的影响都不是非常明显，决定2005年深圳房价走势的因素，始终还是供求关系。

　　王锋以深圳国土资源和房产管理局的统计数据分析说，近年来深圳房地产市场一直保持着旺盛的需求趋势。2002年-2003年，每年新建商品房需求基本保持800万平方米，增长率在10-15%之间；2004年，住宅需求持续旺盛，其中住宅预售面积为849.21万平方米，增长了12.5%。这主要是因为深圳人口增长迅速，每年外来人口保持约40-50万人的增长速度；同时，市民人均收入水平不断提高，人民改善居住质量的愿望较为强烈，这些因素促进了市场需求的持续增长。据估计，今后两年，深圳每年房地产市场将保持1400万-1500万平方米的需求规模。

　　“与需求持续增长相比，至少今年房子的供应仍然可以保持平衡。”王锋分析道，2002年，针对深圳房地产市场供应过快、房地产市场存在发展过热的隐患，深圳实行了三年房地产用地紧缩政策，每年新增商品房用地供应压缩到前几年平均水平的三分之一，房地产供给增长过快的势头得到明显控制。而“紧缩新增供应”政策的更深层次含义是“盘活存量土地”，存量土地大量入市，两年多时间里累计消化量达到427公顷，减少了其随机入市对房地产市场的冲击。从近两年房地产供应量看，每年商品住宅施工规模保持2000万平方米。

　　其次，二手房交易提供了另一种充足的“房源”。统计显示，近年来深圳二手楼交易量正逐年上升，二手楼市场价格明显升高，与一手市场均价差距已接近1000元。2003年，全年二手楼交易量为496万平方米；而2004年则上升至687万平方米，交易量逐渐与一手市场持平，目前已接近0.80：1，大有后来居上之势。

　　价格稳健上涨5

　　%另外，全市上下正在大力推进的“城中村”改造将对特区内房地产市场的新增供应产生相当大的影响。据有关部门的不完全统计，特区内“城中村”的总私房面积在4000万平方米左右，即便按照1：1.5的拆迁改造比，特区内“城中村”私房全部改造后可向房地产市场供应的总面积为数千万平方米。即便以10年时间改造完毕，每年的供应量也在数百万平方米左右。

　　“综合以上因素，2005年的深圳楼价，应该是保持去年的水平稳步上涨。”王锋表示。

　　2004年深圳房价比2003年上涨5.28个百分点，住宅总体房价按建筑面积计算均价达到5980元/平方米的水平。而王锋预计，今年深圳楼市将继续保持这个涨幅。

　　王锋分析说，从2002年以来住宅批准预售面积和销售面积的对比来看，2002年-2004年，商品住宅的批准预售面积总体大于实际销售面积，二者相差128万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1.05：1，这表明目前市场总体供给基本充足，供求基本平衡。但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。“我们作了详细的测算，只有供需比例达到1.3：1，楼市才能做到价格平稳，而2004年的这一比例为1.05：1，价格上涨是必然的，2005也会是‘涨市’。”

　　王博士认为，从深圳情况来看，2005年房价涨幅控制在5%问题不大，而一旦发展至5-10%就有可能引发问题，政府有必要加大调控力度。

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　　虽然从中央到地方都出台了一系列措施以抑制房价暴涨，但种种信息表明,2005年房市仍是涨市，深圳也不例外。　何俊 摄