物业价值的蝴蝶效应

　　陈功

　　在一个高速发展的城市中，可以时刻让人感受到青春的气息，人们追求年轻，追求时尚，追求变化。街道上的人群以及车水马龙，无一不在告诉你这一点。

　　问题是，世间万物但凡有其优点，就必有其缺点。年轻而充满活力的城市，固然会有更多的发展机会，但同时它也创造出了更多的不确定性。

　　在物业领域，这种不确定性就表现为物业价值的不稳定。试想，在一个大兴土木的城市中，消费者出资购买了一套单元，无论消费者是否出于投资的目的，恐怕没有人希望看到自己购买的物业价值大幅下跌。但如果城市建设速度导致的环境变化很快发生，地块面貌出现重大变化的话，那么在物业价值上出现涨落就是很正常的事情了。

　　在你所购买的单元房外，可能会突然出现一个很高的大厦，它挡住你的阳光，甚至会有令人不快的几何锐角正对着你的窗户；门前的马路加宽、交通畅通的同时，你可能也会为绿地的减少、车辆的各种噪音所困扰；你可能会发现新建的写字楼中出入的各色人群已经使周边的环境出现了不谐的变化，你可能会发现停车场已经挤满了车辆，已经不能再轻松找到车位，需要追加投资购买自己的车位了……凡此种种，都会影响到物业的价值，都可能使你所购物业的价值出现你意料之外的涨落。

　　不要以为你所了解的规划可以让你避免这一切的发生，事实上，规划只能告诉投资者一个大概的环境条件，而实际建设后的情形依然可能让你吃惊，这在高速发展中的城市，是一种很自然的情况。要知道，即使是具有法定意义的城市规划，也是经常进行调整的，何况微观中的微观，如一个地铁口的设立，一个商场停车场的进出口的方向，都足以让你调整对原有物业价值的预期。

　　要注意的是，这里并不是说，物业价值在宏观上会出现下降，这里所说的物业价值指的是投资者所购商品房的价值。比如，你拥有的一套商品房，可能原来价值80万元，后来随着整体地产行情的上涨，应该上涨到100万元，这就是物业价值。但如果出现了城市环境上的种种干扰，则这个物业价值的预期就难以实现了，它最后可能只有90万元，甚至只有微幅的变动，这就是不确定性造成的问题，是一种损失，是一种投资风险。

　　在一个高速发展中的城市，千万不能小看这种风险。以深圳2004年商品房销售总面积为935.85万平方米，住宅销售均价每平方米5897元/平方米计算，如果大范围的城市改扩建发生，即使有10％的物业价值受到影响，那也有近50亿元的涨跌价值存在。显然，这是一种地产风险，甚至也可能是一种潜在的地产危机，尤其是当它在相当大范围内广泛存在的时候。

　　事实上，高速发展中的城市，总是具有价值方面的天然不确定性，这是一种经典的蝴蝶效应，地产只是这种蝴蝶效应在城市产业中的一个侧面表现。人们身处这样的城市中，实际上根本无法准确评估未来物业的真正价值，这不但会影响到物业的销售，更会直接影响到物业的估价，甚至在土地的利用、在建筑设计、在物业销售等领域，也可看到这种不确定性所带来的种种额外成本增加。

　　(本文由世联《地产评论》供稿)