内地房地产转型在即 “软着陆”前景难测

　　4月5日有海外媒体报道称，著名投资银行高盛公司首度重拳出击中国地产业，日前已斥资1．076亿美元买下上海一栋24层的写字楼。高盛买下的百腾大厦拥有约4．16万平方米的办公和商用面积，买价约为每平方米2582美元。

　　尽管中国政府正在努力平抑上海及其他大城市火热的房地产市场价格，但高盛的这一收购行为表明，众多外资机构仍将上海等地的房地产视为良好的投资对象。摩根士丹利地产业分析师谢昭平就认为，优质建筑每平方米低于3000美元的价格，对于上海写字楼市场来说十分公道。

　　内地房地产转型在即

　　美国《商业周刊》最新一期的文章称，目前全球多数国家的房地产价格已趋于稳定，能够实现“软着陆”，但很多专家都担心，中国的房地产市场会是一个例外。中国的房地产投资在今年的前两个月已经增长了27%，政府希望限制在房地产方面的投资热潮。国际货币基金组织在其近日发表的“世界经济前瞻”中则认为，随着利率提高，有可能引发中国房屋价格的大幅度下挫。

　　在一些国际机构纷纷看空中国房地产前景的情况下，摩根士丹利和Wachovia等外国公司则一直在中国寻找地产投资机会。里昂证券亚太市场部地产分析师桑德斯认为，中国正在发展壮大的中产阶级将使房地产市场的需求保持强劲。一位美国投资家则预计，即使融资工作由于政府抑制基本建设增长过快的措施而变得比较困难，如果说中国房地产市场的快速增长难以再维持20年的话，至少也能再持续10年。

　　去年12月，高盛公司曾发表了题为《中国房地产泡沫即刻破灭论的错误》的报告，该报告认为：房地产泡沫即刻破灭论缺乏有力的证据，中国房地产市场总体而言是强劲而健康的。在现阶段，市场的不规则发展还是有限的，中国消费者的借贷也远未超过负荷。随着中产阶层的不断扩大，他们长期被束缚的购房的需求将继续得到释放，所以从中期来看，中国的房地产市场仍将保持旺盛。

　　英国《经济学家》则在今年3月初估算，上海的房价在2000年至2004年间几乎翻了一倍，仅仅在去年，上海市中心区的房价就飙升了28%。瑞银集团估计，上海市的浦东区和浦西区已经入围世界最昂贵50个办公区之列，相对于城市居民收入而言，上海市的房价已经达到经济泡沫最严重的1994年至1995年间的水平。

　　中国住宅市场的销售额在1998年至2003年之间保持了平均24．5％的年增幅，房屋价格也飞速上升。去年，中国房屋销售额已经接近其GDP的8％，而房地产价格则上升了14．4％，比中国其他行业的增长率都要高，从而成为了中国国民经济的重要支柱，在拉动国内需求、刺激消费等方面起到了重要作用。

　　美国《福布斯》3月31日刊文称，中国央行去年曾推出一些措施，旨在控制房地产业建设冲动以遏制房屋供应增长，而今年的新措施则主要是为了限制购房需求。截至今年2月底，中国金融机构提供的抵押贷款已经达到了1．65万亿元人民币(1990亿美元)，其中23％以上为中长期贷款。由于贷款利率提高，这数字在今后几个月有望得到限制。

　　摩根士丹利近日发表的报告称，中国房地产销售额停滞、居民存款额增加这样的事实表明，国内房地产的高端市场渗透率已经饱和，房地产业要想保持快速增长，首先要下调价格，大力投资建设适合较低收入人群的住宅和商业用房。

　　上海“过热”影响全国

　　《经济学家》称，中国经济里很少有一个区域性行业能比上海的房地产业更热。目前，上海有一半以上的房地产交易都来自境外的投机性购房，这些投资者正赌人民币会升值。

　　瑞士信贷第一波士顿经济学家陶冬称，上海的房地产市场已经成为中国经济在今年最大的风险，国内和境外的投机性购房已经占上海房屋交易的75％以上，这一比例太大了。他说，如果价格预期一旦有变，这些资金可能在一夜之间就消失殆尽。他认为，利率上升或企业丑闻都可能引发类似的市场风险。

　　从3月6日起，上海市已成为中国第一个征收(持有不足一年的房屋)房地产营业税的城市。《经济学家》在评价政府的这一举措时称，可以把中国政府的措施看成是一个警告，但目前还没有理由恐慌。首先，政府的目的是遏制房价飙升的势头而不是要把价格压下来。上海征收房地产资本利得税(5．5％)并不算太严厉，抵押贷款利率也仅仅提升了20个基点。其次，到2004年底，上海的竣工房屋和基本土地供应增长都已落后于全国平均水平。对此，瑞银集团亚洲首席分析师乔纳森·安德逊说，尽管房屋价格近年的上涨速度超过了工资增长幅度，但在中国其他城市，房屋价格还在居民可承受的范围之内。他说，上海正在成为中国的“金融和商业中心”，将上海的房地产价格与国内其他地区相比较并不能说明什么问题。

　　摩根士丹利近日称，目前，中国正在开工建设的地产项目相当于国内商品房年供应量的2．5—3倍。《福布斯》杂志称，在一个市场要素、相关机构发育都不完全的市场进行投资则要冒相当的潜在风险。开发商支付的土地费用一般比他们从银行借来的资金要多，他们期望房屋价格继续上涨。一旦房价下跌，房地产投资者可能面临的风险将十分明显。（记者李豫川）（来源：中国证券报）