抑制房价，究竟哪招能见效(图)

http://www.sina.com.cn 2005年04月06日18:58 扬子晚报

　　安得广厦千万间，让寻常百姓俱欢颜？买房，其实更像在圆梦。范晓林摄

　　这两天，围绕抑制房价这个中心话题，许多机构和个人都出来发了言、表了态，也有机构正在或者已经陆续拿出实际的举措。大家的出发点显然都是好的，即都想通过一些努力来抑制居高不下的房价，虽招数林林总总，但有业内人士直言不讳地指出，联系我省的实际情况看，一些招数还比较虚，有隔靴搔痒之嫌。

　　独家报料江苏有望界定“高档房”

　　昨日，由省银监局牵头，我省银行同业公会展开了对省内各家银行的调研。记者独家获悉，此次调研的主题是进一步落实3月17日起调整的商业银行自营性个人住房信贷政策，调研中有关人士还特意就抑制高房价探索可行性对策。

　　据知情人士透露，此番调研行动后，我省将有望对什么是高档房首次做出比较细致的定义。其实央行前年颁布的“121号”文件中，就已有银行应对“高档房”区别对待的思路，但究竟什么是“高档房”，“高档房”是否就是特指别墅、城市黄金地段楼盘？这些一直是比较模糊的概念。

　　记者了解到，一旦做出界定，下一步银行便会联手政府其他部门对“高档房”消费做出区别对待。例如，可能对高档房征收重税，或者可能对高档房实施较高房贷利率。总之，就是要通过一些行之有效的手段，挤掉高档房消费里的泡沫，由此顺带挤掉房价里的泡沫。另据悉，调研后银行同业公会还有可能给各家银行的房贷提供比较统一的尺度，从而避免银行间恶性竞争。

　　各方激辩“组合拳”如何才能打得漂亮

　　省银监局及省银行同业公会昨日展开的专题调研，如果放在近期为抑制房价的诸多奔走忙碌大背景下，充其量也就是“冰山一角”。说起来，昨天的热点更应该是由新华社记者撰写的长文《抑制房价，政府要打“组合拳”》。该文从专家的角度建议，政府应该有所作为。然而，一谈及“组合拳”的招数，我省有关人士大多摇头叹息，真的要付诸实际行动，谈何容易！

　　招数：扩大“三房”供应比例调查：大型小区旁有选择配建

　　有关人士告诉记者，今后南京将不再大规模建设成片中低价商品房，而是改在老城外、面积5万平方米以上的大型住宅小区旁有选择性地配建。“一方面，这意味着中低价商品房的量反而少了；但另一方面，中低价房附在大型住宅小区旁，等于环境更好了，对消费者的吸引力更大了，这有利于中低价房也能卖出一个理想的价格，从而破解南京中低价商品房一向销售不畅的尴尬局面。”昨日，南京武夷房地产开发公司的负责人在接受采访时称，尽管理论上中低价房供应达到一定量后，是会拉下目前的高房价，可别忘了，中低价房的价格由政府来定，企业营利的空间不大，一般仅有3%%的利润，也就是说，配建后，企业必然要将中低价房中损失的利润和成本加到非中低价商品房那部分中去，导致楼盘局部房价上涨。

　　但不管怎么样，政府出手力推廉租房、经适房、中低价房这三房，肯定还是有利于平抑房价的。世茂集团的一位负责人就认为，因为经适房和中低价房的地基本上不用通过“市场运作”，房价才能下来。正因此，业内有预测，如果三房能大“扩容”，很可能拉走一部分原本打算购买商品房的低收入家庭——这就要看政府这只手怎么舞动了。

　　招数：降低地价有助降房价调查：降地价似乎并无妙招

　　南京房价高都是地价高惹的“祸”，大多数购房者都这样认为。昨晚接受采访的几位开发商也默认了这一点，开发商们称，“我地价拿得高，房子的成本自然大了，不卖个好价钱会喝西北风。反正羊毛出在羊身上，最后埋单的肯定是购房者。”那么，地价降下来，能否抑制居高不下的房价，南京大部分开发商认为目前地价与房价成正比，地价降房价铁定跌。

　　现在的问题是，南京的地价真能降下来吗？耐人寻味的是，多数专家和官方都认为很难做到。南京市国土部门有关人士分析说，土地是不可再生资源，南京主城区人口密集，土地稀缺，可以说是寸土寸金，开发一块少一块，会增值的都不可能降价。而且现阶段有可能讨价还价的地块，大多集中在郊县。

　　招数：抑制投资及投机性需求调查：谁能分清自住和投资

　　央行副行长吴晓灵在日前召开的2005中国金融形势预测、分析与展望专家年会上曾强调，3月17日开始央行提高住房贷款利率，该调整的主要对象不是普通老百姓，而是为了抑制过度的投机性购房。

　　“没有能分辨到底是炒房者还是普通老百姓的利器，这个招数免谈。”昨日，我省一家国有银行个人业务处的资深人士评价说，利器就是能联合所有银行信贷信息的个人征信系统，有了这套系统，银行才能识别申办房贷者究竟买的是第一套房、第二套房，亦或是第三套房，并分别实行房贷利率及首付成数；而税收部门也才能针对第二套房征收高得多的房产税。该人士介绍，这套系统已于去年年底起在全国7个城市试点，所以他建议本报记者多呼吁这个征信系统早日在江苏开通。相对而言，通过信息共享、然后利用多付房贷多交税的法子“重击”投资买房现象，并由此打压房价，是最易实现、且比较可行的招数。

　　链接

　　国务院八条铁规打压高房价

　　据最新一期《财经》杂志披露，过去一个月中，中国政府频频出手，从调高按揭利率、增加首付比例，到买家一年内卖出要交税，出台了一系列政策，意在打压对房地产的投机行为。虽效果尚未显现，但可见决策层对房地产市场的判断已经发生方向性变化。

　　据悉，3月底，国务院高层发布了一份关于切实稳定住房价格的通知。知情人士称，《通知》一共有八条意见。《通知》明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。《通知》要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。《通知》虽未见正式公开报道，但众多官员和业内人士对其内容都已熟知。“国务院的八条意见是非常严厉的。”一位政府官员评论道。《通知》还指出，对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。

　　专家认为还会出台抑制措施

　　“政策的调控目标应该促使像北京这样的城市的房价回落20%%到30%%左右，促使上海等房价增长过猛的城市价格回落50%%。现在看来效果还远远没有达到。”社科院金融研究所的易宪容日前表示，对房贷的再次加息、土地的科学规划和清理，以及在房屋交易时应缴纳的房地产税，都有可能择机推出。

　　“许多国家对利率的调整可能都是多次的，而且是不温不火地慢慢往下调，现在看来，我国正处在这样一个调整的过程中，下一步究竟要不要调整利率，调整到什么样的时间和幅度，关键要看这几个月的经济数据。”本版撰稿　陈勇民　马燕　刘璞

　　追踪热点房贷新政：为何受伤的是我

　　3月16日，央行突如其来一纸规定，取消了实行多年的住房贷款优惠利率。近两年房地产业热得发烫，引来很多有识之士的恐惧。新出台的规定原本就是为了打击利用银行资金进行“炒房”的投机而设。但没料到，记者在调查采访中惊讶地发现，这个本以实现“大庇天下”为目的的房贷新政，竟引来了许多百姓的诘难。

　　孙先生今年刚满30岁，由于购房时工作不久，选择了首付5万元，月供2200元，分期20年的方式购买了一套两居室。而根据最新规定，他每个月将要多还50元左右。孙先生一脸苦笑地告诉记者，他自己一个月的工资不过3000出头，为买下这套房子一直省吃俭用，常被同事笑话成“铁公鸡”。几十元钱看上去不多，可是对一个月本来就只有几百元钱生活费的孙先生来说也是一笔不大不小的开销，而“今后会不会继续加息”的疑问更是让孙先生背上了沉重的心理负担。

　　相对于孙先生，为投资买房的“炒家”任先生却并没有受到太大的影响。一方面，“羊毛出在羊身上”，成本增加了，卖价自然水涨船高。另一方面，任先生这批最早进入楼市的投资者，自有资金普遍比较充裕。他们一般都选择了50％－80％的首付，以及3－5年的短期按揭。任先生告诉记者，他已经利用头几年比较高的投资回报，还清了自己大部分房屋贷款，房贷新政对他基本上没有什么影响。他同时还表示，几次利息上调后，一套房屋每月也不过增加了一两百元，排除心理压力，对这些一倒手就有上万元收益的职业“炒房客”来说，这个数字实际不算大。

　　为什么会这样？南京一家房地产开发公司的负责人结合南京的情况解读说，这和购房主力需求相关。据调查，南京购房主力需求主要集中在3个方面：其一是改善生活条件、在南京定居的新生代需求；其二是拆迁户；其三是购房投资者。而去年4月南京“禁炒房令”以及随后的国家宏观调控政策，对房地产市场的增长速度起到了一定制约作用，购房投资者逐渐淡出房地产市场，明显的变化是开发商感觉楼盘没有以前那么好卖了，现在楼盘一开盘也就卖出30％左右，而以前则高达50％。与此同时，拆迁户的需求似乎也比从前少了许多——南京计划在2004年因市政建设、城区改造等原因拆迁5万户，应有450万平方米的住房需求，可实际拆迁不足1万户，这样就造成拆迁户这个硬性需求的断流，整个房地产的购买需求支撑相对比较脆弱。于是，改善生活追求、在南京定居的新生代需求就成了房地产市场的惟一主力需求。但它又是存在弹性的，特别是去年国家实施宏观调控政策后，这部分人群感觉到楼盘价格要跳水，因而持币待购，巧的是，经过大半年后，楼市价格并没有出现大幅度下跌，当这部分人群正准备要认购楼盘时，又碰上针对购房者的央行房贷新政。

　　“可见，受房贷调整影响最大的反而是有真正购房需求的。动用利率工具似乎仍有一刀切之嫌。”昨日，我省一家银行的房贷部门人士中肯地说，这不仅是他的观点，在前天举办的北京大学湘财高级资本论坛上，央行副行长吴晓灵也作了同样的表态：“央行的利率政策作用有限，关键还得有土地、税收政策配套。而且，利率政策往往影响一大片，税收政策的调整更能调控房价。”