聚焦省会小区物业纠纷-2：开发商种下"蒺藜"伤业主

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　　许多业主认为，世纪花园业主维权运动中出现的尴尬局面，完全是因为世纪华远物业攥着小区的相关资料不放，而仓促上阵的中安物业就像被蒙上了眼睛，不得不在小区里瞎打乱撞，最后不得不狼狈撤离。“其实，世纪花园矛盾的根源在于整个小区根本没有进行综合验收。”一位律师这样说。

　　披露：世纪花园至今未验收移交

　　一提起综合验收这件事，世纪花园的业主们至今仍有一种被开发商愚弄的感觉。据悉，当初世纪花园的业主们入住时一直被蒙在鼓里，直到两年后，因为一个偶然的机会才知道自己居住的房子还没有经过综合验收。据某业主说，当时仔细一打听，开发商不但根本没有履行综合验收移交手续，而且早就将自身“注销”，脱身开发别的项目去了。市城建部门的一位工作人员告诉记者，《

　　建筑法》明确规定，没有经过综合移交验收的小区不能交付使用。对此，《石家庄城市住宅小区综合验收移交管理办法》(市政府2001年122号令)也有明确规定。但事实是，有不少小区在没有经过综合验收的情况下，就让业主开始入住。一旦有关部门查处时，开发商便会以业主迫不及待、私自入住为由来推托。该情况在世纪花园小区体现得尤为明显。

　　据记者了解，去年初，世纪华远物业曾将小区幼儿园和学校租赁给个人开发，高价收费，侵害了小区适龄儿童享受九年制义务教育的权利；紧接着，世纪华远物业又将小区绿地改建成停车位向业主高价租售。不少业主认为，正是这一连串事情引起了业主们的强烈不满，也成为世纪花园物业风波的导火索。

　　律师点评世纪华远物业之所以敢将小区公用设施当作自家私有财产出售，则与这些设施没有明确产权归属有直接的关系，“小区不进行综合验收移交，物业产权就无法明晰。而物权不明晰，开发商和物业公司利用自身优势侵占业主利益便有机可乘，业主在维护自己合法权益的过程中也必然会感到处处受制。”燕赵众诚律师事务所的王贞国律师对此这样分析。

　　另案：开发商“偷吃”“公用设施”

　　当世纪花园物业风波的余震渐渐消退时，北苑别墅小区46位业主与开发商之间的“绿地”诉讼案又在省会掀起波澜。上世纪90年代初，在支付了几十万元的房款后，该小区的业主们陆续入住北苑别墅小区，并一直按时缴纳水、电费及各项物业费用。而不久业主们渐渐发现，房地产公司售楼前承诺的许多事项都没有兑现———小区内设银行、邮局、综合娱乐中心、综合购物商厦、室内游泳池、保龄球、煤气、热水等承诺，都成为“镜花水月”。据该小区的业主们介绍，北苑别墅小区至今尚未进行移交验收。

　　业主们在起诉书中称：1995年，在小区西部规划的公共绿地上悄然盖起了9套别墅样建筑，并进行出售，小区业主所享有的公共绿地被非法侵占。据了解，因擅自改变规划，侵占公共绿地，该房产公司被有关机构罚款28万，但业主所享有的公共绿地权益却至今无人问津。后来，该房地产开发商又擅自在小区的公共用地上再建商品房准备出售，小区业主的公共用地如今正面临着再一次被侵占。为了维护自己的合法权益，该小区的46户业主向法院提起了诉讼。4月4日，该案在新华区人民法院联盟法庭开庭。

　　业内评价业内人士在评价北苑别墅小区“绿地”诉讼案时认为，该案从侧面说明开发商不愿对小区进行验收移交的另一个原因，即把小区的公用设施是一块“肥肉”，“咬”一口便是钱，如将绿地改成停车场出卖车位，或建成商品房出售，都是一笔很大的收入。

　　深入：开发商“遁走”留“黑洞”

　　开发商不进行验收移交的目的到底是什么呢？

　　“开发商不进行综合验收的目的是出于对自身利益的考虑，怕给自己惹麻烦。”某房地产公司的负责人这样认为，开发商对小区进行开发建设，应该严格按照有关部门的规划施工，但是也有部分开发商出于种种利益考虑，免不了会私自改变施工计划，而一旦验收移交，诸如减小楼间距、改变楼高、少建配套设施等违规行为便会暴露出来，开发商当然不愿自找麻烦。他说，因此，房屋建好之后，对验收时间则是能拖就拖，实在拖不过去，还有最后一招———注销。

　　记者从有关部门了解到，房地产公司的登记注册是“难进好出”。据了解，房地产开发公司资质的审批权在省建设厅，这一道“进入关”卡得很严，而“注销”则比较容易。一些开发商便借此做“一锤子买卖”，捞到钱后就把自己“注销”，脱身一变又去做其他“买卖”。至于接下来物业公司与业主怎么交涉，就再也找不到开发商的头上。据相关人士讲，这一现象目前已成为房地产开发行业的一颗“毒瘤”。“世纪花园的问题说明，政府部门如果放任这一黑洞发展，使更多房地产公司开始效仿，那么开发商注销后产生的包袱会完全甩给政府和业主，而最终吃亏的还是业主。”城建部门一位不愿透露姓名的工作人员这样表达了自己的观点。

　　分析：政府监管存在漏洞

　　省建设厅一位不愿透露姓名的官员在去年接受《中国消费者报》采访时谈到：商品房验收移交本身是个很复杂的工作，不易操作，需涉及至少16个政府部门和公用事业单位，方方面面的关系难以协调。比如一些开发商把学校建成后，需要政府教育部门配备师资、教学设施等，由于涉及大量资金投入，一些属地政府部门往往不愿意接收。因此，与小区物业管理密切相关的小区综合验收实际上是一次开发商、物业企业、政府部门和业主权利与责任的重新调整和分配。

　　难道没有法规对开发商不验收移交的行为进行约束？据记者了解，按照石家庄市有关商品房《移交办法》规定，开发商逾期不办理验收手续的，将由市政建设主管部门组织有关部门验收，并对开发商处以1万元以上、3万元以下的罚款，但是这笔罚款对于获利丰厚的房地产开发商并不能产生真正意义上的震慑。

　　“要想解决这个问题，业主可以拿起法律武器，通过法律诉讼来维护自己的权利。”一位法律界人士说：“但作为势单力孤的业主走诉讼之路又谈何容易。”

　　实习生：刘丹、马继红；本报记者：李保健、王俊栋